土地の地番について

質問

世間知らずなので教えてください。

ある方が1ヘクタールの田んぼの約半分を更地にして、10世帯が入れる分譲マンション2棟を建てたいと考えたとします。
1.そもそも田んぼには、近所の他の田んぼと区別できるような一意の地番が付与されているものなのでしょうか？
2.田畑を住宅にすること自体を規制する法律には、一般的にどんな名称のものがありますか？
3.実際にこの事業が成されたとすると、新しいマンション10世帯分2棟に地番が付くと思います。その場所に適切な地番(字を含め)を付与するのは誰の権限でしょうか？　また実務的にはどの段階で地番が付きますか？
4.住民基本台帳というのは、まず住んでる人がいて、そしてその人はどこに住んでいるかをデータベースにしているのだと思っています。したがって、空家とか、地番があって住人がいない場所は管理外だと思います。ある場所にマンションが建てられたとしても、住民もいないのに空家として住基に登録されるとは思えません。
そこで質問ですが、実態として存在しない地番(登記上も根拠がないでたらめな地番)への転入届は出せるでしょうか？

回答No.1

law_amateur · ベストアンサー

１について
　あります。地番は，法務局（一般に登記所といわれているところ）に行けば確認できます。１つの地番ごとに，１つの登記簿がつくられ，そこに土地の広さや土地の種類，所有者や抵当権者などが記載されています。
　なお，その地番の土地がどこにあるかは，やはり法務局に地図がありますので確認できますが，新しく作られたものは，その地図を基に境界線を復元することができる程度の精度があります（このようなものを１７条地図と称しています。）が，古いものは見取図程度にすぎないとされています。

２について
　農地を農地以外のものに換える場合には，農地法の規制があります。そのほか，宅地にして家が建てられるかどうかについては，宅地造成等規制法（崖地・傾斜地などの場合），都市計画法（市街化区域とか市街化調整区域といわれるもの）等の法令があります。
　さらに，家を建てるとなると，建築基準法という法律による規制があります。

３について
　土地を分割するのは，その土地の所有者の権限です。これを分筆といいます。土地の所有者が土地を分割し，分割した土地が基の土地のどの部分であり，どのような形状と大きさがあるかを示した測量図を作って，法務局の登記官に分筆の登記を申請し，分筆登記が完了すると，土地が公式に２つに分かれることになります。この場合，基の土地の地番が「１００番」であれば，分筆した土地が「１００番２」，分筆した残りの土地が「１００番１」という地番になります。
　ところで，分譲マンションについては，その敷地である土地については特殊な登記をします。すなわち，分譲マンションは，区分所有建物というもので，分譲マンション１棟について，その全体を示す建物の登記（一棟の建物の登記）をします。これをした時に，敷地となる土地については，土地の登記簿に所有権敷地権などという登記をして，土地と建物が一体となった登記になります。そして，この土地と建物が一体となった登記に，それぞれの分譲部分の建物の登記をして（区分所有建物の登記），それぞれの所有者が，この区分所有建物の登記に登記されることになります。
　ちょっとややこしいのですが，分譲マンションを分譲した時に，土地が細分化されるわけではないのです。

４について
　住民基本台帳は，人というか，世帯を対象とするものです。その世帯がどこに住んでいるかを示している者です。空家が管理外というのは，ちょっとずれていると思います。場所が先にあって，そこに人が登録されているわけではなく，世帯があって，その世帯の住所が登録されています。先に入れ物としての住所が用意されているわけではないのです。
　住民登録は，実際に住んでいる住所により，住居表示が実施されている場合には，住居表示により，住居表示が実施されていない場合には地番によってなされます。実際には存在しない住居表示での登録や，実際には存在しない地番での登録は認められないとされています。

　なお，よく誤解されるのですが，地番（○○市○○町○丁目○○○番地）と，住居表示（○○市○○町○丁目○○番○○号）とは別のものです。

お礼

非常に分かりやすいご回答ありがとうございます。
　一点だけ質問させてください。
「実際には存在しない住居表示での登録や，実際には存在しない地番での登録は認められないとされています。」とのことですが、転入者が転入届を実際にはありえない住所で出した場合、住基登録の前段階で別個に(あるいは住基の機能として)法務局に妥当な住所の表現かお伺いをたてて、受理しないことになっているのでしょうか？

回答No.8

puni2

>＃６の方は、質問を良く読んでいただきたいですね。

よく読んでいるつもりです。
読んだ結果，質問者の質問内容（補足質問を含め）に対しては，No.4までで一応の回答が得られていると判断しています。
したがって，もしNo.5で「住居表示と地番との一致」の話が出なければ，No.6は投稿していません。
混同している，していない，の話はどちらかといえば「話のついで」で，主眼は「地番と住居表示が一致する事例」です。
私としては，「比較的新しい住宅地ですと、住居表示と地番が一致」しているかどうか，もう少々説明があったほうがいいのではないかと思い，No.6を書いたものです。
ただ，もともとの質問に立ち戻って考えると，両者が一致していようがいまいが，あまり根本的な問題ではないので，これ以上の深入りは避けておきます。

回答No.7

nobugs

誤解を与えるといけませんので、ルール違反は承知で再度かきますが。

＃６の方は、質問を良く読んでいただきたいですね。

地番地住居表示については、質問者が、混同されていないのであれば、それで良いのではないでしょうか？
たんなる一般論のをここでやり取りしても意味は無いと思います。

回答No.6

puni2

本題とは若干ずれますが，No.5の回答を拝見して少々気になったもので…。

>比較的新しい住宅地ですと、住居表示と地番が一致していますが、古い場所では全く異なる場合があります。
>その場合は、土地の表記を地番、住所は住居表示として別途に扱われます。

そうでしょうか。住居表示が施行されている地域では，新しい住宅地であろうと，古い住宅地であろうと，地番と住居表示が異なるのは当たり前ではないでしょうか。
住居表示を実施する際に，地番と一致させるように番号をつける？　そんな妙な話，聞いたことがありません。
だいたい，住居表示の制度自体，「地番が順序よく並んでいない」「土地の分合筆により、多くの枝番や欠番、飛番が生じる」（回答No.2で紹介されている秋田市のホームページより）ので，日常生活に便利なように番号を振り直しましょう，ということで出てきた制度ですよね。
それを地番と一致させては意味がありません。
また，回答No.5で住居表示の番号のつけ方を書かれていますが（これ自体はその通りです），これに従って番号をつけていったら，どうみても地番と一致しそうにありません。

「新しい住宅地」で，土地区画整理事業も同時に行なったような地域であれば，なんとか「住居表示と地番を一致」させることも可能かもしれませんが，そんなによくある例とは思えません。

また，私には質問された方が「地番と住所を混同している」ようには思えません。
住民登録の話に地番が出てきたから，とおっしゃるのかもしれませんが，「1ヘクタールの田んぼ」であれば，まだ住居表示の実施されていない地域である可能性が高いでしょう。
その場合，回答No.1, No.2にあるように，地番で住民登録をするのは当然のことです。

以上，質問者さんにはおそらく先刻ご承知のことと思われましたが，このページを検索してみつけた人が混乱しないとも限りませんので，蛇足を承知で書きました。

回答No.5

nobugs

地番と住所を混同しているようですね。
地番とは、あくまでも土地を表す番号です。
比較的新しい住宅地ですと、住居表示と地番が一致していますが、古い場所では全く異なる場合があります。
その場合は、土地の表記を地番、住所は住居表示として別途に扱われます。

住居表示は、原則として一街区を○×番として順番に表示され、玄関の位置で割付て○○号と表示します。
ですから、「号」の数字は跳んでいる場合と、路地があり、そこの住宅が全て同じ住居表示になっている所もあります。
建替で、玄関の位置が変り住居表示が変る事もありますが、土地が分筆されても建物が変らなければ、住居表示は変りません。
存在しない住所に転入届けをだしても、誤記として受理されないのが一般的で、受理されても錯誤として訂正されます。

回答No.4

law_amateur

詳細は分かりかねるところがありますが・・・

　住居表示は市町村の職務ですので，存在しない住居表示で住民登録の申請をすれば受け付けられない可能性が高いと思われます。

　土地の地番は法務局（国の機関）の職務ですので，市町村の業務とは必ずしも連動していません。市町村でも，土地の地番に何があるかはおよそ把握しており（必要に応じて法務局の保管している地図の写しを所持している可能性があります。），ある程度のチェックはしていると思います。いちいち法務局に問い合わせをしているとまでは考えられませんが・・・

　ただし，大規模に地番が変わったような場合，すなわち土地区画整理が完了して土地の地番が変わったような場合には，住民基本台帳上の住所の地番も職権で変更されることがあります。

回答No.3

noname#5344

役所での実務についてはわかりかねますので、役所にご確認下さい。

なお、土地を分筆しても「建物の登記簿」が自動的に変更されることはありません。

建物の表示は
分筆前は
所在　１０番地１
家屋番号　１０番１
及び
所在　１０番地１
家屋番号　１０番１の２
となっているケースが多いですが、

分筆によって「実際に建物が建っている地番が変更」されたとしても「建物表示変更登記」を行わない限り変更されません。
「どの土地の上にどの建物が存在しているか」は所有者が申請しないと確定されません。

推測ですが、「住所」の変更も役所に対しての申請がなければそのまま変更されないのではないでしょうか。

回答No.2

noname#5344

１．全ての私有地には地番がつけられています。
里道（昔から存在する道）や国有地の一部には地番がつけられていないところも存在します。

２．農地法
土地の地目が「田」「畑」であるものは勝手に現状変更することはできません。
農業委員会に申請を行うことが必要です。

３．「地番」は既につけられていますし、土地が２つ以上に分けられた場合にはそれぞれに地番が「法務局の職権にて」つけられます。
土地を２つ以上に分ける登記を「分筆登記」といい、登記申請が受理されて登記簿が作成されるときに地番がつけられます。

４．地番しか存在しないような土地に家が建った場合には、との地番をもとに「住所」がつけられます。
「住居表示」を実施している地区では、住居表示の原則に従って住所が決まります。

「例」地番しかない場合
土地の地番が「３番」なら「３番地」
土地の地番が「５番７」なら「５番地の７」

「例」住居表示実施地区の場合
下記サイト参照

参考URL：

http://www.city.akita.akita.jp/city/ct/cm/seido.htm

お礼

非常に分かりやすいご回答ありがとうございます。
　一点だけ教えてください。
　見た目同じ敷地内に、親世帯と子世帯が別々の家を建てていて、住基上は世帯は別々、ただし住所が同じ10番地1だとします。何らかの理由で分筆登記をすることになり、親世帯の住所が10番地1、子世帯の住所が10番地2になりました。
　子世帯の住所が変わったわけですが、法務局は市役所に通知し、市役所は職権で住基の住所を変更するのでしょうか？　それとも本人が市役所へ届けなければいけないのでしょうか？