自宅担保順位についての質問です。ある事業主の自宅で、1番は住宅購入の際

質問

自宅担保順位についての質問です。ある事業主の自宅で、1番は住宅購入の際の住宅金融公庫がついています。現在も残高は残っています。2番に事業資金を借りた際の貸し手が抵当を付けています。
この度、その2番手の借入返済期限がきます。が返せそうにないようです。2番手の貸主は返済されないのなら、担保の土地建物を差し出してもらうと来ています。

さて、この場合、1番抵当を付けている先の許可がなく、勝手に2番手が土地建物の処分はできないと思うのですが、そういう認識でいいのでしょうか？
でも、それだと2番目以降に付けた抵当は、2番目以降の貸主に取っては意味のない物になるような気もしますし・・・。

ご教示お願いいたします。

回答No.2

sind1043 · ベストアンサー

2番目であろうが何であろうが破産の申立は一応はできるはずです。
要は、担保物件を含めあなたの資産が、抵当の優先順位にあるかたがたの債権の合計額を上回っているかどうかです。その剰余額が申立人の債権額を充足するかどうかは関係ありません。だまっていても進展しませんからね。とりあえずも資産の分配が見込める場合は、1番の抵当権者の許可とかいう話ではなくいわゆる管財事件になると思います。また、分配がほとんど無くても、ケジメをつける（先方の損金処理条件）ということで動く可能性もわずかながらあると思います。

>2番目以降に付けた抵当は、2番目以降の貸主に取っては意味のない物になる

1番目の回収段階でオーバーローンであれば、つまるところそうです。これはしたがってあなたの良識にかかっています。
事業資金をどんなところから借り入れられたかは存じませんが、直近にあなたが頼ったのはそちらですし、まっとうな担当者が「それでも」と思って当時必死に相談に乗ってくれていたのならば、住宅支援機構のほうを条件変更する余地はいくばくかでもあろうかと思います。

補足

ご回答ありがとうございます。

>住宅支援機構のほうを条件変更する余地はいくばくかでもあろうかと思います。

すいません。これはどういう意味でしょうか？よろしければ教えていただけますか？

回答No.5

sind1043

#2です。

住宅金融支援機構の元金部分の返済を、たとえば2年間全額猶予してもらう、ということです。浮いた金額を事業資金返済に利用していくことになります。
ただ、その部分の金額が小さいとなるとあまり意味はないですが。

回答No.4

mnb098

＞担保の土地建物を差し出してもらうと来ています・・・
競売とは限りません。任意売却を強要してくるつもりか、もしくは代物弁済としての所有権移転をさせることを言っているかも知れませんね。
貸し手の質によっては、競売で安く処分されて少ない配当を取るより、任意売却で公庫分は完済して残りを回収することを選択するかも知れません。

抵当権の順位は後になるほど当然に保全の効果が低くなります。それを覚悟で貸すのですから金利が高くなります。「意味」としては抵当権の設定で第三者に対抗することと、支払い意欲を喚起させることです。

回答No.3

manno1966

> そういう認識でいいのでしょうか？
いいえ。

その自宅の価値により決まります。
住宅ローンの残金が２０００万円、2番目の相手の残金が２０００万円、家の価値が４０００万円という事なら、何の問題もなく２番抵当の相手が競売を申し立てて通ります。
家の価値が３０００万円と言う場合も同様のはず。
住宅ローンの残金が２０００万円、家の価値が２０００万円と言う場合は、残余価値無しという事で２番手が競売を申したてても通らない。

回答No.1

gungnir7

当然、勝手に処分はできません。
一番目の金融機関には連絡が行くことになります。

協議のうえ競売にかけられるのではないかと思われます。
一番目の機関は回収できれば受諾してくれるでしょう。
ただ、一番目が政府系ですからその辺りの話はよく分かりません。