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日本賃貸住宅投資法人［8986］とプロスペクト・リート投資法人［8969］の合併と株式分割および第三者割当増資について
- 日本賃貸住宅投資法人［8986］とプロスペクト・リート投資法人［8969］の合併、株式分割、および第三者割当増資の内容について質問です。
- 合併では、プロスペクト・リート投資法人の1株に対して、日本賃貸住宅投資法人が0.75株を割り当てることになっており、株式分割では、日本賃貸住宅投資法人が1株を4株に分割する予定です。
- さらに、日本賃貸住宅投資法人はプロスペクト・リート投資法人が承継する借入金の一部を弁済するために第三者割当増資を行います。増資後の負債残高は760億円となる見込みです。
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質問の答えからは外れると思いますが参考にしてください。 現在私はリートの投資口を複数銘柄（約１０種類）保有しています。年間配当は約７０万あります。 リートの保有者は機関投資家（銀行、投資信託、外国人投資家）がほとんどで個人投資家は株式などと比較するとかなり少なく、１０数パーセント程度であります。また株式などと比較すると浮動株が少ないため投資信託の解約が続く局面が長いとそれだけでかなり値を下げてしまいます。また逆に上向くと株式以上に上昇する傾向があります。本来ならミドルリスク、ミドルリターンですが投資口価格を見るとハイリスク、ハイリターンです。私は上記の特性を生かし逆に配当金（分配金）のみを考えて投資をしています。「ニューティーレジデンス」のような場合もありますが現在のリートでは倒産はあり得ません。 あくまで少ない投資金額で分配金を長期に安定して得るかだけを考えます。 リートを投資対象と考えた場合、選択のポイントとしては「個人保有の割合が少ない」「分配金の減少率が少ない」「投資信託への組み込み割合が比較的少ない」銘柄が有望となります。 逆に投資対象から外したい銘柄は「個人所有の割合の多い銘柄」「過去からの分配金の減少率の大きい銘柄」となります。 リートは企業と違い急激な業績改善は難しいのが現状です。逆に良い物件を所有しているリートは不景気になっても分配金の減少が比較的少ないです。（ほとんどありません）リーマンショックの場合もそうでしたが今回のギリシャシ問題でも不思議なことに「優良リート」も「そうでないリート」も同様に値をさげます。値を下げれば下げるほど、まだ所有していない個人投資家にとっては、一財産築くチャンスですからリートの購入をお勧めします。問題のないリートは投資口価格が下がっても安定した分配金を配当してくれます。年間７０万の分配金も購入金額は８００万程度です。弱小リートは大きいリートに飲み込まれてしまい飲み込まれる側は悲惨な運命でしたが、今回の合併は弱小リート同志の合併なのでぜひ成功してもらいたいと思います。両者とも資産内容が悪いわけでも、稼働率が特に悪いわけでもありません。問題は融資をしている銀行が融資手数料と称して法外な手数料（金利）を要求するからです。（弱小リートに共通する問題）そのため本来なら投資家に分配される収益が銀行に流れているのです。この問題が解決しないと再浮動は難しいかもしれません。また逆に銀行が法外な融資手数料を要求しなくなれは（国の政策などで法外な融資手数料を要求できなくなれば・・亀井さんお願いします）投資口価格は急浮動すると思います。
お礼
貴重なご意見ありがとうございます。とても参考になります。 なるほど、銀行側に主導権を握られてしまっているという現状があるのですね。前年とほぼ同じ収益を上げているのに、なぜここまで分配金が変わるのかようやく納得できました。 ありがとうございます。