家屋を配偶者の所有にした場合、銀行ローンの部分返済は可能かむ・

質問

同一敷地内に、建物が二棟建っている物件を購入しました。一棟には私が住むつもりです。
一棟には十年以上に渡り賃貸借契約を結んだ借主が住んでいました。
大家になるので、会社に届け出をした所、兼業は不可と回答されました。その建物の名義を配偶者に変えろとの指示でした。

ただ、住宅ローンを銀行から借りています。
敷地・建物全体へのローンであり、その一棟分の登記簿謄本を配偶者の名義にはできないとの回答でした。仲介の不動産屋さんを通じての回答ですが・・・・。
全額を繰り上げ返済をしないと名義の変更はできないのでしょうか。せっかくローンを組んだばかりなのに、すぐ返済だとペナルティはあるのかと心配です。
さの銀行によりけり、ケースバイケースだとは思いますが。
また、土地を分筆した方が良いのか、配偶者へ贈与にするのか、夫婦間で売買した方が良いのか、わかりません。
手数料分の出費があるため配偶者が不足分を出してくれる代わりに、家賃はもらいたいと言っています。
踏んだり蹴ったりです。
何か良い方法はないでしょうか。
正直に兼業届を出して、窮地に立たされました。

回答No.1

m_inoue222 · ベストアンサー

サラリーマン大家です

＞その建物の名義を配偶者に変えろとの指示でした。

その指示を出された会社の方が間違ってます

兼業．．．貴方が不動産所得を得るのが問題なだけでしょう

建物の名義は貴方で問題なし

家賃収入だけ奥様の名前で申告されれば事足ります

土地建物は貴方が無償で奥様に貸与する．．．兼業にはなりません

奥様がそれを元に大家業．．．確定申告さえすればそれで構いません

なお夫婦間でその程度のものを無償で貸してもなんら問題にはならないでしょう

固定資産税程度は奥様の収入から支出しても問題有りません

私もアパート１棟は妻名義の土地に建てられています

４０００万円相当の土地ですが私の事業収入から固定資産税は支払っています

要は
・貴方の名前では賃貸契約しない
・事業や申告は全て奥様名義で
・貴方は土地建物を奥様に無償で貸与する（届け出も契約も不要です）

それだけで回避できます
・銀行には何も言わないで構わない．．．問題なし
・会社には「妻が経営することになりました」
・名義書換も不要

お礼

ありがとうございました。
強硬な会社で、
◎　配偶者名義に変更するか
◎　ボランティアとして賃貸しており、家賃を払っていないという賃貸者の一筆を出せ
◎　処分
のうちどれかをを選べと言ってきました。私の上司が顛末書を書かされました。
配偶者名義の変更を余議なくされました。
これから、銀行との交渉です。
私は賃貸収入よりも、環境・眺望が気にいったのに・・・。
十年探した景色なんです。うーっ!!
頑張れない私が情けない。

回答No.4

m_inoue222

＞私の場合にはおおごとになってしまうのでしょうね。

貴方の会社の人が「副業」の定義を勘違いしているだけです

会社の言い分だと奥様の名義の建物を借りて商売するとそれは副業ではなくなってしまいます．．．（笑）

副業の禁止や兼業の禁止の目的を忘れているのでしょう

本業にのみ集中するための規定では？

名目にこだわるのはお役所だけで構わないと思いますが．．．

「副業とは？」．．．これを教える方が早いかも？

お礼

またまた、ありがとうございます。
副業のなんたるかを勉強してほしいです。(怒)
逆に配偶者の名義にしたメリットを考えたいと思います。
トコトン前向きに、行きます。
銀行の借り入れにしても、もっと安い金利で探してみます。禍転じて福にしないと,悔しい。
ローン保証料やそのためにかかった司法書士報酬を思うと、胃が痛くなりそう。
その分を取り戻すべく、頭を使ってみます!!

回答No.3

m_inoue222

＃１です

追記

土地建物がご主人の名義でもそれを借り受けて奥様が賃貸で収入を得るのは可能です

その土地建物の不動産税を支払うことも許されます

その程度までですと土地建物は夫婦間の「使用貸借」．．．契約書すら不要です

固定資産税程度の負担は許される範囲（税理士の話）

お礼

ありがとうございました。
何故、通常でしたら問題ないようなことが私の場合にはおおごとになってしまうのでしょうね。
名義の書き換えは避けられないと、私の上司がトップから言われてしまいました。
家屋の一棟の名義の書き換えがあれば、一括返済してくれと銀行からも言われてしまいました。こっそり書き換えをすれば。ばれなかったのに・・・。残念です。

回答No.2

joynyanchu

土地も建物もご主人名義だと、税金の申告はご主人からしかできない筈。銀行のローンの名義変更もできないはず（全く別の審査になります）
建物(たぶん築年が古いので、資産価値はほとんどないはず）だけをご主人から奥様に贈与して(土地はそのままご主人　地代をご主人に払うのかもしれない）、登記を変えればよいのでは。贈与税を払えば問題ないはずです。不動産屋の回答は贈与税を払わずにはできないということだと思いますけど。

お礼

ありがとうございました。
銀行の方に直接聞いた所、一括返済して下さいとの回答でした。涙、涙です・・・。
家屋を配偶者名義にした場合には、仮に支払不能になった場合には、銀行ローンを組んでいる人間以外の名前がある場合には、抵当権の執行ができなくなるので、一括返済してくださいとの回答だったのです。
かえって職場にも銀行にも相談しない方が良かったのかも。
ばれる心配は少なかったので。