中古住宅の購入を考えています。

質問

中古住宅の購入を考えています。
何社かローンの申請を出したのですが全てダメでした。
不動産の担当者も若い子で、いい人なのですがちょっと頼りないので教えて下さい。

妻は過去に自己破産の経歴があり、夫名義にて申請している状態です。
下記の箇条書きにてどこがダメか教えていただければ幸いです。

●借入希望額９００万円
●夫（３７）勤続年数１２年（一応「株式会社」だが５年ほど前に民事再生法をしているが存続している）
　-年収３００万円
　-健康保険～会社都合にて国保を１００％自己負担（但し過去に未払い有り。ここが原因と思い明日未払い分を全額納付予定）
　-住民税～納付書が自宅に送られてきてそれを会社に持っていくと会社が支払ってくれる（但し２１年度は催告書が来ていた、これも収めた方が良い？）
　-所得税～おそらく会社が負担してくれている（現状あまりわからず、仮に収めていなければ何か請求書が届くのでしょうか？）
　-国民年金～まるっきり収めていない状態（過去に社会保険に加入していた際は何年か支払っていた）
　（尚、給与は毎月現金支給だが、給与明細には支給額のみで引かれているものが全く無い状態、ちなみに源泉徴収票をもらった事が無い）
●妻（３４）勤続年数５年（平成１５年１０月に自己破産）
　-年収３００万円
　-健康保険～社会保険
　-住民税～給与より差し引き
　-所得税～給与より差し引き
　-年金～給与より差し引き
●子２人（中１、小５）-平成２１年１月に結婚した妻の連れ子

いろいろ細かく書きましたが、中傷無しで答えていただけるかたのみお返事させて下さい。

絶対に購入したいという強い思いがある為、少々あせっています。

宜しくご指導下さい！

回答No.4

Domenica

＃３の（その２）

> 他の借入れ及びカードローンは車のローン残金が約４万円と、買い物が２０万円程度です。これらはすぐに完済可能です（何社か問い合わせいただきました）
> キャッシング利用履歴は１回もありません
お買い物でしたら、カードローンではなく「クレジットカードのショッピング利用」ではないでしょうか？
クレジットカードにカードローン機能が付帯していることもありますが、「カードローン」としてのご利用でなければ、あまりお気になさる必要はないです。

車のローンも多額な残債ではありませんし、問い合わせに対しても「完済可能」と回答されているのならば、問題ないでしょう。

もし、クレジットカードの「保有」が審査で引っ掛かるのでしたら、クレジットカードが解約できないか…といった打診があると思います。

ですから、クレジットカードや車のローンの「（支払い分・返済分について）口座振替日に残高不足だったことがあった」というようなことがなければ、逆に、「信用実績」が構築されていることになります。

> 健康保険料の過去の未払いについては調べられませんとの事でしたが、仮審査４社のうち２社ほど『国保の期限がなぜ３月（３ヶ月ごとの更新）なのですか？』という問い合わせがありました。これがダメと思い本日過去の未払金（約５０万）を現金にて納めてきましたがあまり意味が無かったのでしょうか･･･トホホ
国保の期限が３か月ごと…ということは、「分納」ということです。
未納分ではない国保の保険料も分納なのでしょうか？国保の保険料は、「分納」の手続きをしなければ毎月納付なんですが…。
分納しているところから「保険料の未納分」があると思われた（バレた）のかもしれません。

私には、「勤務先に難あり」と判断されたような気がするんですが…。

回答No.3

Domenica

＃１・２です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。
再び長々と失礼します。

> 売却価格９３０万円の築２０年の中古戸建を購入しようと思っています。
土地や住宅についての「違法性」はありませんよね？
中古戸建の場合で、「バッサリ斬られる」ときは、土地に問題があったり、住宅の容積率や建ぺい率が違法だったりすることもあるんですよ（増築がされている場合は要注意です）。

> 手付金５０万（現金支払）、諸費用約１２０万（現金支払）は自己資金にてと思っています。
ということは、「住宅ローンを利用して土地・建物を取得するための必要資金」の見積額が「不動産価格930万円＋諸費用120万円＝1,050万円」で、それに対する資金計画が「自己資金150万円＋住宅ローン900万円＝1,050万円」という形になっている訳ですね。

では、購入予定の土地と建物について、それぞれの「固定資産評価額」はいくらになっていますでしょうか（不動産の売買における、諸費用の中の「所有権移転登記にかかる登録免許税」を計算するのに必要ですから、不動産業者も把握しているハズです）。

建物が築20年の中古戸建ですと、金融機関において建物の「担保評価額」はゼロとなっている可能性もあります（築20年といっても、平成になってから建てられた住宅なんですけれどねぇ）。
その場合、土地のみの「担保評価額」が、融資額の基準になることがあるんですよ。

でも、ご質問者さまの場合は、「希望額の融資はできないけれど、減額していくらならば融資可能」という話もなく、「融資ＮＧ」と言われたんですよね？
だとしたら、「額」や「返済能力」の問題ではなさそうですね。

> 仮審査の申込みは夫の単独債務で行っています。
ならば、妻が引っ掛かってくる要素はないと思うんですが…。
結婚して、姓や住所が変わっても、過去の『個人信用情報』や『官報情報』は、「調べられないことはない」んですが、仮審査の段階でそこまでやっているとは思えませんし…。

> 源泉徴収票が無く、所得証明をとり審査に出しました、源泉徴収票については不動産屋から『後に必要になる書類なので会社に頼んでみてもらえないか』との事で昨日頼んだところ『出せる』との回答が来たので今、仕上がり待ちです（中味がどんな風になっているのか不安ですが･･･）
不動産業者の方は本当に不慣れなようですね…。
そもそも、「源泉徴収」をしていないのならば、作成されたとしても「総支給額」しか書けません。
第一、「源泉徴収票」は「公的証明書」ではありませんから、税務署が発行する「所得証明」の方が正式です。「所得証明」があるのならば「源泉徴収票」は不要なんですけれどね～。
まあ、「最新の」ものである「平成21年分」については、「所得証明」が出るのはまだまだ先のことですから、とりあえず「源泉徴収票」なのかもしれませんが…。
でも、平成21年度中のお申し込みならば、「平成20年分」で充分なハズですけれど。

> 納税証明証の提示はされませんでしたが住民税は催告書が来ているので完全にアウトですね。
給与所得のみの方の場合は、（本人、勤務先に）よほどの事情がない限り、住民税は「特別徴収」になっていることが殆どなんです。
ご質問者さまのご家庭の場合、妻がそうですよね？
毎年、５月頃に勤務先を経由して、その年度の住民税についての「特別徴収税額の決定通知書」が配付されます。
それが、所得に関する「公的証明」にもなります。
ですから、普通徴収になっている時点で、「個人事業主」扱いとする金融機関もあるようです。

> 仮に、まだ審査を出していない銀行もあるので住民税を完全に納めてから仮審査を出してみる価値はありそうですね。一回出したところはいくら収めても、もうダメだという事ですね。
そうですね。住民税の定められた納期限が未到来ならば、滞納にはなりませんから、「住民税を完全に納めてから」でいいと思います。
納期限が既到来ならば、現時点において滞納している訳ですからどうしようもありませんが…。

一度、ローン審査をＮＧになったところは、いくら条件が良くても、今回はご利用をあきらめてください。
申込書類は、ＮＧとした場合でも、その審査結果とともに当面の間は保管していますから。

（今回も「その２」につづく）

回答No.2

Domenica

＃１です。
「その２」として続けます。

妻の過去の自己破産についてはさておき、夫の『個人信用情報』についてはいかがでしょう。
『個人信用情報』は開示して確認されましたか？
ネガティブな情報が全くないという自信はおありでしょうか？
他のお借り入れはありませんか？
年収が300万円ならば、既にカードローン契約があったり、クレジットカードによるキャッシング利用履歴があったりしますと、それだけでも「返済能力不足」と判断されることもあります。

夫の『個人信用情報』にも懸念材料がなく、もし、私が気になる点が「審査ＮＧの原因」となっているのならば、夫が「現在の会社に勤務している限り」「夫の会社の労務関係が現状のまま」では、お借り入れは難しいかもしれません。

仮審査ならば、所得の証明については「源泉徴収票」でも構わないんですが、「源泉徴収票」もないとのこと。
では、ローンの審査依頼に際して、夫の「所得証明」や「納税証明」は、どのような書類を提出されたのでしょうか？
おそらく、会社が従業員についての「確定申告」もしていると思われるんですが、いかがでしょう。
また、住民税も特別徴収ではなく、普通徴収になっているようですね。
ならば、税務署で発行してもらえる「（所得税に関する）納税証明書」や市区町村で発行してもらえる「（住民税に関する）納税証明書」が、「所得」や「納税」を証明する書類となり、ローンの審査にあたってはそれらの提出が必要なはずです。
こちらに、「未納」や「滞納」などが記載されていれば、住宅ローンではＮＧになります。

住民税については、２１年度は催告書が届いていた…とのことですが、住民税は「１年遅れ」での納税になります。だとしたら、それは平成１９年分の所得についての住民税の納税がされていないから、「催告」された可能性も考えられます。
ただし、納付のタイミングによる行き違いもありますので、お手元に納税した時の「領収書」があれば問題ないです。
所得税や住民税については、（未納に気づいたりして）後から納付していても、住宅ローンの審査では「ダメ」なんです。遅滞なく、納付していないと住宅ローンの審査ではＮＧとなることが多いです。

ほかに、夫の勤務先が５年ほど前に民事再生法の申請をしていることも、調べることは簡単ですから、それが影響している可能性も考えられます。
夫が株式会社勤務にもかかわらず健康保険が国保であるという点も、勤務先の安定性についての懸念材料になります（ただし、健康保険料の過去の未払いについては、調べられません）

> 子２人（中１、小５）-平成２１年１月に結婚した妻の連れ子
「連れ子」ということは、夫とは養子縁組はしていないのでしょうか？
住宅ローンの申込書には、家族構成も記入しますし、申込書類として住民票もあると思います。
家族構成も審査に影響する部分があります。
そのあたりに不整合はなかったでしょうか？（養子縁組していれば、夫が「子」と書くのは問題ありませんが、そうでなければ法律上は「他人」であり「同居人」なんですよ。逆に養子縁組をしていると、相続の問題）
あと、夫と子の扶養関係はどうなっているのでしょうか？妻にも収入がありますし、夫が国保ならば、妻の扶養になっているのでしょうか。
だとしたら、なおのこと、妻を収入合算者にしないことが不思議に思われたりするんです。

> 中傷無しで答えていただけるかたのみ
とのことですが、正直申し上げて、情報も足りませんし、「どこがダメか」というよりも、「ごめんなさい。引っ掛かる点が多すぎるんです。通らない可能性の方が高いのではないかと思います。」としか言いようがないです。

私の回答がお気に召さなければ、一旦、質問を締め切られ、質問を削除していただいた方がよろしいかと思います。

補足

ご丁寧に回答、本当に有難う御座います。
何分はじめての大きい買い物な為戸惑いがあるのは事実です、伝わらない事が多々あり、ご指摘いただけて幸いです。
早速補足させて頂きます。
■売却価格９３０万円の築２０年の中古戸建をを購入しようと思っています。
手付金５０万（現金支払）、諸費用約１２０万（現金支払）は自己資金にてと思っています。
ので９００万円借入れしても２０万浮くので引越し費用にしようと考えています。
■仮審査の申込みは夫の単独債務で行っています。
■収入合算にするとやはり個人信用情報を照会することになるので、それは避けましょうという不動産屋との話し合いで進めています。
■『個人信用情報』というシステムを始めて知りました。すぐにでも行動してみる価値はありそうなのでやってみます。
■他の借入れ及びカードローンは車のローン残金が約４万円と、買い物が２０万円程度です。これらはすぐに完済可能です（何社か問い合わせいただきました）
■キャッシング利用履歴は１回もありません
■源泉徴収票が無く、所得証明をとり審査に出しました、源泉徴収票については不動産屋から『後に必要になる書類なので会社に頼んでみてもらえないか』との事で昨日頼んだところ『出せる』との回答が来たので今、仕上がり待ちです（中味がどんな風になっているのか不安ですが･･･）
■納税証明証の提示はされませんでしたが住民税は催告書が来ているので完全にアウトですね。
仮に、まだ審査を出していない銀行もあるので住民税を完全に納めてから仮審査を出してみる価値はありそうですね。一回出したところはいくら収めても、もうダメだという事ですね。
■健康保険料の過去の未払いについては調べられませんとの事でしたが、仮審査４社のうち２社ほど『国保の期限がなぜ３月（３ヶ月ごとの更新）なのですか？』という問い合わせがありました。これがダメと思い本日過去の未払金（約５０万）を現金にて納めてきましたがあまり意味が無かったのでしょうか･･･トホホ
■子２人、夫と養子縁組をしています。家族構成も記入しています。住民票の提出は求められていません。
子２人は妻の扶養になっています。保険証コピーも添付書類なので１社から問い合わせはありました。『奥様の収入はいくらでしょうか？』まぁ、その辺はウソはつけないので正直に答えましたが怪しいという材料になるのですね。

長々とお付き合いいただき有難う御座います。
中傷とは全く思っていません、自分の知らない世界が有り勉強に成りました。
不動産屋の話だと来週早々にこの物件がチラシ広告に載ってしまうので、現状では仮審査している私が優先との事を言ってもらったので、あまりモタついていると次に購入希望者が現れた時にあきらめなくてないけない時が来るなと残念な気持ちです。

この補足により更なる事が分かればこれ幸いと存じます、宜しくお願い致します。

回答No.1

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

> 絶対に購入したいという強い思いがある為、少々あせっています。
「絶対に」と仰られても、住宅ローンが借りられなければ、購入することはできないのですよね？
それとも、貯蓄等はあるけれど、それを使いきってしまうのは心配なので、一部について住宅ローンを利用しておこう…ということでしょうか？

> 何社かローンの申請を出したのですが全てダメでした。
審査の方法等は、金融機関やその保証会社によって違いますので、何とも言えませんが、気になる点はいくつかあります。
何行かに出して、全てＮＧという回答があったのならば、だいたい原因は絞られてくるんですけれどね。

審査云々以前に、お借入希望額が900万円とのことですが、ご質問文には物件情報および資金計画が書かれていません。
ですから、ご質問については、ここで最初に引っ掛かります。

例えば、「売却価格700万円の築30年の中古マンションを購入する。自己資金がゼロなので諸費用も合わせて900万円借りたい」と言われても、ＮＧとなることの方が多いと思います（十中八九はＮＧになるでしょう）。
これが「自己所有の土地に住宅を新築したい。住宅の建築費用等が2,000万円だが自己資金が不足しているので900万円借りたい。住宅の取得に関する諸費用や住宅ローン借り入れにかかる諸費用は、別途用意がある」という場合でしたら、審査の俎上に乗ります。

まずは、お借入希望額が「住宅ローン対象物件の『担保価値』以下」であるかどうかです。
『売却価格』ではなく、金融機関が判断した『担保価値』よりも、お借入希望額が低ければ、借入申込者の多少の「属性のマイナス点」は目を瞑ってもらえることもあります（あくまでも、多少の…ですが）。

> 妻は過去に自己破産の経歴があり、夫名義にて申請している状態です。
夫名義で申請…というのは、「住宅ローンの（仮審査）申し込みは、夫の単独債務で行っている」という意味でよろしいですよね？
借入額は、900万円と、住宅ローンとしては多い額ではないのですが、（失礼な書き方をしますが）夫の年収も300万円と多くはないんですよね…。
夫の年収がこの程度ですと、「一般的には」、妻に収入がないということが考えづらく、また妻に年収があれば妻を収入合算者（＝連帯保証人）にして審査に出してくるので、普通程度の能力のある審査担当者ならば、まず、そこで引っ掛かります。
夫単独でも十分に返済能力がある…という場合でも、年収が400万円未満の場合は、たいてい収入合算で出されるんですよね。
特にご質問者さまの側から「借入額が少ないこともあり、夫単独でも十分に返済能力はあるし、所有権も100％夫の予定だから、妻は関係ない」と『言い張った』訳ではないと思いますが、それでもピンときたりするんです。

妻を出してこないところで、「妻に何かマイナス条件があるかも」と考えるんですよ。

ですが、妻に無断で妻の『個人信用情報』を照会するのは、違反行為ですからしないとは思いますが…。（まあ、『個人信用情報』を照会しなくても、『官報』を検索することはできますので。）

妻の過去の自己破産に関しては、独自に調べられて影響している可能性もありますが（『個人信用情報』と違って、『官報』情報を調べるのには、本人の同意は必要ありません）、おそらくは影響していないと思います。
妻の過去の自己破産履歴が影響していれば、事実である以上、どうしようもないでしょう。

ただ、妻の過去の自己破産だけが原因ならば、Ａ行ではＮＧになっても、Ｂ行ではＯＫになる…ということもあるので、妻の過去の自己破産だけが原因ではないと私は考えます。

回答がまだ長くなりますので、一旦ここで切らせていただき、「その２」に続けます。