一部セットバックが必要な土地の売買額につて

質問

土地（市街化区域、既存宅、現況更地）の売却を検討しています。
　ただし隣接する土地が鉄道敷の法面にあたり（鉄道敷の路盤の方が数メートル高い）、がけ地に該当すると判断され、住宅を建設する場合は、法麺からのセットバックが必要になるとのことです。
　当初はがけ地による建築制限が発生するという認識が無く、売却額を過去の近隣の土地の売買実績により算出いたしました。
　今回売却額を見直すに当たり、このセットバック部分を含んだ土地の売却額を一般的にはどのように積算したらよいのでしょうか。
（例えば、住宅建築が可能な部分は過去の近隣の売買実績額により、住宅建設できないセットバック部分は、住宅建設が可能な部分の７割控除とか・・）
　ご存知のかた、ご教示をお願いします。

回答No.1

mnb098 · ベストアンサー

売却額を過去の近隣の土地の売買実績により算出・・・は間違いではありません。ただし、同一の路線に面している、同様に建築制限があるという条件ならです。

質問からは一旦売却金額を決めて売りに出そうとしたが、重要事項説明書を作る業者から詳しい事を聞いて見ると、その値段では割高なので買い手がつかない。
価格の見直しをしなければならないので、根拠をどうするかと言う事なのでしょう。

道路側の普通のセットバックではなく、鉄道敷法面からの制限ということなので、敷地の裏側に建物が建てられないという特殊な土地になるようです。
価格の計算は土地の形状によりけりで、建物の間取りが支障なく配置できるならば、セットバック部分を何割引きで計算するというのが通用しますが、利用にかなり制約があるようなら建築可能部分も考慮する必要があります。

土地はその利用価値で価格が決まるもので、算数ではありません。
売り手の満足度と言うか納得度の根拠式に過ぎませんので、価格は出して見て不動産業者の意見も聞いて決定すればどうでしょうか。
売り出し価格のとおりに売れない、値引き交渉があることも当然考慮しているものとは思います。

お礼

有難うございました。参考にさせていただきます。