ＪＡの住宅ローン審査に通るか心配です。

質問

はじめまして。

このたび、新築を建てる計画にあり、工務店に間取りを書いていただいている最中です。

そこで、住宅ローンをどこで組むかいろいろ調べて、金利が安いＪＡにしようかと検討中です。
当初３年間１．４０％　４年目～１０年目まで、２．００％　という１０年固定２段階を考えています。

しかしＪＡは審査が厳しいらしく、審査に通るか心配です。

土地　　７００万
建物　１３００万
諸費用　１５０万
の合計　２１５０万円です。

頭金を３５０万いれる予定ですので、１８００万円の借入になると思います。

そこで心配な要素をあげると、
(1)主人の勤続年数が、今現在で２年と１０か月（あと２か月で丸３年です）
(2)年収３４０万（去年の年収です。今年はこれより１０万くらい多いくらいです）
(3)車のローン、月々１５０００円　残り８０万円残っています。
(4)主人の身内が、主人名義でサラ金でお金を約４６万借りており、滞納が２回。
　サラ金に借金があることを滞納の通知はがきが来て知りました。その後すぐに全額返済しています。（４年半前）
(5)ポイントや、商品券目当てで作ったＪＣＢカードを４枚持っています。
　ほとんど使っていません。
　たまにネットで買い物するくらいで、利用金額も１万円以下を一括で支払い。
　ほかには、電気製品などのローンなどはまったくありません。

以上の点が気になっています。
ＪＣＢカードはすべて解約していたほうがいいですか？

とくに、(4)が気になっています。

すみませんがアドバイスいただければ幸いです。
よろしくお願いします。

回答No.3

mnb098

地区がわかりませんので、情報開示についてはJICCのホームページでお調べください。
その手の金融業者の情報は銀行系・保証系から直接は見えないのです。延滞情報に限り取得できますので念のため。

補足の内容なら完了情報で残っているはずなので、問題はないと考えます。

実際のローンだけでなく、たまに利用中のカードの支払いも返済実績としてカウントするところもありますので、数を絞りましょうと言うことです。
リボ払いの金額や引き落とし金額が表示されていると、それも拾ってきますからすぐ100万円超えと言う結果もあるからです。
要は総量規制に向けて登録されている情報は、主だった4社の情報を取得すれば、ほとんどが補足されるようになっているのが常識になってきています。

回答No.2

mnb098

4が最も重要です。
名義貸しした消費者金融の「延滞情報」がどのように登録されているのか、JICCの情報開示をしてください。
延滞後完了が登録されていると５年は残るので、半年待つことになります。

2回というのがすぐに解消していたなら「ネガ」として登録されている可能性は低いと判断します。2ヵ月以上放置というならもしかするとと言う事はあります。

去年の収入の最高30%を支払い能力の上限とみなして、全ての返済が年間110万円以内に収まるかどうかを計算して見ます。
できるだけ少ない方が安定していると判断されるので、所有カードをしぼる、車ローンをなくして住宅ローンに集約する。などが対策になります。

ただし、ローンの直前でカードがゼロになり、ローンをあわてて整理したことは、信用情報の履歴にばっちり登録されているので、ばれないとは思わないでください。

申込のタイミングというものが一番大事なのです。
資金の見込みを立てずに建築計画は無謀です。

補足

アドバイスありがとうございました。
何度もすみません。
またお伺いしてもよろしいでしょうか？

＞名義貸しした消費者金融の「延滞情報」がどのように登録されているのか、JICCの情報開示をしてください。
延滞後完了が登録されていると５年は残るので、半年待つことになります。
2回というのがすぐに解消していたなら「ネガ」として登録されている可能性は低いと判断します。2ヵ月以上放置というならもしかするとと言う事はあります。

とのことですが、JICCの情報開示はどのようにしたらよろしいでしょうか？
２回は、すぐに解消しています。２か月以上滞納はまったくありません。
滞納の通知はがきがきて１週間以内に完済しました。

＞去年の収入の最高30%を支払い能力の上限とみなして、全ての返済が年間110万円以内に収まるかどうかを計算して見ます

今、計算してみたのですが、住宅ローンが月々が５７０００円と、車のローン月々１５０００円とすれば、

住宅ローン　５７０００円×１２か月＝６８４０００円
車のローン　１５０００円×１２か月＝１８００００円
合計　８６４０００円　
ということになるので、年間１１０万円以内に収まっていますよね？
このへんはクリアできていますでしょうか？

自己資金３５０万をいれて、手元に２００万を残しておく予定です。
やはり自己資金を入れると信用にもつながりますか？
自己資金３５０万のうち、車の完済をして、自己資金を２７０万円に落とそうかとも考えたのですが。
自己資金は多いほうがいいのかなーと思ったので、車の完済は考えていませんでした。

何度もお手数おかけして申し訳ございません。
アドバイスいただければ幸いです。
よろしくお願いします。

回答No.1

86tarou

１：勤続３年以上が多いですが、この辺りは銀行次第です。その他の条件にもよって杓子定規に審査するかどうかもあるのではないでしょうか。

２：年収だけでは審査は出来ません。年齢という重要なファクターがあります。要は、定年までに幾ら払えるかが問題になりますし。

３：80万円なら、頭金を使って一括返済した方が良いのでは？高い金利の車ローンから低い金利の住宅ローンに借り替えたと思えば良いのですから。

４：旦那さんが単独でローンを組むなら奥さんの信用情報でさえ関係ありませんので、全く心配することはないです。

５：借金も事故もないのなら、これだけが理由で審査落ちするとは思えませんが、必要ないカードなら解約すれば良いだけです。

２については、年齢が分からないので簡単な試算だけしておきます。
年収の25％（子供ありで、あなたが専業主婦なら20％程度がお勧め）を支払いに充て（月７万円）、年３％の全期間固定金利で定年までのローンを組みます。現在25才なら35年ローンを組んでも定年までに完済出来、1840万円借りられます。30才なら1680万、35才なら1490万円、40才なら1280万円になります。年２％の金利なら2140万円、1920万円、1670万円、1400万円です。この辺りが無理なく払っていける借入金額だと思います。ただ、銀行の審査はこれよりも緩く、収入に占める返済比率30％超、70才超完済、変動金利等でも審査に通ることがあります。もちろん、払っていけるかは別の話です（無理な場合は、破綻して借金だけが残るこもあり）。変動金利の場合は将来の金利上昇に備えて固定金利との差額を貯蓄しておくくらいでないと安心出来ませんし、定年以降の返済もあるなら定年時点で幾らの残高が残るとかどのくらい繰上返済をしないといけないかのシミュレーションが将来後悔しないためにも必須です。銀行の審査がギリギリ通る借入金額と、無理なく払っていける借入金額とには大きな開きがあることも忘れずに…。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

上記返済額は今の家賃と比べてどうでしょう？現在、毎月多くの貯蓄が出来ていないなら、家賃よりは少なくないと普通はやっていけません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が掛かってくるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てておくと安心です）。建物価格についても、これから建てるので大抵はこれより高くなるのが普通です。設計を詰めていく段階と、建ててる途中と両方で数百万円というのも珍しくありません。これは最初から家の全ての仕様や材料が決まっているわけでなく、設計しながら建てながら仕様変更や材料変更（選択）という部分もあるからです。なので、予算が決まっているなら、最初から安めに伝えておくと最終的に足が出難いです。

住居は生活の質を上げる道具の一つにしか過ぎません。これによって生活を切り詰めたり、払えなくなって破綻するようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理のないローンで、外食や旅行もして楽しみましょう。いい家が建つと良いですね。

参考URL：

https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/exp_loan_kinri

補足

さっそくの回答ありがとうございました。
すみません。
補足です。アドバイスいただければ幸いです。

３５年ローン

夫３１歳
妻３２歳
子供４歳・１歳の２人

普段から外食はあまりしません。
それなりに買い物や贅沢もしています。
旅行も年に１度、行っていますしアウトドアなのでキャンプ場などそんなにお金もかかっていません笑

妻、内職収入が月４万～７万
小さいうちは、風邪なので保育園を休みがちになるので、家でできる仕事を選びました。
子供が小学校に上がったころ、もう少しいいお給料に転職も考えています。
この収入は全額貯金です。

３１歳の３５年ローンなので、老後のローン代が残らないように、なるべく繰り上げ返済していくつもりです。

建物代１３００円は、実際の見積もりより８０万円くらいは多めにみている金額です。

当初、住宅ローンをフラット３５にして、月々６７０００円くらいの月々の返済を考えておりましたが、
ＪＡにすると、月々の支払い額が、約５７０００円になります。
差額が１万円。
フラット３５で１０年間支払った合計金額と、
ＪＡで１０年間支払っ合計金額の差額が約１００万円でてきます。
この差額を毎月貯金にして、繰り上げ返済をしていこうと思いました。

なお、子供の習い事はスイミング程度です。
田舎なので、小さいうちは勉強で固めないで、友達とたくさん遊んで心豊かに育てていこうというのが、わたしたちの教育の方針です。
ただいま、保育園代が高いので、上の子が小学校に上がれば、さらに貯金できると思います。

高校受験まではお金がたいしてかからないので（中学校の部活代は考えています。）、頑張ってどんどん繰り上げ返済していこうと思っています。

けれどもフラット３５のように、金利がずっと変わらないわけではないので、
金利上昇のリスクも視野に入れて、生活していこうと思っています。

我が家の計画は無謀でしょうか？？？

すみません。
長くなりましたが、アドバイスいただければ幸いです。
よろしくお願いします。