古いRC構造って何年もつのでしょうか？

質問

以前、住宅ローンの相談をさせていただいた物件ですが
築39年のRC構造2階建てです。

今回の質問ですが、現実的な相談です。
本物件は5年ほど前に1階部分は全てやりかえている
ようで、水周りから何もかも新品のようです。
２Fはそのままですがトイレだけはやりかえています。
外は防水と塗装などもできています。
その部分は全く心配していないのですが、本体自体は
何年持つのだろう？という不安です。

鉄とコンクリートで防水がキッチリ出来ていたと言う
前提だった場合、今後どれくらい持つものなのでしょうか？
コンクリート自体の自然劣化とかあるんでしょうか？

せめて20年は持ってほしいんですが…。

回答No.8

m_inoue222

＞考えてみたら、最悪ですね(^^;

それほどでも無いのでは？

確かに比較すれば劣化は早いでしょうが一般住宅で２Ｆ程度ならあまり問題にもならないと思いますよ

海砂でも一応、港に船を泊め真水で塩分を洗い流しています

さらにコンクリート工場でも洗っているはず

洗浄不充分な海砂だと問題になるだけだと思います

鉄道や高速道路などのように短期間で大量のコンクリートを作れば手抜きや間に合わせなども多いでしょうが一般的な用途の製品ですからそれほど心配は必要ないのでは？

お礼

なるほど。

いろいろな記事を見ると 海砂は中性化が進みやすく
最終的には鉄筋部分まで中性化の進行が早まって爆裂を
起こす事が原因で強度が落ちると書いてあったので、
結構 気にしていいたのですが、海砂でも程度があるって
事なんでしょうか？

確かに1970年代の新幹線工事とか高速道路などでは海砂
が大量に使われて、たいして水洗いせずに使っていたと言う
記事を見たことがあります。

たぶん、問題のある砂は40年どころか、ずいぶん前に
問題が出ているんでしょうね。

鉄筋が入っていないコンクリート造は中性化しても強度は
落ちないと書いてありました。
※海砂でも問題ないと書いてました。

要するに問題は鉄筋が中性化したコンクリートに触れて
爆裂するから問題なんでしょうね。

補足

耐震診断の結果が出ました。

診断結果は、非常によい結果がでました。

新耐震診断の検査で、耐震診断の強度？みたいな数値があるらしいのですが、それを数倍も上回る構造だったようです。

砂も、海砂は使われていなかったそうです。
床下もドライで木組み部分もまっさらのように問題ないそうです。（これは５年前の改装の事ですが）

定期的に家のメンテもされているのでコンクリートの中性化が、あまり進んでいなかったようです。

結果には大満足で、とても安心しました。

いままでと同じように普通のメンテナンスをするだけで死ぬまでは十分もつだろうと言われていました。

耐震診断が出ると以下のメリットが生まれました。

１．住宅ローン控除が５００万までが使える
２．取得税のが減った
３．固定資産税が減るらしい（期間限定付きかも）

と言うことで５０万弱の費用に対して取得税が減った分を引いて計算したら、診断料は１７万程度ですんだ事になります。
その上に住宅ローン減税が効くので、１年で取り返せます。
さらに良いことに、診断結果を知ったことで安心して住めそうです。

みなさん、いろいろとご意見ありがとうございました。

回答No.7

m_inoue222

＞海砂を使って粗悪なコンクリートが多いと聞いたので、

余談ですが、海砂を使っているとコンクリートの面を見ると必ず貝殻の切れ端が目に付きます

上塗りされていれば判りませんが打ちっ放しの部分だと判ることも多いですよ

お礼

>余談ですが、海砂を使っているとコンクリートの面を見ると必ず
>貝殻の切れ端が目に付きます

そうなんですね！
そんなに分かるくらい貝殻があるんですね(^^;

普通、基礎と本体部分は同じコンクリート使うんでしょうか？
基礎は塗っていないので、調べてみます。

そういえば、子供の頃、学校の帰りの壁で貝殻とか入っていた
壁を、みんなで色んな貝殻を見つけて遊んでたような記憶が
ありました。

考えてみたら、最悪ですね(^^;

回答No.6

m_inoue222

＃３です

＞物件はRC２階建て築３９年の 一軒家です。
＞１９０m2で１Fが130m2で２Fが60m2です。
＞昔よく見かけた２階建て鉄筋コンクリートの建物です。

わたしも１軒ちょうど似たような物件を持っています

築３５－３６年だったかな？．．．父が建てた家で２Ｆ２５０平米クラスですね
今は母親が一人で暮らしています

抱えきれない柱が８本．．．それに太い梁を繋いだ構造でした

似てますね．．．（笑）。

本体自体は防水＋塗装さえ定期的にメンテしていれば後２０－３０年は平気で保ちそうです

＞本物件はRC２階建て築３９年の 一軒家です。

土地の評価が加算されますから融資も大丈夫だったのでしょう

昨年、床がフワフワになったので手直ししましたがその時ついでに天井を少しはがしてみました

工務店曰く．．．
「壁を数カ所はつってみましたがまったく問題ないですね」
「内部の造作は傷んだ箇所もありますが本体自体はまだまだ保つでしょう」

そんな話でした

数年前、軒下のコンクリが少しづつ剥がれて落ちました

軒下にクラックが入り雨水が浸透、軒の鉄筋が錆びて膨張して割れたようです

特に大規模な補修はしないで防水塗装と普通の塗装だけをしましたがそれで止まりました

陸屋根は１０－１５年毎に一部防水の補修と塗り直しをしています
壁面は塗装だけです

お礼

m_inoue222さん、回答ありがとうございます！！

2F 250m2とはすごいですね。
税金対策が気になるサイズですね(^^;
当方のは小さいですが物件もよく似ていますね。
すごく参考になります。
当方の柱も抱えきれない柱でした。

1度、雨漏りがあったようで、そのときに、ちゃんと
補修をされているとの事でした。
雨漏りとは気になったのですが、早い段階での
対応だったとの事です。

別の話ですが、当方の物件は施工時は1970年です。
1970年代前半は海砂を使って粗悪なコンクリートが
多いと聞いたので、その時代背景を調べたのですが、
1970年と1971年は国内の総コンクリート消費数は
余り変らないのですが、1972年と1973年は、もの
すごい成長で1973年がピークのようでした。

粗悪品はその1972～1973年が多いと聞いたので、
少し安心はしたのですが、でも…と言う感じです。
悪いものは40年どころか20年も持たないので大丈夫
だと、慰めてもらってますが、本当かなって感じ
です。

どちらにしても、いま耐震診断を依頼している上に
売主さんに過去の履歴情報の提供を依頼しています
ので、何か分かりましたら、また報告させていただ
きます。

ありがとうございました！

補足

自分で補足するのもなんですが、
住宅ローンが通ったのは土地の評価＝借入額
だったからかもしれません。
いくら良い建物でも評価としては ほとんど0円に
近い評価だと思っています。
※１Fを大改装したとしても

コンクリートの強度を弱める中性化について
分かりやすい記事があったのですが、
http://www.kenkyu.npo-jp.net/concrete.html
中性化した時点では強度は、あまり影響ないんですね。
少し、安心しました。
酸化になれば、強度が不足するようですね。
って酸化の状態ってどんなんでしょうね。

回答No.5

相談 蟻（@soudan-ari）

＃４です。
＞木造建築などは、例えばシロアリなどあって、柱やハリなどで
支えあっているから、突然崩壊することは無いと聞きましたが
鉄筋コンクリートって、いきなりガラガラガラって事は無いの
でしょうか？

　設計の基準は、財産や人命を守るためですから、被害の順序としては財産⇒人命になるでしょう。故に、いきなり崩壊しないように造るが前提です。けれども現在の法律では、災害で死傷した場合の明確な責任はありません。そうした中で、製造責任（PL法）がありますが、建物で具体的な事例は聞いた事がありません。以前、エレベーターやエスカレーター、回転扉などがニュースで言われました。耐用年数の４７年はそうした目安の根拠になると思います。本来コンクリートの建物に期待されて来た年数は、５０年は最低値だと私は思っています。
　木造でも数百年も持っている建築物は沢山あります。又、シロアリは南用材の影響が多く、日本の古くからの繊維質で強度の大きな木材では、問題にならなかったと考えられます。　西洋の地震の少ない国では、石造建築は数百年～数千年も残っています。但し日本のコンクリートの住宅は、同じ視点では見れません。そもそも日本には、そうしたコンクリートの歴史は無かったからです。関東大震災で、火災による死傷者が多かった為、都市化によって耐火性の必要が出てきた為に、欧米から導入されたと言われます。ですから１００年程度の歴史しかなく、理論と実際が確定していない部分もあります。１００年も前に導入されたコンクリートの強度が、現在の規準を満たす程良質だったとも聞きます。逆に、JIS工場や生コン車になり、人為的な不正などがコンクリートの劣化を招くとも言われました。塩分などの影響も判って来ました。そう言う意味で、技術だけの問題でなく、経済とも深く関係しているのでしょう。
　技術的には、セメントが多すぎてもひび割れが発生し易く、それで鉄筋の劣化が進みます。ですから難しいのです。セメントと水、そして骨材に因っても異なるのです。しかも、練り始めたら固まるまでの一発勝負です。気温、天候などでも良否は違ってきます。となると、ご本人が何を求め、それに対する回答が得られるかが一番と思います。しかし、明確な答えが得られるかは調べないと判らない。調べても判らない疑問も残るかもしれません。　以上です。

お礼

ありがとうございます。
物件みないと判断するのは難しいですよね。

いろいろと参考になる情報がありますので
もう少し調べてみます。

ありがとうございます。

回答No.4

相談 蟻（@soudan-ari）

>本体自体は 何年持つのだろう？という不安です。

>鉄とコンクリートで防水がキッチリ出来ていたと言う
前提だった場合、今後どれくらい持つものなのでしょうか？
コンクリート自体の自然劣化とかあるんでしょうか？
せめて20年は持ってほしいんですが…。

コンクリートの建物の法定耐用年数は４７年のようです⇒（http://www1.tmtv.ne.jp/~kadoya-sogo/housing16-keikakusyuuzen.html）個別診断しないと判らないと思います。参考にネットに出ていた簡易な診断法⇒(http://www.token.or.jp/taishin/detam2.htm )
一番大事な事は、(1)設計時の耐震規準。　(2)実際のコンクリートの強度などで鉄筋が不足していれば、設計値よりの実際が弱い事になります？要因は様々あり、専門家でなければ判断するのは難しいでしょう。コンクリート工事で使った材料・造った時の天候、その後の地震などによるひび割れなどから、地盤の問題まで。設計図のボーリングデータなども入手する必要があります。一番信頼できないのが見た目の判断でしょう。防水の保障は（新築でシート防水5年、アスファルト防水でも10年程度です。）

　等などから、耐用年数で8年、防水は5～10年と仮定できそうです。これを過ぎると直ぐ劣化する訳でも無いでしょうが、購入時に保障が可能年数かと思います。

　簡易診断にもありますが、ピロティーの有無など形状で大きく違います。公共施設では鉄骨で補強したり、壁を増やしたりしますが、内装改装工事より数倍も費用が掛かると思います。（耐震診断と補強工事、その他に仕上げの内装など）　　　　以上参考まで

お礼

回答、ありがとうございます。

木造建築などは、例えばシロアリなどあって、柱やハリなどで
支えあっているから、突然崩壊することは無いと聞きましたが
鉄筋コンクリートって、いきなりガラガラガラって事は無いの
でしょうか？

回答No.3

m_inoue222

＞今後どれくらい持つものなのでしょうか？

保つのは２０年でも保つでしょうね

ただ耐震性などはそれなりに劣化していると思います

http://www.h3.dion.ne.jp/~daiya/1mansyon/taiyonensuu.html

物件毎に異なるでしょうがこの一例の場合は７２年．．．

実際には調査しなければ結論は出ないでしょう

ただ、築３９年の物件に後２０年も期待をする方が無理．．．

普通は管理組合で建て替えが決議されると思いますが．．．

住宅ローンで買うのでしょうか？

融資の審査は築年数で撥ねられるのでは？

補足

回答、ありがごうございます！

僕の説明不足でした。
本物件はRC２階建て築３９年の 一軒家です。
１９０m2で１Fが130m2で２Fが60m2です。
昔よく見かけた２階建て鉄筋コンクリート
の建物です。
テトリスで埋めたくなるような形です(^^;

公庫での審査はパスしましたし、民間の
ローンも２社ほどパスしました。
住宅ローン控除が受けたくて耐震基準適合証明書
の取得中です。
今のところ五分五分らしいです。
単純な構造らしくでかい柱が４本２列あり
それを中心に長方形に作られています。
２Fは１Fの半分以下のようです。

一級建築士との話では、基礎がしっかりしている
ので、今後しっかり保守をしていれば大丈夫だと
言ってましたが、実際どうなのかなーと思って
います。

その人は診断するだけで、どんな結果でも同じ
費用なので、調子のいいことを言う必要は無い
ので期待はしているのですが…。

基礎はベタ基礎だから どーのこーのとか言って
ました。

何か、関係あるんでしょうか…。

回答No.2

putidenny

ＲＣの強度は、建物診断をしてもらわないと分かりません。
一般的に、水の比率が多かった場合や、骨材に塩分を含む
海の砂を使った場合は弱くなっています。
時代的には、戦後すぐの復興期は、セメントが品薄で買い
占められ、水の比率が高くなっていたようです。
次に、昭和40年代の高度成長期、特に大阪万国博覧会の直
前は、空前の建築ブームで悪いＲＣが多かったようです。
阪神大震災の時、各鉄道で戦前につくられた高架はあまり
被害を受けなかったのに、昭和40年代につくられた高架は
各社とも全壊したことがそのことを証明しました。
築39年であれば、時期的にはその頃かもわかりません。

お礼

回答、ありがごうございます！
大阪万博が終わった後に施工されているようでした。

逆に阪神大震災のような地震で絶えたものであれば
頑丈って事なんでしょうか…。

揺らしてみないと分からないですよね。(^^;

回答No.1

pasocom

コンクリート造の建物が自然劣化で朽ち果てる、などということはまずありません。あるとしたら何百年単位の話です。
そうでなく、「築39年」でしたら明らかに新耐震基準に従っていませんので、その後補強工事を行っていないなら、強い地震が来た場合に倒壊の危険性があります。その方がずっと切実な問題だと思います。

お礼

回答、ありがとうございました。

新耐震基準と その前ではかなり違うんでしょうか？

当時としては結構お金をかけて建築されたと
近所の人は噂していましたが、当時は基準どおりに
建築するもんだったんでしょうか？

わからないですよね(^^;

木造と比べて地震には弱いのかな。