マンション管理について

質問

当方居住のマンションは、管理会社のない住民代表による管理体制をとっています。
先月まで、住民代表は当マンションの建設会社である売主が担当していました。
（マンションに空き物件があったため、その部分の所有者ということで、建設当初から住民代表となっていました。）

先日、その建設会社から「全戸売却したので管理者を住民で行って欲しい」との連絡がきました。
建設会社の所有する物件がなくなったため、住民代表としての管理義務がなくなったとのことです。
実際、その建設会社の経営も苦しいようで、早々に管理から手を引きたいとのことでした。

当マンションの管理は現在までとてもずさんで、要改善部分がたくさんあります。
(1)消火器使用期限切れ
(2)火災報知機故障
(3)浄化槽点検にて要交換部位があるまま放置

管理を移行する以前に上記項目の改善を要求したところ、管理費が不足していてできないと返答が来ました。

実際、管理費は安価で、居住戸数も少ないため、明細を見たところすべての補修にまわせる管理費の残金がないように思えます。

ですが、管理費の金額を設定しその額でやりくりできるように見せ、管理しきれなくなったら一切の積み残し解消もせずあとの管理を住民に押し付ける。
しかも、敷地内に駐車場があるのですが、その賃料は今までどおり支払うように、とのこと。
（実際、駐車場部分は別登記されていて、共有部分でないため、賃貸契約の履行は致し方ないのですが）

駐車場の管理ができるのに、共有部分の管理はできない。
積み残しの部分を放置して修繕を住民負担で投げ出す。

これは法的に許されることなのでしょうか？
特に消火設備など、住民の安全につながる部分の管理不備は、罪に問われないのでしょうか？
このままで管理移行されても住民負担が増えるばかりです。
なんとか今までの管理者（建設会社）に、上記改善部分の修繕をさせることはできないのでしょうか？
その強制力を持つ機関が存在するものなのでしょうか？

分かる方いらっしゃいましたら、ぜひ教えてください。

長文乱文失礼しました。

回答No.5

kamaryu

まずは、築年数と戸数、1戸当たりの管理費・修繕積立金の額を教えて下さい。

>当方居住のマンションは、管理会社のない住民代表による管理体制をとっています。
理事会は無いのですか？総会は開催されていましたか？

＞先月まで、住民代表は当マンションの建設会社である売主が担当していました。
ボランティアでは売主が管理をすることはありませんので、管理でも利益を上げたかったということでしょうが、委託契約はしていたのでしょうか？
マンションの管理をする場合は登録が義務付けられていますが、建設会社ですよね？

＞建設会社の所有する物件がなくなったため、住民代表としての管理義務がなくなったとのことです。
所有物件が有ったとしても、管理委託を受けていなければ管理義務はありません。

＞管理を移行する以前に上記項目の改善を要求したところ、管理費が不足していてできないと返答が来ました。
会計報告が全くされなかったのですか？

＞管理しきれなくなったら一切の積み残し解消もせずあとの管理を住民に押し付ける。
管理組合との契約も無いのなら、管理を継続する義務は無いと思います。
そもそも、管理の主体は管理組合員にあります。

＞駐車場部分は別登記されていて、共有部分でないため、賃貸契約の履行は致し方ないのですが
こっちの方が気になります。
駐車場部分は建築確認上の建物の敷地になっていませんか？
この部分は売買の対象にはなっていなかったのですね？

＞駐車場の管理ができるのに、共有部分の管理はできない。
駐車場がその会社の所有物件なら駐車場を管理するのは当たり前です。
すべて分譲した今は、分譲主から区分所有者に管理の責任が移譲するのは普通です。
あとは、新たな管理会社に委託するか、自主管理するかを皆で決めることになります。

＞これは法的に許されることなのでしょうか？
管理会社としての登録義務違反が有るかもしれません。
使い込み等が無ければ、訴えることも難しいです。

＞特に消火設備など、住民の安全につながる部分の管理不備は、罪に問われないのでしょうか？
防火管理者と管理組合の責任です。

＞このままで管理移行されても住民負担が増えるばかりです。
今までは、何もしてこなかったのですか？
管理の主体は全ての区分所有者にあります。

＞なんとか今までの管理者（建設会社）に、上記改善部分の修繕をさせることはできないのでしょうか？
その分の金銭を支払っていたのなら修繕を要求できます。

＞その強制力を持つ機関が存在するものなのでしょうか？
無理な要求です。
マンションの管理について、もう少しお勉強なさってください。
管理組合・理事会を機能させて、自分たちの財産を守るために汗をかいて下さい。
駐車場の土地と会計のことだけは、もう一度良くお調べ下さい。

回答No.4

st_tail

管理会社の社員です。

大変失礼な言い方をお許しください。
この質問を見る限り、質問者様を含め、そのマンションの区分所有者の皆様は、あまりに自覚がなさ過ぎます。

そんな事はわかっている、と言われそうですが、分譲マンションは区分所有者全員の共有物であり、区分所有者全員に管理の義務があります。今までは、たまたま建築主さまが区分所有者でも有ったため、管理もやってくれていた、言い換えれば、他の区分所有者の皆様は、その建築会社に丸投げして甘えていたわけです。
積み残しの部分、なんて書かれていますが、完全に丸投げしていたわけでしょう？

本来であれば、区分所有者全員で管理費の必要額や修繕積立金の妥当性などを吟味して、必要があれば値上げをする、計画的に資金を貯める、と言う事をしなければなりません。それを怠り、売主に任せっぱなしにしている以上、自業自得、としか申し上げられません。
今までの管理者を責めているようですが、むしろ、今まで私たちの分まで管理をやっていただき、ありがとうございました、と言ってもよいくらいです。

法的にどうとか、書かれていますが、今回挙げられた様なことは、質問者様を含む区分所有者全員の責任であり、仮に裁判を起こそうとしても、まともな弁護士は絶対に引き受けてくれません。通常であれば、何を馬鹿なことを・・・、と門前払いです。

法的には、共用部分の管理は、区分所有者全員で結成する管理組合が行うことになります。当然、責任も管理組合にあります。仮に、今までの管理者を訴えるにしても、質問者様自身も管理組合の一員であり、言わば自分で自分を訴える、と言う形になります。これが認められないことくらい、お分かりでしょう。

分譲マンションを初めて買われた方は、管理会社が全てやってくれる、自分たちは何もしなくていい、と言う考えをお持ちの方が少なからずいらっしゃいます。これは賃貸の時の考えをそのままお持ちのためです。しかし、分譲マンションは、そうではありません。上にも書いたとおり、区分所有者が全て管理をする必要があり、そのお手伝いをするために管理会社がいるのです。

今回、良い機会ですので、一度会計の中身や修繕積立金の額などをしっかり確認することをお勧めします。その上で、不備となっている部分の改修計画を立てる事が必要です。
自分たちの手に負えない、と思ったら、管理会社探しを始めたほうがよいと思います。

回答No.3

putidenny

私のマンションも、販売開始から完売までに半年以上を
要したので、その間は管理費の収入が少なく、売り主が
費用を負担しながら管理をしていました。
完売するとすぐに管理組合を結成し、管理組合の総会を
開いて理事を選出し、管理規約を定めました。
管理の実務そのものは、管理組合との契約で管理会社に
委託しました。
管理費については、実額を計算して年間予算をたて、必
要であれば管理費を値上げするかメンテナンスの内容を
見直します。私のマンションでは、掃除の回数や共用部
分の電気の点灯数や点灯時間を見直して当初の管理費を
値上げせずにすむようにしました。
一番大切なのは、管理組合結成までの赤字額とご質問の
初期の改善費用を売り主に負担してもらうことです。
私のマンションでは、売り主が大手だったこともあり、
全部やってくれました。
法的に強制できるかどうかわかりませんが、財団法人マ
ンション管理センターとか地域ごとにマンション管理組
合の団体や相談窓口があるので相談すればと思います。

回答No.2

m_inoue222

なにか勘違いされていませんか？

＞管理会社のない住民代表による管理体制

貴方を含めた住民全体で管理すべき体制では？

今まで売り主に面倒な事を押しつけていただけだと思いますよ

売り主も一部の所有者だし今まではお客様なので面倒な事を引き受けていただけでしょう

＞すべての補修にまわせる管理費の残金がないように思えます。

管理費の増減も住民みんなで決められれば良いだけでしょうね

キチンとした管理組合を立ち上げてその理事会などが問題点を今までの管理者と話し合われれば良いだけでしょう

住民個人が細かい事を一々並べても解決にはつながりません

＞管理しきれなくなったら

普通の管理組合はその場合は管理費をＵＰさせます

回答No.1

2009ken

あくまで分譲ということでしょうね。だとすると、結局は全住民の共同責任となります。安価な管理費という恩恵があったのだから、それが人並みか、今まで少なかった分割増しで払うようになるだけです。その会社が会社として管理委託請け負っていたとか、積立金を流用してたとかなら、多少は話は変わりますが。
で、出て行く人に責任は問えません。今後どうするか、自主管理を続けるか、管理委託先を見つけるのか、理事会や組合をどう再構築するのか、空き部屋について所有者がいないのかいるのか（いれば管理費はとれます）、居ないのなら組合の資産（と、なるのかも含めて）としてどう運用するか、皆さんで考えてください。
なお、アドバイザーとしては、各地域にＮＰＯなどのマンション管理組合連合会のようなものがありますので、そういうとこに相談を。