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被相続人死亡後、不動産名義変更までの暫定措置
被相続人Ａが、生前所有していた１件のアパートとその土地を巡っての 問題です。 被相続人Ａの実子の一人Ｂに Ａが生前、そのアパートの土地だけ生前贈与を行い名義を変更していました。 しかし、Ａが生前はアパートの収入の大半は当然Ａの生活費などに充て、残りの一部をＢを含む実子である相続人達（兄弟姉妹）に 平等に毎月送金していました。（贈与税のかからないように。） 被相続人Ａが死亡後、アパートの収入は全額、すぐ生前贈与を受けた土地の所有者 実子の一人Ｂのものとなるのでしょうか。 それとも、同アパートの建物の名義が決まるまで、また 決まらないまでも、アパートの土地と建物の処分が 兄弟間で決着するまでは、暫定処置としてアパートの毎月の賃貸料金は 兄弟間で平等に分配すべきものでしょうか。 ご教示ください。 よろしくお願いします。 少し長くなり申し訳ありません。
- jyuneecora
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質問者が選んだベストアンサー
今まで雑然とした回答で判りづらかったかと思いますので整理します 遺産分割の手順は、 １遺産範囲の確定 ２遺産評価額の確定 ３遺産分割の内容の確定です。 ご質問の「管理行為が必要になる賃料」は 共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権（債務？）として確定的に取得する事になると解釈していますが 「合意」か「争いがある」かによって 遺産分割からはずすのか含めるのか判断が分かれると思います。 他に気になったのは以下の通りです。 借地借家権との問題。 特別受益の評価 特別寄与の問題 土地の評価額 建物の評価額 修理費の概算 収益財産としての評価 他有体動産の評価 固定資産税納税 調べ先は 不動産屋 司法書士 税理士 弁護士 市役所 等 当方の参考意見 当事者間で意見を出し合ってからお互いに譲歩しあって合意し総合的に取り決めると楽。まとまらず 直接ではもめるのがいやで難しいなら後腐れなく調停ですっきり。
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- v008
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老朽化したアパートの修理問題がある物件ですね。 もうすでに揉める可能性が大きいので、根本的な話合いしかないと思いますよ。相手が断れば 自分が断れば話は平行線のまま。 お互いが提案をして 譲歩しあうと話はまとまりますが 自分の考えに固執するケースは多いのでその場合家裁に言って調停したほうが早いです。調停は話し合いですので代理人は不用で合意点を探る場所です。 適当に思いつくのは 全部売って換価する。この場合土地にしか価値が無く 上物のおかげで価値が下がる場合分けるべき相続財産は元々無いような気がするが。 話し合いですね。 次に「必要な修理をした上で」上がった建物の固定資産評価額だけ皆に支払ってBが全て取得する。または時価で。（この辺は話し合い。） または全て退去してもらって解体して更地にしてBに土地を返却する。 その上で残った財産だけを遺産分割する。 アパート経営は全員で共有相続してその仲から相場に見合った土地代をBに払う のが一番思いつくのではシンプルですが最後のは赤字の可能性が高いので修理代の現金が遺産にあるかどうかが問題ですね。 「全てが遺産」にならないので売却するときに現在の土地所有者の合意が得られなければ丸ごと売れない。 借地権があれば別。上だけ売れる。しかし実際は売れない。 ＝使用貸借であれば、権利は弱いので返さなければならない。このときに 借地借家権との絡みでいくらくらいの退去費用と期間が必要か？という問題になる。 持ち戻しと 寄与分を主張しあうとこの計算もどの辺が妥当か？ いずれにしろ Bはどちらにも権利があるのでどちらもBの意向を無視して進む事はないです。Bが主張する事をのめず こちらの希望も承諾が得られないなら 調停がベストです。
お礼
ご丁寧な具体的な事例を挙げて御回答いただきありがとうございます。 要するに、決着がつきＢに全てを譲るにしても、暫定措置の間は、賃貸料金は兄弟間で 当分に分配しなければいけないのですね。 こじれる前に調停で専門家の意見を裁判所で雁首並べて聞くことも大切ですね。 ありがとうございました。
- north-wind
- ベストアンサー率66% (2/3)
相続によってアパートの所有者が最終的にどうなるかによって決まります。 Aに配偶者がいなければ、法定相続の場合は、所有権は兄弟で等分（兄弟二人であれば２分の１づつ）です。よって、賃料も２分の１づつということになります。 仮にBが、生前贈与を受けているのでアパートの所有権はいらないとなれば、他の兄弟１名が全部所有ということになり、賃料は全部受け取ることになります。 相続は、Aがなくなったときに開始しますから、上記のような話し合いが決まるまでの間、賃料をどのように配分をしても、最終的にはアパートの持ち分に応じて精算するのが原則でしょう。 ただし、実際には、精算時「すべて使って手持ち現金なしのすっからかんなので、支払えない」という者が出てくるおそれはあります。なので、話し合いで賃料受け取りの代表者を決め、受け取った賃料からアパートの月々のローンや経費支払い分などを支払った残額を、とりあえず等分で分けておくなどといった方向が現実的路線として浮上するのではないでしょうか。現実路線はいろんな方向があるので以下省略としますね。
お礼
north-windさん 早速のご返事ありがとうございます。 大変参考になりました。 ちなみにＡに配偶者はもういません。 大変具体的に参考になるご返事ありがとうございました。 相続が争続にならない為にも法的根拠があると大変 助かります。 ありがとうございました。
補足
north-windさん賃貸料の受け取り代表者を決めるということですが、 被相続人Ａが存命中、賃借人の方々（入居者）はＡ名義の銀行通帳に毎月の賃借料を振り込んでいた場合。 Ａが死亡後は、もうその通帳は死亡した時点で有効ではないのでしょうか。 それとも、相続手続きが完了するまで暫定措置としてＡの通帳を 代表者が管理し、他の相続人に取り分を平等に送金し、 おのおの取り分を確定申告すれば良いのでしょうか。 それとも、Ａ名義の通帳はもはや無効で新たに代表者の銀行口座に 振り込んでもらう手続きが必要でしょうか。 代表者を決めることで話し合いがつかないようだと、この時点で調停となるのでしょうね。
- toratanuki
- ベストアンサー率22% (292/1285)
アパートの借り手の立場から言えば、 誰に支払えばよいかわからないので、債権者不確知による供託 相続人全員署名捺印した受取人代表者選任 相続争いに巻き込まれたくないから。
お礼
なるほど、アパートの借り手の方の権利を一番尊重する ことは基本ですね。 ありがとうございました。
- v008
- ベストアンサー率27% (306/1103)
土地は建物所有の為の使用貸借になるのでは？したがって 賃料収入は建物の法定持分に応じて平等に分配するものだと思います。 もちろん遺産相続は遡って権利を分割できますから、決まってから清算でもよいのですが、修理費などの請求も来る事が考えられますので、そのあたりはきちんとした方がよいでしょう。
お礼
ｖ008さん前回はありがとうございました。 大変参考になりました。 使用貸借とか法定特分ということはnorth-windさんの御回答と同じご意見ということでしょうか。 素人なので分かりませんが、、。
補足
v008さんお世話になります。 賃料は合意か争いがあるかで対応が違ってくるとのことですが、 とりあえず賃貸料の受け取り代表者を決めるということですが、 被相続人Ａが存命中、賃借人の方々（入居者）はＡ名義の銀行通帳に毎月の賃借料を振り込んでいた場合。 Ａが死亡後は、もうその通帳は死亡した時点で有効ではないのでしょうか。 それとも、相続手続きが完了するまで暫定措置としてＡの通帳を 代表者が管理し、他の相続人に取り分を平等に送金し、 おのおの取り分を確定申告すれば良いのでしょうか。 それとも、Ａ名義の通帳はもはや無効で新たに代表者の銀行口座に 振り込んでもらう手続きが必要でしょうか。 代表者を決めることで話し合いがつかないようだと、この時点で調停となるのでしょうね。