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【オ－ナーチェンジ物件を購入する場合について】
お詳しい方、御指導宜しくお願いいたします。 オ－ナーチェンジのマンションを購入するかどうか検討しています。仮に、売主をＡさん、現在お住いのかたをＢさんとした場合： １） ＡさんとＢさんが締結した不動産賃借契約（？）を破棄して、私とＢさんとの間で、同契約を結び直すのは必須でしょうか？Ａさんと私との売買契約に、賃借契約の権利譲渡を受けた旨の記載では足りませんか？現行の契約期間が満了した場合には、もちろん、私とＢさんとの間で新契約（？）を結びますが、その間まで出来るだけ簡便に済ませたいのですが、どうでしょうか？ ２） Ｂさんが、仮にですが、家賃を支払ってくれない場合、賃借契約の強制解除等が可能でしょうか？法律上は、○○ヶ月分の滞納が認められた場合、契約は解除、などはありますか？また、類似のケースで具体的な経験をお持ちの方、どのような状況・解決方法だったのでしょうか？ ３） オーナーチェンジ物件を購入した場合、２）以外にどのようなトラブルがありますか？ 以上、回答をお待ちしております。宜しくお願いします。
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質問者が選んだベストアンサー
大家してます オーナーチェンジ物件も３棟持っています １．普通は新しい所有者の名前で以前の契約内容そのままでの新規契約書を作ります 無ければ無いで前の契約書は有効ですが．．． 更新までに入居者が死亡するなどの時に第三者に対してすぐに対抗する必要が有ると面倒では？ ２．通常の賃貸借契約に準じます ３．有りませんが．．．連帯保証人がぐずぐず言う可能性は有ります 要は、オーナーチェンジでも入居者の権利と義務にはなんら変化が無いと言うことです ＞その間まで出来るだけ簡便に済ませたいのですが、どうでしょうか？ 速やかにキチンと貴方名義の契約書を作成することをお薦めします 物件を仲介した業者に「新規契約書の作成義務」を条件にして購入されれば手数料は節約できます （普通は応じてくれますよ）
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大家しています。 １）３）は m_inoue222 様の言われるとおりですが、 ２）については、m_inoue222様のように“棟”なら良いのですが、“室”では滞納が起こればそこからの収入は０です。 滞納の場合、通常は『信頼関係の崩壊』とされるのが６ヶ月、それから裁判を起こして、勝訴しても居座られれば強制執行で更に費用がかかります。無論、その間の家賃は利息をつけて請求できますが、取れるかどうかは別問題です。 滞納が起こっても、ご自身の生活基盤を守れるような対策はお持ち下さい。鍵を替えたり、ブロックしたりが一番早いのですが、訴訟に備えてからですね。（先日の保証会社への判決での慰謝料？の額は大変参考になりました。）
１) Ａ-Ｂ間の賃貸借契約はそのまま引き継がれますので問題ありません。ただ、Ｂさんが居住中はそのまま継続されるものと思っておいたほうが無難です。 ２）は 契約書になんて謳われていようがそんなものは今の借地借家法では何の効力もありません。一般的には６ヶ月の滞納を待って裁判して、勝訴しても居座るようなら更にお金をかけて強制執行しなければ追い出せません。無論、滞納分や追い出しまでの家賃は利息を含めて請求可能ですが、支払命令をとっても、『逆さに振っても何も出ない』って人からは『逆さに振って涙と涎』くらいしか取れません。 そのほか、 居住中ですから室内の痛みなどを精査するのは困難で、Ｂさんの退出後にどれほどリホーム代がかかるかは不明です。 一室のオーナーさんでしたらこれらのトラブルに耐えられる力は必要です。ローンを家賃で払っていこうというお考えでしたら（２）が発生した時点でアウトでしょう。ご自身の生活基盤を危うくしかねません。それを避けるには訴えられるのを覚悟して鍵を変えたり、ブロックをかけて追い出すしかないのです。実際にやって敗訴した保証会社もありますが、保証会社にすれば死活問題ですからね。借り手を厳格に審査しないと貸し手が破滅します。
お礼
毎度有難う御座います。