滞納占有者がいる不動産投資の判断

質問

競売入札予定の2戸アパートに、前所有者から引き継ぐ入居者がいます。
物件明細書にその2名の入居者の契約は抵当権設定前の長期賃貸借が認められています。（6ヵ月後の明け渡しは出来ないそうです）
毎月5日に当月分家賃を支払うという契約で、賃貸契約書はないようです。
入居者は老齢の方と、うつ病の方です、現在2年程度滞納しています。

この物件は、利回り的には５０パーセントを超える物件なので、リスクとリターンの天秤で揺れ動いています。
予想される占有者のリスクは、
・今後の滞納
・滞納督促の手続き
・明け渡し訴訟の手続き
などを考えています。

リスクをはっきりさせたいので、質問です。
入居者は今後も滞納が予想されるので、経営の健全化のために、どのような流れで行動すれば最短で入居者を退去できるでしょうか？
また、手続きに伴う大まかな費用などを教えていただきたいです。

どうぞ、購入見送りを含めてアドバイスお願いいたします。

回答No.3

todoroki

＞どのような流れで行動すれば最短で入居者を退去できるでしょうか？
　そんな都合のいい話、まず無理でしょう。
普通の入居者だったら、相場の６ヶ月分をはるかに上回る立退き料を提示すれば立ち退くかもしれません。
でも高齢者と精神的病気の人間、それも滞納するほど困っている人間が
そこを出てよそのアパートに入れるとは思えません。
それは本人たちも重々承知しているはずです。
最短で退去ということでしたら
次の落ち着き先を紹介してやり、それなりの立退き料を支払うのが一番だと思いますが
まずそれは不可能でしょうから、相当泥沼状態が続くに決まっています。
最悪、お亡くなりになるのを待つしかないのでは？

　どう見ても素人のcrazysunさんが競売に参加しようというのですから
びっくりするほど安い魅力的なお値段なんでしょうね。
それは落札後の困難さの証拠でもあるのです。
何の問題もない優良物件でしたらおいそれと手の出ないようなお値段になるでしょう。
きっとお怒りになるでしょうが、こんなところで無料で情報を集めようと思っている限り
将来の後悔は目に見えているといってもいいでしょう。
購入見送りを強くお勧めします。

お礼

厳しい指摘、ありがとうございます。
見送らせていただきます。

回答No.2

poolisher

私なら・・・・。
１．まず更地の土地価格で評価します。
　　相当のキャピタルゲインが見込まれるのであれば一応合格。
　　ただし、本件はかなり土地が狭そうなのでいろいろ重要事項が
　　ありそうな感じはします。売れにくければ見送りです。

２．次に家賃が取れるか（または、立ち退かせられるか）
　　１．で十分魅力的であれば多少滞納期間が続いても我慢できる。
　　（競売ですから、現金が前提です）
　　１．が前提にあれば、家賃を大幅ディスカウントしてもやって
　　いける。

例えば、
　落札価格４００万　予定家賃２００万/年（１００万/年・戸）
　で更地評価額が５００万だとすると、
　家賃を１/５にしても　利回りは１０％あり、最後の出口で
　１００万のキャピタルゲインが見込める。
ということになります。
８割ディスカウントでも収支は合うのですから努力の範囲内といえます。

でも、想像ですが、入居者以上に土地そのものが売りにくい土地の
ような気がするのですが。

お礼

おっしゃるとおり、土地そのものが売りにくいです。
努力する価値を考えてしまいますね。
アドバイスありがとうございました。

回答No.1

tatango

見送りです。

鬱病の方は生活保護受給者なら、家賃分を行政よりcrazysunさんへ直接支払ってもらえるケースもあります（代理納付）。ただ、お住まいの自治体によって対応はまちまちです。
老齢の方は、たぶんお子さんや兄弟がいなければ亡くなるまで住むことになるでしょう。裁判でも話し合いで決着をつけるようにいわれると思います。（家賃に関してはちゃんと払うから、ずっと住みつづけても良いように和解を要請されるでしょうね）

抵当権者が自分で運営せず、競売に回した意味を考えられた方がよいと思います。

お礼

代理納付。そういう手続きもあるのですね。
ありがとうございます。
なお、抵当権者は、国の出先金融機関でした。