新築物件は何割くらい値切れる？

質問

新築マンションを購入予定です．
既に完成され，入居も始まっている物件において，何割くらい値段交渉できる（値切れる）ものでしょうか？

　新築マンションは，じっさいの価値に２割ほど上乗せした金額（手数料やデベロッパーの利益）で販売されていると聞きました．
　また，住宅情報誌の広告料がばかにならないので，デベロッパーは早期に完売を目指すとも聞きます（なので割引可？）

とても欲しい物件なのですが，予算上限を１割ほどオーバーしています．

回答をよろしくお願いします．

回答No.8

btakashi_0 · ベストアンサー

私の場合、杉並区のマンションで

価格：４２００万円
を
４０００万円＋（モデルルームも兼ねていたので）各部屋の照明＋エアコン２台をつけてもらいました。
２００万円を割引してもらいました。

たとえば、3750万であれば、3500万、というイメージでしょうか。

＞既に完成され，入居も始まっている物件において，
まさにそんな感じでした。

ちなみに、訪問してほぼその日で購入意思の決定をしました。
なんとか売り切りたい、という気持ちが見え見えだったので（おそらく）、値引きができたのはこのスピード感だったのかなぁなんて気もしています。

上乗せの分をいかに値切るかということについてですが、ご質問の方もなんらかのお仕事をなさっているとおもいますが、一定の利益があってはじめて給与の支払いが行われているとおもいます。
双方利益分を支払い「合う」ことによって、ビジネスが成り立っていますから、そのあたりも配慮されたほうがいいとはおもいます。
そのマンションを買った後も、たとえば、マンションの２年目点検など最初の段階ではなんどか顔あわせすることもあります。
＊特にその後、私がマンションの理事長をしましたので、そういう意味でもあまりヘンなことはやらないほうがいいとはおもいます

とてもほしいとおっしゃっているので、きっと見栄えや立地や日当たり、間取りなどが魅力的なんでしょうね。それなりにコストがかっているでしょうから、買い手もそれなりにお金を支払われたほうがよいとはおもいます。

返却率が３０％超ということで、なおかつ１割オーバーですよね。
失礼ですが、完全に買い手としては”買えない”状態だとおもいます。

せっかくいい物件を見つけられたとはおもいますが、無茶なローンは、銀行側もＯＫとは言ってくれません。

いい物件にまた巡り会えますよ、きっと。

お礼

ご回答ありがとうございます．

また，具体的な事例のご紹介ありがとうございます．

私が検討している物件もモデルルームとして利用されているものなので，割引　or 家具などオプションをつけてくれることを期待したりしています．

たしかに，おっしゃる通り，無茶は禁物ですよね．もし購入することになれば，長い付き合いになるのですから，後でしわ寄せが来てしまうようなことは避けたいと思います．

　また，返済計画を詰める過程で，業者のほうも，こちらが本当にこの物件を購入可能なのか（すなわち銀行でのローンが通るのか），だいたい目星をつけながら，物件を勧めてくると思います．

　ですので，こちらが一方的に価格交渉を切り出すのではなく，業者と相談しながら，購入可能なのかどうか，見極めたいと思います．

回答No.9

btakashi_0

>また，返済計画を詰める過程で，業者のほうも，こちらが本当にこの物件を購入可能なのか（すなわち銀行でのローンが通るのか），だいたい目星をつけながら，物件を勧めてくると思います．

私の場合、当初マンションの販売業者が指定してきた西武信用金庫だとローン審査が下りず、続けて紹介していただいたりそな銀行でローン審査が通りました。
大手行でローン審査が下りたことが以外でしたが、いろいろローン審査についてインターネットで調べると、他行で下りず、次の銀行で下りたというケースはよくあるようです。
（このご時勢、みんな沢山お金もってるわけないですもんね（＾＾））

例えば買いたい物件が5000万だとして、上の部屋が5400万だとします。
二つで売上のミニマムが1億円だとすると、400万円の値引き用は取っておいてあるとします。
上の部屋が運よく値引きなしで売れてしまえば、400万円の値引きをMaxとして利用させてもらうという手はあるとはおもいます。
どれだけ担当者さんとお知り合いになれるかというところになりますが、そういう買い手が現れたときに一緒に購入させてもらえるようお願いしておく（１００％確証はできないでしょうけど）というのもありだとはおもいます。

実は戸建てで土地を買う予定なのですが、もともと大きな土地を二分割
されたもので、私が希望している土地が先に売りに出されているんですね。
で、後に予定されている土地が角地なので、「高く売れる」（はず）ということで、私が希望している土地の値引き分については多少はこちらに転化して、トータルで収益いくら、という発想に売主さんは考えるから・・・（といっても法外な値引きは無理ですがと念押しされましたが）。ということもあるようです。

まだ２割残っているということであれば、いろんな買い手の方が現れるでしょうから、ラッキーなペアが組めるとよいかもしれません。

お礼

再度ご回答ありがとうございます．

いろいろと交渉の「技」があるのですね．
　他の部屋と利益を通算し，値引きする余地があるかどうか判断してもらうという手段は，なるほど妙案！ですね．
　今後もし状況が許せば，こうした話を業者に聞いてみたいと思います．

　マンション購入も住宅ローンもはじめてのことなので，分らないことばかりです．
　皆様には様々な良きアドバイスをいただき，誠に感謝しております．

回答No.7

manno1966

> 「決算の時期」というのは，３月末と考えてよろしいでしょうか．
よろしくない。
会社が自分で決める事だから、年度末とは限らない。

> いま（５月）も分譲業者としては売りたい時期という意味なのでしょうか？
その記事の信憑性と根拠を信じる事が出来るかでしょう。
ちなみに、「譲業者としては売りたい時期」は３６５日１２ヶ月何時でもだと私は思いますよ。
だから、その記事が間違いとは思わないが、同調する気もないです。

> 値引きしてくれないかな～と考えています．
販売業者も人の子。
根拠を持った値引き要求と、人情に搦め手の要望は断りにくい。
値引きを求めようとするなら、質問をするより何度も足を運んで顔を覚えて貰った方が可能性は高くなると思う。
こういう人に買ってもらいたいと思って貰えれば成功。

お礼

丁寧な再度のご回答誠にありがとうございます．

予算設定の根拠を，返済負担率や用意できる自己資金，できるだけ短期でローン完済したい旨などから具体的に求め，熱をこめて業者に伝えたいと思います．

また，立地を含め，当該物件を気に入っていることを強調したいと思います．

先日２回目の見学に行き，物件をとても気に入っていると伝えたところ，業者の態度が好転（したように思います）．

何度か足を運び，コミュニケーションをとってみるつもりです．

どうもありがとうございました．

回答No.6

0621p

何割値引くという決まりや習慣があるわけではありません。デベロッパーの資金繰り、周辺の相場、競合物件などいろんな要素があるのでケースバイケースです。
粗利が２割くらいというのは間違っていませんが、値引きの基準に個々の部屋の２割という事は考えません。その事業全体での収支を考えますから。
また不動産は持ってるだけ、販売活動を続けるだけでも経費がかかりますので、採算割れでも売ってしまう事もあります。
一つアドバイスとしては、思い切った値引き金額をぶつけてみる事です。ラッキーな場合はかなりの値引きになる事もあるし、無理でもそこからお互いに歩み寄れば良いのですから。

お礼

ご返答ありがとうございます．

そうですよね．業者ですから，（一戸単位で判断するのではなく）事業全体の収支を考えて判断するのですよね．

業者の事情は素人の私には分かりませんので，推論しても仕方がありませんよね．
思い切って（大胆に？）値段交渉をしてみることにします．

回答No.5

manno1966

現金で売れ残り全部50戸等くらいの戸数の部屋を買うというなら、５割引とかでの交渉も有りでしょう。
向こうの会社の経営状態や決算の時期なら、２～３割引の交渉も有りと思います。
つまり、こちらと相手の状況次第です。

> 予算上限を１割ほどオーバーしています．
属性と価格が判らないけど、危険な香りがします。

お礼

ご回答ありがとうございます．

「決算の時期」というのは，３月末と考えてよろしいでしょうか．

「アエラ」４月２７日号に，「新築マンション分譲業者の資金繰りを考えれば，手形が落ちる６月までにどれだけ在庫を減らせるかがカギになると，～」（P25)
　とあったのですが，いま（５月）も分譲業者としては売りたい時期という意味なのでしょうか？

　私の予算上限１割オーバーの金額で購入してしまうと，かなりがんばらないと（返済負担率３０％超）難しくなってしまうので，値引きしてくれないかな～と考えています．

回答No.4

mido00202

すでにマンションの入居が始まっているのでしたら
即完売ではないと推測できます。
何割の値引きかは実際にならないと分かりません。
ですので、申し込みして本気で検討して交渉せざる負えません。
もちろん値段以外にもカーテンや家具、テレビをつけるケースもあります。
この費用もばかになりませんからね。

広告料が高いわけではありません。モデルルームの土地賃料が高いのです。
もちろん広告宣伝費もあるでしょうけど。
１割オーバーというのも気になりますね。
例えば3000万円の予算で3300万円の物件購入となると危険です。
固定資産税・修繕積立金・共益費も考慮の上ご購入ください。

お礼

ご回答ありがとうございます．

たしかに，家具（とくに食器棚など）をつけてくれれば，嬉しい！と思いますが，やっぱり値段下げてほしい～と思います．

たしかに，購入後，月々かかってくるお金は，ローン返済金以外にも，いろいろあるんですね．そこらへんを計算に入れつつ，がんばって交渉していきたいと思います．

回答No.3

katsuyoshi

不動産登記費用とか仲介手数料など、諸費用10％～15％の分は、予算組みしていますか。
不動産取得税などの考え、固定資産税のことは、いかがですか。
登記費用、税金は、値引きできません。
現金で購入でしょうか。
ローン手数料、保険等の費用のこと。
家具とかカーテンなど予備費の予算。
資金繰りは、大丈夫ですか。

お礼

ご回答ありがとうございます．

先日，販売業者との面談で，ローンを組んだ場合の返済計画等について説明を受けたのですが，初期費用が思いのほか多くかかるのにびっくりしてしまいました．

できるだけ借入金額を少なくしたいので，もう少し負けてもらえないかな～と考えています．

回答No.2

coco1701

新築物件ですから、最初からは値引きはしませんよ
売れ行き状態によります、人気がなく、1期、2期・・と予定通り売れなければ価格は下げます、さらに売れ残ればさらに下げます
1期の募集で即完売等だと難しいでしょうね、最終期の時点でで売れ残りが有れば値引きの可能性があります
余りにも売れ行きの悪い物件は避けましょう、購入後の維持（マンションとしての）が難しくなります

お礼

ご回答ありがとうございます．

まさに最終期（とのこと）です．先着順に受け付けています．
販売は半年前から行っているみたいです．

皆様から，修繕計画の変更等の可能性もありうる旨を教えていただきました．慎重に事を運びたいと思います．

回答No.1

86tarou

何割とまでは分かりませんが、１戸売れ残っても数戸分の利益を食うわけですから、売主側は赤字でも売りたいわけです。長期に渡って売れない場合は、100万円単位で値段を下げてきます（現在の価格も既に値下げされてる可能性もあり）。一戸建てなので目安にはなりませんが、うちの近くの3000万円台の物件が１年放置で500万円以上値下がりしてました（サブプライムローンとかの問題が出る以前）。
何戸残ってるのか不明ですが、気に入った物件なら価格を下げてくる前に思い切って交渉してみては如何でしょう？他に人に買われては難にもなりませんし。この時、予算より更に下の価格から提示してください。今の経済情勢ではなかなか売れないので、強気に出ても良いと思います。

あと、売れ残りが多いと、管理費不足や修繕計画に問題が出ることもあるので注意してください。これは、空き部屋からこれらを徴収出来ないことがあるからです。

参考URL：

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20060703p4000p4.html

お礼

ご回答ありがとうございます．

売れ残りは２割程度です．
売主側としては，赤字覚悟ででも売りたいわけですね．少し強気になって交渉をしたいと思います．

HPをご紹介いただきありがとうございます．
売れ残り住居のあるマンションでは，管理費不足，修繕計画の変更などのリスクがある旨，よく理解できました．