水道管使用について

質問

前面道路が私道です。
私道持分おもちの近隣に承諾いただけるように伺いましたが、
使用を承諾いただけない方がおり
本線からの引き込み費用が発生しそうです。

購入時の重説には
「＊前面道路に埋設されているの排水管は私設管です。」とは
なっていますが「施設設備の特別負担」については
飲料水、汚水、雨水、雑排水共に「無」となっております。

この場合でも発生する工事費はこちらで負担するべきなのでしょうか？
それとも、不動産屋に請求できるのでしょうか？

どうぞご教授お願いいたします。

回答No.5

noname#82955 · ベストアンサー

＞このままでは工事も進められず家が建てられないと思うのですが、その場合「目的が達成できないとして」契約不履行などになるのでしょうか？

色々確認しなければならないことがあります。
まず、「私道」といっても「位置指定道路」や「二項道路」などのように建築基準法上で道路として認定される種類のものであれば、私道の所有者といえども、その私道のみにしか接しない土地所有者に対して、妥当な理由なく通行や掘削を禁ずることが可能なのか？という点です。

ケースバイケースで一概には判断出来ませんが、役所の建築指導課などにも出向いて、私道の種類や掘削等の可否について相談してみてください。民事ですから行政が強制的に介入してくることはできませんけど、一般論としての考え方は教えてくれると思います。
（これはあくまで私見ですが、その私道が建築基準法上の道路という前提であれば、今回のケースで特段の理由なく通行や掘削を禁ずることは権利の濫用ではないかと思いますので、必要最低限の掘削等は可能だと考えます。そうでないと、その土地はほぼ無価値ということになってしまいます。）

そのあたりをよく検証した上で、万一「承諾が得られなければ掘削不可能、よって建築も不可能」という結論に至った場合には、契約目的が達成できないとの事由により契約解除の方向で検討すべきかなと思います。
（ちなみに用語の話として、瑕疵や錯誤、その他の理由で契約目的が達せられないことは、相手方の契約不履行とは違います。）

現時点で売買取引はどの段階にあるのでしょうか。契約は締結しているが決済引渡しはこれから、という段階であれば比較的解除はしやすいでしょう。しかし決済引渡しを終えて移転登記も済んでいる場合には、理由はどうあれ解除して元に戻すのは簡単なことではありません。

どうしても話がこじれるようであれば、最終的には不動産取引に詳しい弁護士さんなど、専門家にも相談すべきかと思います。
このアドバイスも参考程度に読んでください。

お礼

たびたびのご返信、心より感謝いたします。

＞まず、「私道」といっても「位置指定道路」や「二項道路」などのよ＞うに建築基準法上で道路として認定される種類のものであれば、私道＞の所有者といえども、その私道のみにしか接しない土地所有者に対し＞て、妥当な理由なく通行や掘削を禁ずることが可能なのか？という点＞です。
契約書、重説を確認いたしましたが特に記載がなく確認取れませんでした。役所に行って調べてみないといけないようです。

残念ながら、決済引き渡し、移転登記共に完了しております。
簡単に「解除」できないということになりそうですね・・・・

どうしても建てられないような事態に陥ったら、
弁護士に相談させてもらおうと思います。

アドバイス、本当にありがとうございました！
助かりました。

回答No.4

noname#82955

補足を読みました。

残念ですが「私設管である」ことと、「引き直しが必要」とのことが説明されていれば、不動産屋の落ち度を指摘するのは難しいと思われます。
「引き直しが必要」という前提で説明しているのですから、承諾があれば使えるというのは「あわよくば」の話ですよね・・。

＞こういうような承諾については不動産屋の業務に当たらないのでしょうか？

不動産屋にそのような義務まではありません。
ただし、事前に承諾を取ってもらうように質問者さんから不動産屋にお願いしてみたり、それで承諾が取れないならば買わないとすることなどは、質問者さんと不動産屋との間で話し合っておくことは可能でした。事後では遅いです。

私道や私設管の件については、質問者ご自身がもう少し慎重に考えたり、確認を求める必要があったものと考えます。
現在の状況は、説明書に記載の通りに「引き直し」をする必要があるというだけですから、説明者を責めることは出来ません。

補足

御回答ありがとうございました。
とてもわかりやすく書いていただき、納得できました。

単に引き込み工事費が別途必要ということになるのでしたら
納得もできるのですが、近隣の承諾が得られない事での経緯に
腑に落ちない点があったので、質問させていただきました。

少し話がずれるのですが、御教授ください。
この水道管使用を認めていない方から
私道の使用、掘削の承諾も得られていない状況で
このままでは工事も進められず家が建てられないと思うのですが、
その場合「目的が達成できないとして」契約不履行などになるのでしょうか？

回答No.3

0621p

No.２の方の書いておられる通りだと思いますが、不動産屋の説明不足であるたしかですね。しかし引き込み費用まで請求できるかどうか、どうせ責任逃れするでしょうしね。
ところで、本管からの引き込みよりも、水道管の所有者に応分の費用を払って分岐させてもらう。という話はないのでしょうか？そのようなケースも多いですが。

お礼

ご回答ありがとうございました。

ダメ元で不動産屋に交渉してみようと思います。

「応分の費用を払って」という以前に承認を得られない状況のようです。

回答No.2

noname#82955

とりあえず重要事項説明書の趣旨からご説明しますと、「施設整備の特別負担」というのは、前面道路に配管が未整備の場合、施設を整備するにあたって分担金等が発生するか否かを示しているものです。よってその項目が「無」になっていることと本件とは直接的には関係ありません。

今回の場合、説明すべき本質は、
1.前面道路が私道であり、埋設管は私設管であること。
2.私設管（公共物ではない）のため、所有者の承諾がないと利用できないこと。
3.利用できない場合には公設管からの引き込みが必要になり、別途費用が発生する可能性があること。
です。

不動産屋の説明をよく思い出し、書面とも照らし合わせて、説明者の落ち度があったかどうか冷静に判断してみてください。
「私設管である」という部分に全て集約されていると言われれば、まぁそうかなとも思えるような、そうでも無いような・・・、という微妙な印象です。

補足

御回答ありがとうございます！

１は記載がありました。
２については記載はないです。
３は「敷地内への引きなおしが必要です」と記載があります。

ただ、「所有者の承諾が必要」であったりの説明はなかったと思います。
私道の使用、掘削についての署名は大半のお宅にもらっており、
私どもの手元にあります。
水道管使用の承諾についてはとっていなかった為、
今回のような事態となっておりますが、
こういうような承諾については不動産屋の業務に当たらないのでしょうか？

回答No.1

black2005

まずは、重説を盾に、不動産屋に交渉をお願いすれば如何でしょう？
それでもNGだった場合は、次段階として本線からの引き込み費用の負担交渉という手順だと思います。

お礼

御回答ありがとうございます。

不動産屋に確認したいと思っております。