田を宅地にするにはどうすればいいのでしょうか？

質問

近所に手頃な物件を見つけたのですが、

地目・田
農地法5条申請・必要
地役権設定・有り

と書いてありました。
この物件を宅地にする手順はどうすればいいのでしょうか？
宅地にする場合何か問題点や気をつけることはあるでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.1

usagikun2 · ベストアンサー

あっ　余所の土地ですか？　購入者が農家以外の場合

まず第一に、農地は農家の方でないと購入出来ません。
新規に農業を始める場合も一定以上の面積が必要です。
農業特区などの場合は、多少面積が緩和されている場合も有ります。
可能性としては、農家の方が申請地目変更後なんだかの理由で販売された場合は購入可能ですが、現状で購入者がアクションを起こすと地目変更が難しく成ります。

農家の場合！
最寄りの農業委員会に地目変更の手続きを申請して下さい。
ただし、申請が受理され地目が認められる訳では有りません、審査検討の上地目変更になります。

　農家の方がご自分の家を建てるとか、現在の宅地が建て替えに不向きなど明かな理由付けが必要です。　変更後転売目的疑われる場合は、地目変更が出来ません、農業委員会に申請前にしっかりと作戦を立ててから申請して下さい、　書類はＡ３等に手書きでも言いようです、案内図も添付です、住宅地図等のコピーで申請場所にマーキングなどでも言いようです。詳しくは農業委員会の方と相談しながら申請して下さい。

まずは、地主農家の方と相談してみて下さい。

お礼

うちは農家ではないんです。
いずれかは家を購入したいと考えていますが、
まだまだ先の事と思っていた所、
広さの割には格安の土地が不動産屋に売りに出されてて、
土地だけでも買うなら今かも？と思った次第です。
なんだか難しそうですね・・・
少しずつ勉強していきたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.11

1500gt

#5です　良いＵＲＬが有りますした

http://www.2550.net/estate-tyousei.htm

良く読んでね！

私が想像するには　たぶん畑みたいな　土地で区画整理してない

土地だと思います（碁盤の目になっているない土地です）

整理してある土地は側溝　水道　電線　出来ればガス　下水が有れば

良い土地ですが　

たぶん原野見たいなところで　道が通っているだけだと思いますよ！

後でどれだけの　お金が掛かるかを判断して下さい。

諺で　不動産に掘り出し物無し　と言います。

お礼

やはり不動産屋さんに確認した方が早いみたいですね。
不動産に掘り出し物無し・・・まさにそうですよね。　
ありがとうございました。

回答No.10

megira

「都市計画・非線引　用途地域・無指定」ということですから、市街化区域と市街化調整区域の区分が実施されていない都市計画区域で、通称、「非線引白地区域」と呼ばれる区域ですね。

市街化区域と市街化調整区域のどちらかしかないと思ってる人もいるようですが、市街化区域と市街化調整区域の区分が必ず実施されているのは、おおむね人口２０万人以上の規模のエリアを持つ都市計画区域だけで、小都市や郡部にある都市計画区域では、非線引であるのが普通です。

非線引白地区域だと、３０００ｍ２以上の開発が許可対象ですので、個人住宅で都市計画法の開発許可が必要になることは、まずありません。
http://www.re-words.net/description/0000000214.html

気になる点といえば、現況が更地で「農地法５条申請・必要」というのは、宅地以外の目的で農地転用許可を受けてその事業が完了していない土地か、無断転用かのいずれかだと思われること。
農地転用許可申請に先立って、その後始末が必要になる可能性があります。

また、「地役権設定有り」ということは地主以外に地役権者がいるということなので、地役権の解消が可能かどうかですね。

お礼

やはり不動産屋さんに聞いた方が早いみたいですね。

分かりやすいアドバイスありがとうございました。

回答No.9

dr_suguru

補足1

＞都市計画・非線引
＞用途地域・無指定

どっちみち
建築確認申請以前に
都市計画法の許可が必要です。
許可メニューは
許認可長により異なりますから
県及び市町村に確認しましょう。

お礼

やはり不動産屋さんに聞いた方が早いみたいですね。
ありがとうございました。

回答No.8

dr_suguru

＞近所に手頃な物件を見つけたのですが、

手頃な物件ですから
多分、調整区域と思われます。
重説には
都市計画法29条許可が必要と明記されているはず。
と言っても
簡単なものではありません。
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm

調整区域の
許可の考え方は
・人に対する許可
・業種に対する許可
です。
見送った方か無難です。

補足

短時間に多くのご意見を頂き感謝しております。
不動産屋さんのネット情報で見つけた物件ですので、
土地の詳しい情報がわからない状態ですが、
記載されていた項目を補足させて頂きます。

地目・田
都市計画・非線引
用途地域・無指定
建ぺい率・60％
容積率・200％
現況・更地
接道・一方

農地法5条申請・必要
地役権設定有り

不勉強なものでアドバイスを頂いても半分も理解出来ない状態ですが、
分からない言葉を一つづつ調べていこうと思っています。

回答No.7

usagikun2

No.１です
いろいろな意見が出て来たようですね。そして・・・
家を建てる場合は、最寄りの市町村役場建設課に（所により呼び方が違う様です都市計画課とか・・）若しくは、役場受付で建築確認申請の事で聞きたいのでと言えば案内してもらえます。この時に不動産屋さんからの現地案内図などを貰い説明を受けると確実で安心出来る買い物が出来るかが分かります。　

　宅地には、幅員４メートル以上道路に接していないと許可が下りません、また、国道などに接した土地の場合だと許可が取れない場合も出て来ます。
更に給排設備等にとんでもない出費が必要に成る場合も有ります、そうした諸々の条件をクリアーして宅地が高く成っています。

建築確認申請時には、当然土目は宅地で無ければ受理されませんし、現地確認も有りますのであいまいな買い物をする前に手を引くか、宅地にしてから購入するか決められた方が良いと思います。

お礼

やはり不動産屋さんに聞いた方が早いみたいですね。
ありがとうございました。

回答No.6

oyazi2008

基本的に市街化区域内の５条なら許可申請だと思って下さい。手続きするだけです。
利用目的が住宅建築なら問題ないと思います。許可証を添付しての売買（登記）で地目は田のままです。
住宅建築後、建物表示と合わせ宅地に変更となります。地役権が送電線などによる場合は、建築制限もあり要確認です。
また水道や排水も下水道がない場合は浄化槽の排水を水路に流せるか？水道の引き込みは可能か？など確認しましょう。　
安いと思っても、諸々費用がかさんだら意味ありませんから

お礼

やはり不動産屋さんに聞いた方が早いみたいですね。
ありがとうございました。

回答No.5

1500gt

私の父が相続したので　経験から
＞田を宅地にするにはどうすればいいのでしょうか？
地主さんが農業委員会に申請してＯＫがでれば。

ただ気になることが　あります
区画整理してありますか？
＞地役権設定・有り
これが気になりますので、

お礼

区画整理はよくわかりません・・・
地役権設定は調べてみて何とか分かりました。
道路の権利は賃貸借のようです。
いくらかかるんだろう・・・
アドバイスありがとうございました。

回答No.4

m_inoue222

不動産屋を経由しての取引なら業者に任せては？

「宅地転用が出来ることを条件にしての売買契約」

万一、宅地転用が出来なければ契約が解除出来ます

手数料さえ支払えば業者は必要な手続きを代行してくれます

注意点は色々ありますがたちまち困るのが「下水道」

下水道が通って無ければ合併浄化槽などでしょうが設置には許可が必要でしょう

ライフラインだけは事前に確認しておきましょう

お礼

ネット情報で見つけた物件なので、
多少知識をつけた上で不動産屋さんへ相談をしに行こうと思っています。
宅地転用が出来なければ契約が解除出来るのなら
少し安心です。
下水道等ライフラインは高くかかりそうですね。
だからこんなに安いのかな？
アドバイスありがとうございました。

回答No.3

toteccorp

条件がいろいろあります。
人によりどうするのがいいか違います。
建築できない人もいます（多くの人）。
役所が親切丁寧だと思います。役所に行きどうしたらいいのか聞くのがいいと思います。
貴方には建築できないかもしれません。
しっかり自分で調べましょう。
宅地なら誰でも建築できると思ってはいけません。
貴方に建築する資格がないのなら難しいですよ。

お礼

少しづつ勉強しながら、不動産業者や役所に相談してみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

bra_bra_osanpo

田（農地）を宅地にするには「農業委員会」の許可がいります。
一般の方が農地を購入する事はできません。
「農地法」という法律があります。
この法律により、誰かれと簡単に農地を売買できないようになっています。これは農地を手厚く守る為の法律です。
まずその農地の持ち主が地元の農業委員会に田を宅地にしたい事を伝えます。農業委員会ではその農地が「農用地区域内にある農地」なのかや、周囲の農地への影響はどうかなどを検討します。
もしその農地を宅地にしてもよい条件が整っていれば（現在耕作されていないなど）、地元の農業委員会へ審査をかけます。
審査がとおれば、今度は県へ申請します。
県の審査がとおればやっと許可がおります。
この許可書は農地を宅地にしてよい、という許可書です。
この許可書をもって、あなたに持ち主が売買できるようになる、という流れです。この許可書がないと法務局の登記も出来ません。

このように農地を一般の方が購入するのは面倒です。
時間もかかります。

又その農地がどのような環境の中にあるかなども検討する必要があります。周囲がすでに宅地の多い場所ならあまり問題ありませんが、農地だらけの中にぽつんと家屋を建てると、農作物に影響が出るなど、後々問題を残します。慎重に検討して下さい。

お礼

現在その土地は更地になっており、
周りは田んぼや畑が多いながらも、小中学校が近い事もあり、
段々と家が建ってきている状態です。
なかなか面倒そうですが時間もあることですし、
勉強しながら購入するか検討してみたいと思います。
わかり易く説明して頂きありがとうございました。