不動産資産があればオーバーローンは可能？

質問

現在、80坪の土地に築30年の家がある不動産を所有してます。
価値的には買取業者での買い取り価格は800万。不動産業者の価値試算は土地1050万家ゼロ、現在1300万にて売出し中（1年経過）、で３件買い手が出たが、買い手が中年の為、３件とも融資審査通らず。

で、住宅ローンを自己資金無しで組む場合、この所有している不動産は有利に働くのでしょうか？それともまったく意味は無いのでしょうか？

回答No.8

m_inoue222 · ベストアンサー

＃６です

＞８００万円の買取査定があるので売ろうと思えばすぐに売れるのですが

売れた価格が１０５０万円だとして差額は２５０万円

無理して５００万円余分に借りるとその利息は２５０万円

消えて無くなりますね

わたしなら２５０万円安くても売ってから借ります

３０００万円の物件

・８００万円で売る．．．借入２５００万円．．．無理なく借れるでしょう

・３３００万円の借入．．無理なローン．．．手持ち物件が売れた時点で繰り上げ返済？

１年も売れないのなら売り出し価格が実状に沿っていない価格．．．

「古家付き土地」．．．普通は「土地の価値－解体費用」が相場

私なら１０００万円で売り出し、
３ヶ月で売れなければ９００万円
に値下げ
それで売れなければ業者に８００万円で売り飛ばす（仲介手数料が不要でしょう）

今の時期「１０００万円の土地」より「８００万円の現金」が有利です

＞諸費用分までローンでまかなうには工務店に結託してもらわないと無理でしょうか？

貸してくれる金融機関は有ります

http://www.jabankosaka.or.jp/ja/kariru/zyutaku.html

「諸費用込み住宅ローン」「１２０％住宅ローン」

まともな銀行も用意してくれています

＞工務店に結託してもらわないと無理でしょうか？

そんな工務店も有ります

１０年前に一度しました．．．私も前科１犯です．．．（笑）。

手持ち資金はあったのですが賃貸用物件を購入する資金に廻したくて．．．（工務店は私の伯父でしいた．．。）

ただ、よほど信頼できる工務店でないとお勧めは出来ません

で、初めて家を建てられる方はそんなツテは無いのが普通です

お礼

なるほど・・・・

確かに安く売ってでも借り入れを低くした方が特になる可能性が高いかもしれません。
ありがとうございました。もう一度考えて見ます。

回答No.7

nonbay39

諸費用込みのローンとオーバーローンは少し意味合いが違うような気がしますが、ともあれ諸費用込みのローンは金利が高く不利な商品です。
　それでも金利が優遇されるのは公務員などごく一部の職種の人間と考えた方が良いでしょう。
　面倒なことはやめて土地を１０００万円ぐらいで売り出すことをお薦めします。
　土地価格が多少下がっても、頭金を少しでも多く入れておかないと結局金利で損します。

＞それとも諸費用分までローンでまかなうには工務店に結託してもらわないと無理でしょうか？
　未だにこんなことをする業者もあるとは思いますけど、まともな業者は取り合わないでしょう。

回答No.6

m_inoue222

＞それともまったく意味は無いのでしょうか？

少しは有利．．．くらいでしょうね

住宅ローンの金額に大きく影響するほどとも思えません

焦らずに所有不動産を売られてからが良いでしょう

お礼

ありがとうございます。

現在所有不動産には８００万円の買取査定があるので売ろうと思えばすぐに売れるのですが、出来ればもう少し高く売りたいんです。

でも手元にあまり現金が無いので住宅ローンで諸費用もまかないたい。もちろん借り入れ額はすでに銀行から融資OKとされている限度額内です。

銀行は諸費用分までかしてくれますか？
そてとも諸費用分までローンでまかなうには工務店に結託してもらわないと無理でしょうか？

回答No.5

noname#184449

元業者営業です

そもそも住宅ローンに「オーバーローン」という概念はありません。

＃２さんの回答にもありますが、銀行の目的は「金貸し」ではありません。「利息を付して回収する」事が目的です。
万が一ご質問者様が破たんして担保物件を手に入れても銀行は何のメリットもありません。むしろ現金化しなければならず、その手間、時間を考えればオーバーローン？なんて銀行からしてみれば「冗談でしょ」という事になります。

そもそもオーバーローンなんて言う人が客観的に見て「今後も支払は大丈夫だろう」とは思われないでしょう。常識的に。

＞住宅ローンを自己資金無しで組む場合、この所有している不動産は有利に働くのでしょうか？それともまったく意味は無いのでしょうか？

借り入れが増えるだけで全く関係ない（むしろマイナス）でしょう。

貯金するか、所有不動産を売却して資金を作ってください。

お礼

ありがとうございます。

銀行は利子をつけて回収が目的なら、頭金なしや諸費用をローンでまかなっても、返済能力があれば問題ないと言うことなんでしょうか？

すでに銀行から融資審査は通っており、借り入れ限度額以下で十分なんですが、いかんせん、頭金がないので・・・・

返済能力があれば諸費用分もローンで組んで、銀行はOKしてくれますか？

回答No.4

noname#83309

もし、借主の返済能力が不足しているため、借主の保有資産によりかかった融資をするという場合は、抵当権を設定することはもちろんですが、銀行がそれを決断する重要なファクターが無ければ普通はやらないと思います。
たとえば、借主が地元の有力財界人のコネを持つ人物だから、仕方なしにやるとか、ここで追加融資しないと倒産しちゃって他の融資が回収できなくなるとかそういうことです。

回答No.3

yoshi_7878

元銀行員で税理士をしております。

住宅ローンに限らず、銀行融資の際の担保物件はないよりはマシ
程度にお考え頂いた方が良いと思います。

なぜなら、銀行は担保物件の処分を前提に融資することはあり得ず、
あくまで、収入がどのくらいか？返済が可能かどうか？で判断する
からです。

貴殿がどのくらいの収入で、どのくらいの住宅ローンを希望して
いるのか判然としませんが、”オーバーローン”という言葉を
使われているので、返済能力以上のローンを組むという風に
解釈すればそれは無理というものです。

物件を早期に売却してから、それを頭金に住宅ローンを組まれた
方が良いでしょう。

よろしくお願いします<(_ _)>

お礼

ありがとうございます。
元銀行員様と言うことで力強いです。

オーバーローンという表現が正しかったかどうか分かりませんが、返済能力が無いわけではなく、あくまでも銀行が融資可能と言われた金額内で借り入れするつもりなんですが、頭金が無いのでオーバーローンになります。所有の物件は買取査定もした事があって８００万と言われましたが、できればもう少し高く売りたいので買い取りはしてもらわず、売りに出している状態です。

すでに銀行に審査はしてもらっていますし、その融資可能金額で十分なのですが、頭金が無いので諸費用もローンに頼らないといけません。そうなると銀行にとっては担保割れってことでやはり貸してもらえないのかな～と思いまして・・・・ちょっと引越しや転職や怪我で貯蓄を使いまして、2年くらいすれば諸費用くらいは貯めれるかもしれませんが、出来れば消費税が上がる前で金利の安い今、家を建てたいのです。

元銀行員さんからみて、厳しいでしょうか？

回答No.2

tarotaro001

今のこの不景気です。
将来売れるかもしれない不動産を無担保で評価に加味してくれるとは思えません。
貸す側にしてみれば『売れてからにしてね』ということでしょうね。

銀行はお金を貸すのが商売ではありません。
確実に利息を含めて全額回収できるか、で判断します。
銀行は慈善団体ではありません。
銀行は担保価値以上の貸付は行いません。

あなたがお金を貸す側でしたら、そう考えませんか？

回答No.1

tarotaro001

以前銀行の担当に似たようなことを聞いたことがあります。

住宅ローンの場合、別の物件を担保としては考えないとの返事でした。

でも担保に入れれば有利に働く可能性はあるにせよ、そうなると抵当権が設定されてしまいますので、今度はその土地が売れなくなってしまいますよ。

お礼

ありがとうございます。

という事は、不動産資産は抵当権をつけない限り価値として見られないと言うことでしょうか？

年収や資格職や勤続年数や勤め先の業績などのようにオーバーローンを認めてくれる条件としては見てくれないと言うことでしょうか？