中高年住宅ローンの限界

質問

サラリーマン年収1千万45歳です。子供は息子2人（中2と小6）。4500万35年のローンを検討しており、銀行でも「普通は3千万円台の方が多いですねえ」と言われております。借りれることは借りれるが、実際は60歳時に残債3千万円を退職金で精算となってしまいそうです。おそらくすっからかんです。物件は気に入っているだけにあまりに無謀な設定でしょうか？家内は体が弱くアルバイト程度です。

回答No.5

tooma37

＞会社の家賃補助があり(敷金・礼金のせいか）借り換えを認めてくれません。

　家賃補助の範囲と額を総合的に考えるべきでしょう。もし家賃補助が持ち家にも適用されないのであれば、家賃補助を諦めてでも４LDKを借りる合理性は十分にあります（部屋をとるかお金をとるかです）。

＞4倍なら何とかならないかなあ。
　質問者様はリスクという概念に対する理解が不十分であるように思います。質問者様の会社の倒産もなく給料の激減もなく団信でカバーできない事故・病気もなく家族の不和もなく遺産トラブルもなく経年劣化以上の物件の下落もなく許容範囲を超える住環境の変化もなければそれは4倍でも5倍でもなんとかなります。リスクを考えるにあたって大切な事は“かなり悪い事が起こっても耐えられるかどうか”です。

回答No.4

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

> 年収5倍までなんて幻なのかな。
はい、幻です。
イマドキ、そんな基準で審査をする金融機関なんてありませんから、全くの「幻」です。

まず、お申し込み予定の住宅ローンについて、
・金利：3.00％
・返済期間：現在の一般的な定年年齢である60歳－現在の年齢－１歳
・元利均等返済
・ボーナス返済なし
という条件で、年間返済額を出してみてください。
ご質問者さまの場合は、3,940,356円になります。
これに、現在利用中の他の借り入れ等の額を加えてください。
その額を年収（税込）で割って、パーセンテージを出してみてください。

年収1,000万円ならば、このパーセンテージが20％までとなるのが「理想」です。
年収が高ければ高いだけ、パーセンテージが低いのが「理想」なんです。
年収1,000万円ならば、40.0％までに収まっていれば、「通ることは通る」と思いますよ。
ましてや、実際の住宅ローン審査としては、実際の借り入れに合わせた返済期間と金利で計算しますから、このパーセンテージはさらに低くなることが多いですから。
ですが、ローンの審査に通ったからと言って、「この年収を維持されれば、完済まで安泰ですよ。」という保障をしている訳ではありません。
その点を注意しなければならないんです。

> サラリーマン年収1千万45歳です。子供は息子2人（中2と小6）。4500万35年のローンを検討しており、銀行でも「普通は3千万円台の方が多いですねえ」と言われております。
銀行の担当者が言っているのは、「普通」であり「多い」というだけの話です。
ですから、聞き流していただいて全く構いません。
そもそも、住宅ローンというのは、個別性の高い「商品」なんです。
それに対して「普通」、「多い」、「一般的」などという言葉を遣うようでは、その担当者は「デキる」とは言えませんね。

ご質問者さまは、ご質問者さまの条件で考えればいいんです。

ご質問者さまは、現在45歳とのこと。
それで35年ローンを組もうと仰ることにまず「お考え違い」があります。
完済時年齢が80歳ですからね。
ご質問者さまは、80歳になっても年収1,000万円が見込めますか？
さらに、
> 実際は60歳時に残債3千万円を退職金で精算となってしまいそうです。
この点が【一番いけません】。
「手に入れた家を持ち続けよう」というのでしたら、退職金をアテにしてのお借り入れは、頭から追い出してください。
ましてや、「将来息子が同居してくれて、働くようになれば返済にも協力してくれるだろう。自分が住む家なんだから。」という考えは絶対ダメですよ。
『自分の稼ぎで始末が付けられない借金』ならば、すべきではありません。

> 子供は息子2人（中2と小6）。
> 家内は体が弱くアルバイト程度です。
お子さまは、これからまだまだ教育費が必要となる年齢ですね。
年ごとに、今よりも多くの教育費が必要となってくるでしょう。
奥さまの医療費のことも視野に入れられるべきでしょうし、ご質問者さまについてもそうですよね（私もご質問者さまと同世代ですが、年齢的に、どこかここかが「悪く」なっていることがありますので）。

完済時年齢が80歳になりますが、完済時年齢については、金融機関によって「何歳までＯＫ」という設定が違っています。
ですから、金融機関によっては返済期間を35年とすることができるかどうかは、金融機関次第です。
また、『団信』に加入できるとしても、その『保障年齢』が何歳までになっているかを必ずご確認ください（完済まで保障されるとは限らないので）。

さて、年収1,000万円と言っても、その内容にはいろいろなパターンがあります。
残業が多く、年収に占める残業代の割合が高かった…ということはありませんか？（役席者ならば残業代はないとは思いますが、ご質問文だけではそう言ったことは判断できませんので。ですから「いろいろなパターンがあります」と申し上げました。）
また、年収に占めるボーナスの割合が高かった…ということはうりませんか？
残業代やボーナスというのは、流動性の高いものです。
ですから、場合によってはそれは「ゼロ」になる可能性もあります。

「月給の手取額から残業代と交通費を差し引いた額」から、『毎月30万円』を住宅ローンの返済に充当しても、現在と同レベルの生活が維持できるということでしたら、無謀とは言い切れないと思います。
この「試算」はいかがですか？

また、１つの考え方として、「将来の生活形態の変化に合わせた住み替え」を念頭においていらっしゃるのでしたら、物件の所在地や仕様によっては、無謀と決めつける必要もないと思います。
要するに「将来、さほど値下がりせずに売却することが可能」かどうか…ということです。
中古一戸建ての需要が多い地域であれば、お子さまの独立が考えられる20年後頃でも、それまで「良好な状態」で維持できていれば、「それなりの値段」で売ることができるでしょう。
あ、一戸建ての場合は、10年ごとに100万円以上の規模の修繕を見込んでおいてください。
それによって、「良好な状態で維持」が可能になると思います。

> 定年後田舎に小さい家でも検討した方が健全
このお考えはどうでしょうか。
年齢が上がりますと「不便」は堪えますよ。
医療にしろ、介護にしろ、「田舎」よりも「街中」の方が選択肢が広いこともあって、「高齢者の都心回帰」が多く見受けられますけれど（交通の便のいいマンションへの住み替えも見受けられますので）。

ところで、今回の購入物件ですが、借入額が4,500万円ならば、土地＋建物の「物件価格」は6,000万円以上ですよね？
年収1,000万円でしたら、今回の住宅取得に当たっての自己資金は2,000万円以上あっても不思議ではないので、7,000万円～8,000万円程度かとは思ったのですが、少なく見積もらせていただいて6,000万円程度かと…。
ただ、そうであれば、土地の担保価値を考えて、そんなに金融機関が「渋る」程でもないと思ったんですが、
> 銀行でも「普通は3千万円台の方が多いですねえ」と言われております。
なんですよね？
…ということは、土地に3,000万円程度の担保価値しか見いだせないのかもしれない、とも思えまして…。

仮に、現状において、「土地の価格と建物の価格が同程度」とか「土地の価格よりも建物の価格の方が高い」という物件でしたら、その物件については、できればお考え直しください。
銀行の担当者の反応からしますと、下手すると、売る時に相当の残債が出そうなパターンではないかという気もするんですよね…。
ご質問者さまにとっては「気に入った物件」かもしれませんが、それが世間一般的に「売れやすい物件か」どうかは分かりませんので。

お礼

はい、色々ありがとうございます。
他の借り入れはありませんから、そのまま３９．４％で、４０％以内ですね（笑）
残業代は管理職なので込み込みです。でも確かに80歳まで今の年収はさすがにありません。ただ、（いつか）相続で2～3千万入ってくる可能性があります。保険にも入っていますが、医療費・教育費とまともに計算すると若くて高収入でもない限りいつまでたっても子供の学区では買えません（それで何度も断念してきました）。
定年後に不便な地方にもいけず、今便利な土地も買えず、どうしろ！？って言うんだと叫びたくなりますね。
確かに6000万の物件で頭金1600万です。銀行は審査は通るだろうとは言われました。便利な土地なので（JRから徒3分）、圧倒的に土地代が高く3.5～4千万円くらいです。

回答No.3

tooma37

>年収5倍までなんて幻なのかな
　 5倍という数字の納得のいく根拠を私は聞いた事がありません。売り手に都合の良い考え方ではあるので、その辺りがこの主張がいつまでも囁かれる理由ではないかと思います。

　仮にこの主張にそれなりの正当性があったとしても30歳の年収5倍と45歳の年収5倍では全く意味が違います。年収の5倍と言うのは何かあった際一家の家計を破綻に追い込むのに十分な額です。

＞受験等もあり一人部屋を与えてあげたい気持ちもあります
　それは賃貸で与えるべきであるし、賃貸で与えられないなら諦めるべきだと考えます。質問者様は既に適切なリスクでローンを組む機会を逸しています。であれば希少な４LDK物件の賃貸（無い事はないでしょう）に多少高いコストを払う方が無難なように思えます。

お礼

会社の家賃補助があり(敷金・礼金のせいか）借り換えを認めてくれません。
ホント年齢のことを言えれると辛い。こればかりはどうしようもない。
4倍なら何とかならないかなあ。

回答No.2

oska

＞銀行でも「普通は3千万円台の方が多いですねえ」と言われております。

暗に、銀行は「希望金額は無理」と述べていますね。
そもそも、民間会社勤務の場合「退職金で残金を払う」「厚生年金で残金を払う」事は「信用しない」のが銀行の方針です。
民間会社の場合。
１．定年退職まで、会社が存続するのか？
２．途中で給与・賞与は、下がらないのか？
３．定年まで、転職・解雇はないのか？
４．本当に退職金はあるのか？
公務員の場合、身分保証がありますから「残金は退職金で払います。足りなければ、共済年金で払います」で通用します。

＞あまりに無謀な設定でしょうか？

無謀な計画ですね。
給与・賞与・退職金が１００％保証でも、子供の学費その他で返済に支障をきたします。
「子供２人は、地元の国立大学に１００％合格するので学費・下宿代は気にする事は無い」という話は無理ですし・・・。
３０００万円を退職金で支払うのは、１００％不可能です。
銀行も暗に「ムリですよ」と言ってますね。

私の場合、４０００万円の融資を受けました。
自己資金が５００万円でしたが（通常は８００万円の自己資金が必要なんですが、勤務先主要取引銀行からの融資だったので５００万円）、毎月２５万円を住宅ローン返済に充てていましたね。
小銭で５０万円貯まると「繰上返済」を繰り返しました。
（返済期間中は、毎月１００時間以上残業手当がありました）
それでも、完済までに約２０年は必要でしたよ。

質問者さまの場合、１５年返済しても元本が１５００万円しか減らない計算ですね。
毎月の返済金額に、非常に問題があるようです。
あと１０歳若ければねぇ。

不動産市況の悪化で「二割三割・当たり前！」という某家電店の様に「投売り」を行なっています。
（多くの不動産屋が、資金繰り悪化で危険水域です）
手取り月収の３割が、一般的な住宅ローンＭＡＸ返済額です。
（（月収３割Ｘ１２月）Ｘ１５年）＋（年間手取ボーナス５割Ｘ１５年）
上記が、（一般的な基本の）６０歳までに支払える住宅ローン金利込み総額です。
もっと長期的スパンで、物件を探した方が良いですね。

お礼

ありがとうございます。
＞暗に、銀行は「希望金額は無理」と述べていますね。
やはりそうですかねえ。
公務員ではありませんが、それなりに安定企業ではあります。
4000万円の借金を20年で返済されたとのこと。
大いに力づけられます。
長期スパンで探しすぎてこの歳まできちゃったんで、そろそろ固めないととは思っています。
何年か後、相続で２～３千万入る可能性はあります(期待しちゃあいけないのは十分わかっています）。
あと10歳若ければ！というのも身に染みていますが、こればかりはどうしようもない。

回答No.1

tooma37

ご再考をお勧めします。 現時点の住居取得のために年収の4.5倍ものローンを質問者様のご年齢で組まれるのは残念ながら合理的とは言えないと考えます。

　まず取得を予定なさっている住居が適切な効用（満足感）を質問者様ご一家に提供するであろう期間が短すぎるという問題が非常に大きいです。お子様がお二人とも現役で大学を卒業し、独立すると仮定すると家族全員で住めるのは僅か8年、三人で住める期間すら10年です。その後必要以上に手広い家に住むために今それ程のリスクをとる理由は乏しいように思えます。

　むしろ質問者様のご年齢であればお子様が独立し、質問者様が定年退職なさってからの方が終の棲家を探すタイミングとしては適切なように思います。そのタイミングであれば質問者様と奥様の二人住まいを前提として広さ以外の条件を優先させる事もできますし、財政状況や心境に応じて遠方への転居を検討する事もできます。

お礼

早速ありがとうございます。もちろん無理・リスクが無いという意味では、定年後田舎に小さい家でも検討した方が健全だと言うのはわかっているんですが。これから受験等もあり一人部屋を与えてあげたい気持ちもあります(今は65平米3LDKで狭すぎる)。やはり無理ですかねえ。年収5倍までなんて幻なのかな。マンションだと近辺では4LDKという間取り自体があまり出ませんし、学校・駅から遠くでは売るとき売れないような気がします。にっちもさっちもいかずに困っています。