競売に参加入札するにあたっての注意について

質問

物件は、宅地と居宅（瓦葺、２階、一戸建て）であります。
但し、短期の賃借権が設定されており、賃借人は法人でありますが、現状は３人世帯（社員の様）で生活をしているようです。
賃貸期限はなく、賃借金額は５万円と調書にありました。
敷金は１５万です。

落札した場合を想定しての疑問なのですが、
1.この世帯員の立退き料の相場か算定方法と、立ち退きの常識的な請求期日。
2.この世帯員から敷金に相当する金額も請求されるのか？
3.もし、立ち退きを拒否された場合は
（1）いかにしたらよいのか？
（2）建物所有者としての賃借料（50000円）を請求すべきなのか？
4.所有権移転前に別の個人が入居する可能性があるように思えますが？
　それを保全する手立てがあるのか？
5.その他、想定するリスクなんでも・・教えてください。

よろしく、お願いします。
現実に起きてないものについては、裁判所も親切に教えていただけないもので。

回答No.4

noname#154219 · ベストアンサー

まず、あなたがこの物件をどの程度欲しているかです。
なんとしても欲しい物件であればという前提でお答えします。
1.立退き料の相場は1ヶ月分賃料の10～12ヶ月相当ですがあくまでケースバイケースです。立退きの請求は更新拒絶してから6ヶ月の期間が必要です。今の賃借期間があとどのくらい残っているかにもよります。
2.敷金支払義務はあります。
3.拒否されたら残存期間が経過するまで待つしかないでしょう。当然ですが、その間の賃料は請求できます。
4.裁判所の三点セットの資料に記載ない占有者が後から入ってきた場合は裁判所が立ち退き命令を交付してくれますので心配はないでしょう。
5.前述の裁判所の資料は調査しましたか？占有者の陳述や内部の写真など限られた範囲ですが原状の分かるものがあります。そのうえで、現地の様子を見たり、近所の人の話を聞いたりすれば問題のある占有者かどうかの大方の判断はできるでしょう。

お礼

このような案件の実践プロと拝察いたしております。
大変、ありがとうございました。
居住用建物を落札している方も現実にいるところであり、
知識に勝るものはないなぁと感じております。
拙文でありながら、意思を汲み取っていただき、希望している質問の回答を頂き、感謝に耐えません。ありがとうございました。
　また、落札した場合の建物内の動産においては、範疇外と思慮しておりますが、
使用者が明渡した日以後においての建物内に残った動産は、民法１９２条の即時取得により、権利を取得すると思っておりますが・・いかがでしょうか？？
お礼するつもりがまた質問となってしまい・・すいません。

補足

ありがとうございます＞
参考というより、感嘆の域です。
リスクがありすぎですので、断念すべきも適切な指摘だと思っています。
そんななかで、向上的な回答ありがとうございました。
現在、私は２年後を目途に居住する住家を探しています＞
当該物件は
賃貸期間は、なしとなっています。この場合は？？
また、賃借人が法人なのも素人が想定できないリスクがあると思っています。

リスクと金額を秤にかけたいので、教示いただければ、ありがたいと存じます。
よろしくお願いします＞

回答No.5

noname#154219

・賃借期間のないものは短期賃貸借であれば3年間です。賃借開始日はご説明した、裁判所資料に記載されているはずです。
・悪質かそうでないかは個人、法人に関係ありません。前述の裁判所資料の調査と現地確認が一番です。

お礼

早急に回答を頂きありがとうございます。

補足

このような案件の実践プロと拝察いたしております。
大変、ありがとうございました。
居住用建物を落札している方も現実にいるところであり、
知識に勝るものはないなぁと感じております。
拙文でありながら、意思を汲み取っていただき、希望している質問の回答を頂き、感謝に耐えません。ありがとうございました。
　また、落札した場合の建物内の動産においては、範疇外と思慮しておりますが、
使用者が明渡した日以後においての建物内に残った動産は、民法１９２条の即時取得により、権利を取得すると思っておりますが・・いかがでしょうか？？
お礼するつもりがまた質問となってしまい・・すいません。

回答No.3

bottan

4の？部分ですが、占有屋で検索してみて下さい。
法人リストラ、あるいは整理の裁判所物件でかつ居住中
であればちょっと面倒ですね。書面上は住んでいなくとも
ややっこしい方が居る場合あるようなので私は手を出しませんでした。
ただ財務省物件は良いと聞いたことがあります。

お礼

ありがとうございます・早速検索してみます。

回答No.2

jojojo33558

基本的には、NO1さんの意見と同じですが、念のため。

１．立退き料
立退き料の相場とか算定方法などありません。また、立ち退きの常識的な請求期日などありません。まさに、「常識」を何で測るか、ということです。今まで良好な関係がずっと続いていたにも係わらず、賃貸人に何かやむをえない事情があるために賃借人に出て行ってもらう、というなら別ですが（一般人にある常識というのは、こういった局面にしか通用しないもののはずでしょう）、本件は、立退かせ屋、掃除屋、競売屋などの「常識」であり、これは各人が別々の常識をもっていますので参考になりません。

２．敷金
敷金は、賃貸借契約が引き継がれていれば、敷金返還債務も引き継いでいます。本件は短期賃貸借ということなので、確かに請求されます。

３．立ち退かない場合
立ち退きを拒否されれば、賃貸期間までいるだけです。当然賃料は競落したあなたがとれます。（これこそが、競落した者の当然の権利です）

４．保全の手立て
　転貸する、ということですか。通常は、賃貸借契約で禁止されているはずですが。仮に合法的に転貸されても、賃貸借期間が満了すれば、転貸借人も追い出せるので本来は構わないのですが、それが不法占拠を行うつもりなのであれば、事前に仮処分を打つしかないです。でも、既に賃借人がいる家について、有効な仮処分が打てるかどうか疑問ですが。

５．その他のリスク
ありすぎます。はっきり言って、質問者が心配されている点すべてがうまくいかない可能性があります。
まず、現在の占有者が善良な人だとしても、どうやって立ち退かせますか。結構修羅場ですよ。
もし占有者がその筋の者（プロ）だったりしたら、あなた一人の手には負えないでしょう。一応、法的には明渡請求などの命令を出してもらうことは可能ですが、どうやって調査しますか。またその後どうやって管理しますか？

正直言って、こういったご質問をされること自体から、本件はやめた方がいい、と断言できますよ。

お礼

ありがとうございました。指摘のとおり避けたほうがいいのでしょう。
ただ・・最低価格がすごく安くて・・気持ちが揺れてるのも事実なんです。
君子危うき・・・近寄らず・・・なんでしょうね＞

回答No.1

cyobin_man

現状　今　人がすんでいる物件には
素人は　手を出さないほうが無難です。

いろいろ　問題が起きた場合　解決できません。
最悪　
競売代金は払わされるわ　
経費（税金）の請求は来るは
人は出て行かないわ

　なんて事の心配をしています。

お礼

短い文面ですが・・的確です・・
ありがとうございました。
固定資産税だけではなく・・不動産取得税もありますもんね＞
最悪のシナリオとして参考となりました。