自己破産後に住宅ローン？をくんだのですが・・・

質問

自己破産した友人が5年前に住宅を購入しました。売却したいと思い相談されたのですが、契約書を見ると「賃貸」契約書となっており、支払い完了しても名義を渡すとは書かれていません。途中で支払いをやめると現状復帰して返却など、賃貸契約そのままです。支払予定明細を見ると金利5％も取られており、固定資産税も業者からきていて業者に振込みしていたようです。謄本は不動産会社名義になっていました。明らかに宅建行法違反なのは弁護士に相談しわかったのですが、詳しくなかったので、県の行政の方に指導をお願いしようと思いますが、裁判を先に起こしたほうがよいか、県に行政指導をお願いして契約の改善をお願いしたほうがよいかお知恵を貸してください。宅建協会に相談しようと思いましたが、不動産屋に情報が漏れる様なことを聞いたのでやめました。希望は、名義を渡してほしい、支払いを停止したいということです。現在3分の2は支払完了とのことです。

回答No.1

kyossy- · ベストアンサー

不動産会社に勤務している者です。

方法は色々あると思いますが、私なら県の行政指導と
不動産に詳しい弁護士と両方で進めます。宅建協会も
相談されたらどうですか？ゆくゆくはこちらで動いて
いることも相手方に分かるので、あらゆる手段を講じて
いく方が良いと思いましたが…。
但し宅建協会はすぐに相手方に連絡するとは思います
けど、その辺は作戦をよく立ててみて下さい。

賃貸契約書にサインしてしまっているので、相手方は
友人が説明を受けてサインしてるでしょ！と反論する
でしょうし、5％の金利も住宅ローンより高いですが
リスクのある方（友人）に貸すならば、べらぼうに高い
とまでは言えないと感じます。

また2/3は支払済みのようですが、現段階で名義変更
して支払いを停止するのは無理があります。通常は
代金を全額支払った時（決済時）に名義変更です。
銀行から借り入れをして、銀行へ返済するのが一般的
です。
いつ支払いが完済する予定でしょうか？　5％の金利
ですと物件代金の倍くらいの総額を支払わないと完済
しないことも多いですが…。

よって相手方が以下のいずれかの手段に応じるように
交渉してはいかがでしょうか？
１．友人が銀行で住宅ローンを新規に組んで残額分を
返済し、名義変更する。破産後、5年以上経過していれば
ローンが組める可能性は有ります。
２．（少し不安ですが）覚書を締結して、支払い完済時
に名義変更する旨を明記する。出来れば公正証書で
あれば良い。

以上、参考にして下さい。

お礼

友人はあと2年たたないとローンは組めないようですので
他からの借入は無理だと思います。

宅建業に詳しい弁護士は宅建協会とつながっているところが
多いらしく、なかなか探すのが難しいとのことで、県の方から
行政指導をしてほしいと思ったらしいのですが、役所ですので
担当者が親身になってくれず困っているそうです。

でもkyossy-さんのアドバイスで、やはり県の方と、詳しい弁護士を
探して2本立てで交渉するように伝えます。
とても参考になりました。ありがとうございました。

回答No.3

830damasii

文章を読んだだけでは・・・
自己破産をしてローンが組めない人に、善意で分割払いにしてもらっているように思いますが。
口約束では売主も心配なので「家賃」という名目で返済をしてもらってるのでは？だとしたら契約書の内容は賃貸契約そのままです。
便宜上賃貸契約を結んだけど実際は覚書の意味で支払予定表を作成したのではないかと言う事です。
一括で払って貰わなくてもお金に困らない金持ちなら、金利も取れるから有り得るかもしれません。
全額払ってもいないのに名義は変えてくれませんし、売るなら残りの３分の一を払わないといけません。
弁護士や県庁に行く前に売主と話し合ってみれば、分割払いにしてくれたような相手なら意外とすんなり解決するかもしれませんよ。
全額払ったのに名義を変えてくれない場合は弁護士に依頼してください。

回答No.2

akak71

全額受領いないで、名義書き換える人はしません。不動産取引の慣習

金利の５パーセントはかなり低いです。　事業資金の金利としては普通か低い方になります。
住宅ローン金利よりは高いですが、　住宅ローンが使用できないのだからしかたがない。
宅建業者としては、かなりサービスをしていると思います。
（金利５パーセントで何千万円を寝かすのだから。）
一般的な業者ではやらないと思います。利息を高くすればやるかもしれませんが

支払い終了したら名義書き換えると言う書類しかないでしょう。

なにが、宅建業法違反になるのか質問文では不明です。

補足

ご回答ありがとうございました！
売買契約として契約したなら金利はつくそうですが、賃貸契約の
場合はとってはいけないそうです。もちろん固定資産税の支払いも
不要とのこと。（県に問い合わせしてみたそうです）
詐欺と聞いたそうですが、友人にもその旨　話してみます。
ありがとうございました。