賃貸マンションの車庫を店舗に改築します。消防法について教えてください。

質問

商業地域に6階建ての賃貸マンションを所有しています。入居者数に対して一定の割合分の車庫を確保しないといけないため、当初、1階部分にはエントランス・ホールとエレベータ・ルームしか造りませんでした。ところが新築3年半を経た現在になっても車庫の利用希望者が現れず、完全に無駄なスペースになっているため、テナントを作って家賃収入を増やそうと思っています。先ほど市役所の建築指導課に問い合わせたところ、当初は違法駐車を予測して一定分の車庫を確保してもらったが、3年半を経てその心配がないということなら、条件さえ満たせば問題ないとのことでした。後になって居住者が車庫を必要とした場合は、オーナーが責任を持って近隣に車庫を確保するか、入居者に斡旋するかの必要があるとのことでした。車庫の件はこのように何とかなりそうなのですが、心配な点が2点あります。まず、施工面積が100平米を超えると用途変更しなければならないと言われたのですが、これが具体的にどういうことなのか、です。２階から上は独身向きの１Ｋタイプの部屋で、たとえ１階に店舗が入ったとしても、用途が変わるほどの大きな変化はないと思うのですが。用途変更というのは、なかなか許可されないものなのでしょうか。また、許可されるにはどんなところに気をつければいいのでしょうか。そして、次に心配な点は、たとえ用途変更の必要がなくて役所に申請しないとしても、建築基準法や消防法の適用を受けるので、それらを遵守しなければならないと言われた点です。初めから余裕を持って設計してあるため、たとえ１階部分すべてをテナントにしたとしても、容積率にはなお余裕があります。よくわからないのが消防法です。間口の割に奥行きが深く、手前に２部屋、奥にも２部屋という設計のため、ちょうど建物の真ん中あたりにエントランス・ホールとエレベータ・ルーム、および避難階段が設置されているのですが、消防法を遵守するとなると、具体的には避難階段から表通りまでの間をどうしなければならないのでしょうか。避難階段の幅と同じ幅の通路を表通りまで確保しさえすればいいのか、もっと複雑な規則があるのか、そのあたりが非常に気になります。消防法を遵守するために避難路の間口をあまりに幅広くとってしまうと、テナントの間口がその分減ってしまい、店舗を造ること自体困難になるのです。以上のようなことに詳しい方、ご教示をお願いいたします。

回答No.1

noname#102385

今晩は　cyoi-obakaです。

＞間口の割に奥行きが深く、手前に２部屋、奥にも２部屋という設計のため、………

1）これは、2階以上の住戸割りですか？　どうもそのようなので奥の住戸（2階以上10世帯かな？）用の避難通路が必要だった筈ですから、その避難通路は確保出来ますか？（駐車場を避難通路としている場合）

2）避難階段からは防火区画された共用廊下（片側店舗：廊下幅1.2m以上/両側店舗：廊下幅1.6m以上）が建物の出入口まで確保される事。
非常用照明設置の事。

3）車庫から店舗（100cm2以上）への用途変更ですから、用途変更申請が必要です。100cm2以下なら該当しない。
（法87条、法6条第1項1号特殊建築物）

4）店舗は、排煙設備必要、非常用照明（場合に依っては非常口灯も）必要、換気設備必要、消防上の無窓居室にならない事（店舗が完全に防火区画されていれば別棟緩和有り）、くらいかな？

以上、参考意見です。
設計屋さんに相談して、関係官庁と協議してもらって下さい。
自治体によって規制及び指導内容が異なります！