相続前の遺産について

質問

教えて下さい。
遺産（土地です）相続前で分割協議が終わってない状態です。相続権のあるのは３人です。
(1)上記の状態で、３人中の１人がその土地を担保に借金できますか？
(2)借金が返せなくなった場合、担保として土地を取られてしまいますか？取られる場合、残りの２人の許可なくとられますか？または許可を必然的に強いられることになりますか？
(3)単純に考えると１／３が相続分と思いますが、その一人の借金額が相続額（１／３）以上の場合も担保で取られてしまいますか？

分割協議が長引きそうです。土地の維持は自分がやっていくのですが最悪のケースを考えてしまうと非常に不安です。
よろしくお願いします。

回答No.6

noname#4720

私が思いますに、haku-yさんは、おそらく100m2ほどの宅地に、土地ギリギリ一杯で家が建っている場合のみをイメージしておられるのではないかと思います。
　宅地であっても例えば300m2以上あって分筆が可能である場合や、宅地のほかに田・畑・山林など数筆の土地を相続なさっていて分割しても十分に利用価値が認められるような場合には、「まともな銀行」であっても持分のみに抵当権を設定することは十分に考えられるのです。

　しかし、私ももしかしたらご質問の趣旨ついて勘違いをしていたかもしれません。
　私は、KEN1029さん達が相続なさった不動産について、維持・管理はKEN1029さんが行なっているものの、KEN1029さん以外の相続人のかたが自分の相続分について勝手に相続登記をした上でそれを担保に借金をするようなことが可能かどうか、その場合にKEN1029さん達はどのようにして防げば良いのかという趣旨のご質問だとばかり思っていました。
　しかしそうではなくて、KEN1029さんご自身が自己の相続持分を担保に借金をしたいと考えておられるとしたならば、後々相続人間で感情的なもつれが生じ、遺産分割協議をスムーズに運ぶことの妨げとなる原因ともなりかねない知恵をつける結果になってしまったかもしれません。

　しかし、いずれにせよ遺産分割協議前であっても、少なくとも自己の相続持分については自己の裁量で勝手に処分できてしまうことは事実です。
　ただ、できれば他の相続人の方達と穏便に話がまとまることをお祈り致しております。

回答No.5

noname#4720

＞共同相続登記というのは、Ａが勝手に行っていた場合、Ｂ，Ｃに知らされること
＞はないのでしょうか？

　知らされることはありません。
　まず、登記官は、登記先生が形式上の要件を具備するかどうかの形式的審査をすることができるだけで、その登記事項が真実であるかどうかについての実質的な審査権を有してはおりません（最高裁判所昭和3５年４月21日判決民集14巻６号963頁）。
　そのため、関係者に事実関係について確認すると言うようなことはしません。

　また、相続財産を法定相続分に従って相続登記をする場合、何ら相続人間での権利の移譲というものがないため、本人でなければ取得が困難な「印鑑証明書」の貼付も必要ありません。
　また、他に相続人全員の住民票を添付する必要がありますが、これはわりと簡単な審査のみで本人以外の人に対しても発行してくれる場合が多く、自治体によって多少扱いが異なるようですが、どうしても本人でなければならないということは、ほとんどの場合無いと思われます。
　さらに、登記申請に際しては、登記申請書類に不備があったような場合に連絡するための連絡先を記入することになっていますが、これは申請者が申告する連絡先を１箇所記入すれば良いだけなので、間違っても他の相続人のかたに連絡が行くことはないです。

　そして、登記申請をした書類に不備が無ければ約１週間ほどで登記手続が終了しますので、あとは申請者または申請者の代理人が、窓口に出向いて行って登記手続が終了した『登記済権利証』（「登記申請書の副本」または「登記原因を証する書面（例えば売買契約書とか贈与契約書など）」に「登記済」の赤いハンコが押され、受付の日付などが記載されたもの）を取りに行けば良いだけです。

　つまり、法定相続分に従った相続登記をする限りにおいては、他の相続人の方達が知らない間に相続登記をすることが十分に可能なのです。

＞また、借金の相手が消費者金融等になってくるとどようなケースが発生するでしょか。

　私は消費者金融については詳しくないため、ごく一般的なお話しかできませんのでご了承下さい。

　消費者金融と言っても良心的なものもあり、それこそピンからキリまであって一概に言うことはできないと思われます。また、相続なさった不動産の面積・立地条件などの状況によっても変って来るものと思われます。

　しかし、抵当権の設定や仮登記担保の設定を行なう業者なら、例え金利が高くても、むしろ良心的な業者の部類に属するのではないかと思われます。なぜならば、少なくとも借金を返済することによって抵当権設定者はその不動産を取り戻すことができるからです。

　相続なさった不動産が、高度の利用価値が認められるような物件で、直ぐにでもその不動産を手に入れたほうがその業者にとって得であると考えられる場合、特に、不動産業や建設業に関連企業を有している業者の場合、担保権を設定するなどという迂遠な方法を採らず、不動産の３分の１の持分について、相場よりもかなり低い価格で購入し、いきなり共有者の一人となってしまうことが考えられます。
　この方が、金を融資してもらう側にしてみても、借金の「返済」をしなくても済むわけですから好都合なのではないでしょうか。

　共有者の一人となった後の行動は、前回回答した通りです。他の相続人に対して共有物分割請求を行なったり、裁判上の分割請求を行って、支出した金額以上の金員を取得するか最終的に不動産の所有権を取得して他に売却するかだと思われます。

　他の相続人の方達がこれを防ぐ方法としては、その不動産をお一人で相続される方が他の相続人の方に多少のお金を支払ってでも早急に遺産分割協議をまとめ上げ、所有権の移転登記を済ませてしまうことくらいしかないものと思われます。最終的に不動産の全てを失ってしまうよりも、その方が大きな目で見れば安上がりなのではないでしょうか。
　この場合、一括で支払わなくても分割で支払うような取り決めをすることもご検討なさってみられてはいかがでしょう。

　大変ご心痛の絶えないこととお察し致します。何とか無事分割協議が終了されんことをお祈り致しております。

回答No.4

noname#3856

＞土地を３分割（(1)(2)(3)に分けた）として

よく勘違いされるのですが、土地を３つに分けるわけではありません。
３人での「共有」になるわけです。

この場合、自分の持分は「何平方メートル分」という考え方をする人がよくありますが、これも間違いです。
３人が、３人とも土地全体を使用する権利があることになります。

とはいえ、３人の間で話し合いがついていないということですので、「法定相続分」で登記をしても、担保に供することは「事実上」不可能です。

通常「銀行」などまともな金融機関は、土地全体に担保を設定し、持分だけに設定するということは行いません。
いざというときに「持分」を競売にかけても誰も買わないため、貸し金を回収することができなくなるからです。

「まともでない」金貸しやさんなら、持分に設定することがありますが、当然まともでない金利などがかかりますので、ゼッタイにお勧めできません。

事実上その土地を担保にお金を借りることは不可能と考えます。
まずは、相続の問題を解決することでしょう。

弁護士さんに法律相談を受けるなどして、解決策について話し合われてはいかがでしょうか。
なお、相談されるにあたっては、土地の登記簿謄本や固定資産の評価証明書を取り寄せ、その資料を持参の上で、相談されることをお勧めします。

回答No.3

noname#4720

＞(1)上記の状態で、３人中の１人がその土地を担保に借金できますか？

　相続財産は、共同相続人の共有となります（民法898条）。各共有者は、自己の持分については他者に譲渡することも可能です。
　そして、登記実務上、共同相続人の一人は、単独で全員のために各人が法定相続分の持分割合で相続した旨の共同相続登記をすることができる扱いになっています。
　そのため、共同相続人中の一人は、自らの持分を登記した上、その持分について抵当権を設定したり仮登記担保契約を締結したりして借金をすることも可能となります。

＞(2)借金が返せなくなった場合、担保として土地を取られてしまいますか？
＞　取られる場合、残りの２人の許可なくとられますか？
＞　または許可を必然的に強いられることになりますか？

　共同相続人をA，B，Cの３人とし、Aが自己の持分に対してそれらの担保を設定したものとして以後の話をしていきます。
　抵当権や仮登記担保権はAの持分（１／３）上にのみ設定されます。そのため、抵当権が実行されて競落人が現れた場合や、仮登記担保契約後、借金の返済が不履行となって所有権が債権者に移転した場合（これらを原因として現れた新たな共有者を以後「D」と称することにします）には、他の共同相続人２人とDとが不動産を共有することになります。それついて、他の共同相続人の許可などは一切必要ありません。
　ここでは単にAの持分のみがDに移るだけですが、最終的にDがその土地全てを取得することも可能となります。そのお話は(3)の説明の中で行ないます。

＞(3)単純に考えると１／３が相続分と思いますが、その一人の借金額が相続額
＞　（１／３）以上の場合も担保で取られてしまいますか？

　上で述べたように、抵当権や仮登記担保権はAの持分（１／３）の上にのみ設定され、BやCの持分に対しては影響を及ぼしません。したがって、借金額が持分以上の場合であっても、BやCの持分が侵害されることはありません。

　しかし、これで終わったのでは新たに共有者の一員となったDにとってはあまり得にはなりません。このような場合、Dにとって特になる方法があるのです。
　その方法とは、まず、新たに共有者の一員となったDには『共有物分割請求（民法256、258条）』をすることが認められています（最高裁判所昭和50年11月７日判決民集29巻10号1525頁）。
　この『共有物分割請求』における分割は、『現物分割』が原則です。『現物分割』とは、例えば土地の場合ならば、各人の相続分に応じて分筆することを言います。
　しかし、分割ができない場合や分割によって著しく価格を損なうようなおそれがある場合には、裁判所は競売を命じることができます（民法258条２項）。そしてその場合には、そこで得た代金を各共有者にその持分に応じて分配することになります。
　しかし、その目的不動産に現に誰かが住んでいるような場合、落札価格は相場よりもかなり低くなります。そのため、この競売手続で競落した競落人（以後これを「E」と称することにします）は、目的不動産全体に対する所有権を相場よりもかなり安い価格で取得することができることになります。それと同時に、B，Cは、本来の相続分よりもかなり低額の金額しか相続分として取得できないことになります。
　そしてその後、Eが何らかの方法によって現に住んでいる人を立ち退かせた場合には、その不動産を相場通りの価格で他者に売却することも可能となるわけです。
　上記DとEは、意を通じ合った者同士であったり、同一人であったりすることもあります。

　このような事態を阻止するための方法として、他の共同相続人は、Dが共有者の一員となった時から１ヶ月以内であれば、Dが取得するために要した費用や価額を支払ってAの相続分を取り戻すことができます（民法905条）。もちろん、B，Cにそれだけの資力があればの話です。

　これまでのお話でお分かりのように、共同相続人A，B，Cが相続した不動産が、かなり立地条件が良く、高度に利用可能であったり高額での売却が可能であったりするような場合には、どちらにしろDにとって損の無い担保物権となります。

　しかし、このようなA，B，Cにとって最悪とも言える状況も、Aがしっかりと借金を返済すれば問題ないわけです。または、遺産分割協議が終了して、その不動産の所有権を全てAが取得した後に担保を設定したのであれば、少なくともB，Cに対しては何ら損害を被らせるようなことはないわけです。

　以上、ご参考まで。

お礼

ご回答ありがとうございました。
共同相続登記というのは、Ａが勝手に行っていた場合、Ｂ，Ｃに知らされることはないのでしょうか？
また、借金の相手が消費者金融等になってくるとどようなケースが発生するでしょか。
長々とすみませんが是非お願いします。

回答No.2

noname#3856

現時点では「相続登記」がまだ行われておらず、登記簿上の所有者は死亡した「被相続人」のままということですね。

この場合は、担保に提供することは不可能です。
担保に提供する＝抵当権（or根抵当権）を設定するということになりますが、この場合は「所有者の印鑑証明書」および「権利証」が必要となります。
所有者が死亡している現状では、死んだ人が実印を押印することはできませんし、死んだ人の印鑑証明書も発行されません。

土地を処分する（売却する・担保に入れる）には「所有者」の意思表示が必要です。

死亡した人が意思表示をすることができない以上、その土地をどうすることもできないと言うことになります。

残念ですが、遺産分割協議を急ぐか、一旦法定相続分で相続登記を行い、３人の意思で担保に今日するかのどちらかしかないでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございました。
一旦法定相続分で相続登記を行う　というのは具体的にどのような形になるのでしょうか？土地を３分割（(1)(2)(3)に分けた）として(1)＞(2)（価格）等が発生した場合があった場合とか。結局分割協議のようになってしまう？。もしよければ教えていただけるとありがたいのですが。

回答No.1

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不動産を担保に借入をする場合、真の権利者による「担保提供」の意志が必要です。
当然、不動産登記簿謄本に記載されていて尚且つ固定資産税を納付している「所有者」に担保として提供する意志を確認し同意書を頂く、ほとんどの場合は連帯保証人としてお名前を頂戴いたします、ということになります。
このケースの状態であれば、その所有権者は死亡しているイコール相続が発生している、ということは相続権者の同意なり、連帯保証なりが必要であるということです。
残る二人の同意があって、且つ残る二人の委任状があってその不動産に目的の「抵当権」を設定すること（登記すること）ができることになります。

＞(1)上記の状態で、３人中の１人がその土地を担保に借金できますか？

できます。ただし、他の二人の担保提供の同意がなければ無理です。

(2)借金が返せなくなった場合、担保として土地を取られてしまいますか？取られる場合、残りの２人の許可なくとられますか？または許可を必然的に強いられることになりますか？

取られます。担保提供の際、そうなるリスクは説明されます。担保を提供する時点で、連帯保証を組めば、土地を取られる前に残りの二人にも債務返済の義務が生じ、請求が実行され、それでも返済してもらえなければ、土地に対する抵当権は実行されます。

＞(3)単純に考えると１／３が相続分と思いますが、その一人の借金額が相続額（１／３）以上の場合も担保で取られてしまいますか？

共有名義で相続すれば、1/3の持分ではありますが、土地は一枚のものですので、それ全体に抵当権を設定します。

お礼

ご回答ありがとうございました。
じっくり考えてあたりたいと思います。