分譲宅地の購入について（長文です）

質問

誰か！教えてください！！

夢のマイホームを購入しようと本格的に動き出しました。

色々と回りながら、自分たちのイメージに近い物件を見つけました。
そこは地元の工務店で、主にリフォームの注文住宅を受注しているようですが、今回は自由設計プランの分譲地を販売していました。
聞くところによるとその土地は元々半分はその工務店の持ち土地で、１ｍほど周辺の住宅地より低かったので、高くしたそうです。で、その整地が終わったのが昨年の５月ということで、まだ１年もたっていませんが、すでに着工に入っている区画もあります。
通常は１年ほど寝かせると言う情報も聞くし、またそこの営業の方が、初めて見に行ったその日に、２月末の決算までに出来れば答えを出してほしい、とりあえず申込みだけでもして下さい（申し込み金が必要）とおっしゃいました。その土地には他にも希望者がいますよ、今週末にもきまってしまいますよとうまく言いながらも、ちょっと売り急いでいる感を受けました。

高所得でもない平凡なサラリーマンの私にとっては、とても高い買い物なので、いろいろと想像（良いこともありますが、大部分は悪いイメージです・・・）をしてしまいます。
一番最悪なのは、先日も大手住宅メーカーが倒産しましたが、建つ前にその工務店が倒産してしまうこと・・・。もしくは、家が建つまでは大丈夫だったが、その後すぐにもしくは保証期間内に倒産、そして家に不具合が起こる・・・などなど。ちなみにこの工務店は、屋根、地盤は１０年、建物の保証は２０年しますと言っていました。
ちなみにこの工務店をデータバンクで調べると、評価は「Ｄ4」で、一昨年の決算は大幅な赤字報告、そして昨年は開示されていませんでした・・・。
その工務店が建てる家はとても気に入っているのですが・・・

前置きが長々と分かり難くなってしまいましたが・・・
(1)やはりここまで考えるなら、この工務店での購入は見合わせた方が良いでしょうか？
(2)一応、この工務店の保障への対応として、（財）住宅保証機構、シールドエージェンシー（株）と記載されています。これらにはどういう意味があるのでしょうか？
(3)今は金利が安く、買い時だと様々な本や記事などに書かれていますが、実際はどうなのでしょうか？

上記の質問以外にも、みなさんの率直なご意見や貴重な体験談をお聞かせください。
長々とすみません。分からない事ばかりですので、よろしくお願いします！！

回答No.4

hide650929

No.1 に回答したものです。
（前回のコメントが少し乱暴だったと反省しましたので、補足させて下さい）

>建売だと気に入った物件が見つからず、それならいっそのこと
>自由設計へと考えを馳せてみたのですが・・・

普通の人はそうなると思います。
特にマイホーム計画の初期段階で、雑誌や住宅展示場を見て夢を膨らませると、より現実に近い建て売り住宅には自分たちの理想とのギャップを感じてしまうものです。
逆に、数多くの建売住宅を見たうえで、それらに少しずつ理想を加えていけば、本当に必要なものが見えてくるのだと思います。

売り建て（建築条件付き宅地）の "自由設計" とは、せいぜい "間取り" と "色" が自由というだけで、残り大半の仕様については、あらかじめ決められた数少ない選択肢の中からチョイスするしかありません。
住設関係（キッチン、浴室、トイレ etc..）の仕様変更などを求めると、材工費の差額のみならず業者さんの利益もしっかり ＋α されますから、結局は注文住宅と変わらない金額になってしまいますよ。

売り建てとは悪く云えば "抱き合せ商法" の様なものだと思います。
一般の商品であれば、それぞれを十分に吟味し納得したうえで購入も出来ますが、土地と建物の抱き合せでは建物の全貌が見えていない分だけ始末が悪いです。
私が個人的に売り建てが好ましくないと思う理由は、その一点に尽きます。
（建設途中での破綻や瑕疵担保だけの問題ではありません）

>10年後の完済可能な青写真・・・私の所得ではなかなか難しいですが、

これも 「10年で完済出来なければダメです」という意味ではなく、シミュレーションしてみることが大事という事です。
普通の人で20年～30年先の自分自身が見えている人はそうそういないと思いますし、まして社会経済全体の状況などは経済学者ですら判る筈がありません。
最初から長期のローンを想定して資金計画をする事は、不安な将来を玉虫色で描く事に近いのではないでしょうか？
もちろん、それでも一歩先に踏み出さなければ永遠にマイホームを持つ機会は訪れない事になりますね。

現在、固定金利での住宅ローンは概ね10年だと思います。
仮に年収の4倍を借入額として、10年間で収入の約半分を繰り上げも含めた返済に充てることが出来れば、その間の金利も含めた計算上でほぼローンの完済は可能です。
実際にそれを実行するのは至難の事で、ご自分の生活に当て嵌めてイメージしてみればよく判ると思います。
もし、それがイメージ上でも可能な事なら、その資金計画は大抵のことでは破綻しない理想的な計画だといえます。
もしどうしても10年での返済がイメージすら出来ないようなら、そこから1年ずつ期間を延ばしてシミュレーションしていけば、その分だけが自分たちにとってリスクだと思って下さい。

最初のご質問に。。。。
>今は金利が安く、買い時だと様々な本や記事などに書かれていますが、
>実際はどうなのでしょうか？
と、ありましたが。。。。
本当の買い時は金を貸す側（銀行など）や建設する側の理屈ではなく、購入する側にとっての資金計画や家族の諸事情を踏まえて "機が熟したとき" と考えて間違えないでしょう。

最後に自慢話をひとつ。。。
私自身が最初のマイホーム（建て売りです）を持ったのが、1980年代の前半で金利は今よりぐっと高い 7.7％ でしたが、これを10年で完済しました。
もちろん今とは社会経済情勢も異なりますが、私たち（妻との2馬力で）頑張った結果です。
その家を売却し、今の家に移り住んでそろそろ8年になりますが、今度はその頃に叶えられなかった注文住宅 にしました。
今でも以前の家にはそれなりの愛着と良い思い出がありますよ。

回答No.3

noname#78261

ランクだけを見て判断することは禁物です。
推移、資本、資産、人的流動を見なければいけません。
１）経営の危なくない業者など今探す方が大変です。いい出したらきりがありません。資産を放出している状態でうまく回るならば問題ないでしょうが、ある程度銀行の信用のある業者なのかということも重要です。資産を使いきれば策がなくなるわけですから。妙に安い話を持ちかけて急がせるのも危険です。バブル崩壊時の倒産前は受注がほしいばかりに損する値段でも受注をとりに来る業者が倒産しました。
適正価格で動けない業者は危険です。
必ずしも安全ではないですがあとは自分の危機管理だけするしかないですよこういう時代は。
２）何も保証については触れられていませんとありますが、両方とも保証会社ですが？よく読んで理解しましょう。
工務店が登録料が払えないところは末梢されます。電話で登録を確認しておきましょう。契約するときに保証なんてなくても・・なんて言われるかもしれませんしね。
この時期に第３者保証、完成保証なしでの工事は危険でしょう。

建築条件付で完成保証とは、土地が気に入ってその業者で建てなければいけない建築条件付き契約ならば必ず「土地売買契約」と「工事請負契約」をしますので、工事期間中の倒産を恐れて完成保証をつけましょうということです。

ある意味完成している建て売りの「商品売買契約」は自由設計でないので不満でしょうが、業者不信の折りは完成済みなので安心はあります。

お礼

早速の貴重なご意見ありがとうございます！！

保証について触れられていないというのは、ＨＰのどこにも記載されていなかったということなんです。頂いたパンフレットには記載されていたのですが・・・。ＨＰは結構更新されたりするので、保証関係はこのご時勢重要事項だと思うので、ちゃんと登録しているのであれば、そういう情報をしっかり記載するはずなんだけどなぁっと。
すみません、書き方が回りくど過ぎました！
ご教授いただいたように、その工務店のパンフレットに記載されていた第三者機関の保証会社に問い合わせてみます。
建坪単価は工務店としては、高い部類だと思います。徐々に私が疑心暗鬼になりすぎている気もしてきましたが・・・。しかし、私にとってはそれぐらいの買い物ですし。むずかしいですね。
確かに建売も惹かれるんですが・・・。って、どうなんだよって感じですね。
kei4912さんの優しさに甘えすぎてますよね、すみません！！

回答No.2

noname#78261

通常は1年・・寝かしません。1年で地盤がよくなることは全くありません。
決算・・かどうかはわかりませんが、データバンクも見たならご確認済みですね。銀行から短期借入で事業を行っている時はその返済期限で仕事をあせることはあります。
売り建て方式でもちゃんとした建築条件付きで完成保証をつければ途中で倒産しても完成までは安心ですのでこのタイミングが非常に大事であればそれもありだと思います。
この時期建築業者の保証はあてにしてはいけません。自信があるのだということだけ認めてあげましょう。

Ｄ４立派なもんです。公共事業をやってないでＤランクならまだまし。
ランクの分布図を見ればＡ～Ｃの少なさがわかると思います。

１）ましな業者なんですが、今回半分は工務店の持ち物というのがネックです。赤字のあとの造成事業ですので銀行借り入れがあると思われますが、その返済に資産を投げ出す（一部かほとんどなのかわかりませんが）ことになったということで資本比率は悪くなる方向です。悪く考えれば、この分譲計画をすることで、造成事業だけでなく運転資金の融資を受けているのかもしれません。いい建物作る会社でも今は倒産の危機です。完成さえしていいものがたてば恩の字で、あとは別の保証会社だのみの時代に入ったとも言えますね。

２）その法人をネット検索してください。第3者保証というやつです。
瑕疵保証などもそこでしてくれると思います。
３）金持ちは現金で買えるので私たち貧乏人への甘い誘いですね。
金利は低いですが変動ものが多いです。経済学者的に見ればそうでしょうが、質の建築会社というのは倒産の危機のある時には腕は簡単に落としませんが経営上物は落としてきますよ。要注意。建築から見ればこういうときは質の安定を確保できるようにすべきです。

お礼

貴重なご意見ありがとうございます。
そうなんですか！？やっぱり無知な私は危険だと再認識しました！
土地を一年ぐらい寝かせて水抜き（？）をするとか聞いた記憶があったもので。Ｄ４ってそこまで危なくないんですね。

ちなみに、建築条件付で完成保証をつけるとは、どういうことなのでしょうか？
１）に頂いた回答は、負債が増加している可能性があり経営が危ないということでなのしょうか？
２）に関して、ネットで検索してみましたが、ネット上では何も保証については触れられていません。パンフレットには第三者機関の保証や保険制度を実施していますと記載されており、地盤保証、住宅瑕疵保証、完成引渡し保証、住宅瑕疵担保責任保険って記載されておりました。しかし住宅保証機構でもその業者を検索してみると、「まもりすまい保険」では業者検索でヒットしましたが、住宅完成保証制度ではヒットせず、また、住宅性能表示制度の活用実績のある業者にも記載されておりませんでした。併せてシールドエージェンシーのサイトでも工務店検索をしてみたのですが、登録されておりませんでした・・・。いったいこれはどういうことなのでしょうか？？

お礼を記載すべき欄で、重ねて質問ばかりをしてしまい、申し訳ございません。何かご存知でしたら、また貴重な意見をお聞かせください。

回答No.1

hide650929

世間全般がこのように混沌としたご時世ですので、当の工務店に限らず（例え大手ビルダーといえども）どこの会社も経営状態を疑えば切りがないところでしょう。

このように "売り建て" の手法は、中小ビルダーにとって上手く回転させられれば安易に資金調達が出来る為、謂わば "麻薬" のような物件ですが、「とにかく土地だけでも決済して現金化しないことには、短期資金繰りの目処さえ立たない」 という状況に追い込まれると、本来は家造りに向けられていた職人気質やプライドなどは、全て算盤勘定の方へ飛んでしまいかねません。

私は年齢と仕事柄、若い人達から家造りの相談を良く受けるのですが、その際に例外無く口にするアドバイスが２つだけあります。
(1)家造りの基本は資金計画、20年～30年ではなく10年後に完済可能な青写真を描くこと。
(2)売り建て物件には手を出さないこと。
　（予算的に厳しいのなら、先ず "建て売り" から探すべき）

以上、あくまで年寄りの参考意見です。

お礼

大変貴重なアドバイスをありがとうございます！！
やはりすてに建築されている建売の方が良いのですかね。
なかなか建売だと気に入った物件が見つからず、それならいっそのこと自由設計へと考えを馳せてみたのですが・・・
10年後の完済可能な青写真・・・私の所得ではなかなか難しいですが、
今回頂いた２つのアドバイスをしっかりと受け止めさせていただきます。