離婚後の不動産財産分与について

質問

離婚を考えています。
問題は住宅ローンのある家の財産分与の件です。
色々ネットで調べてみましたが、あまり良く分からず不安です。
知識不足で申し訳ありませんがどうか教えて下さい。

【夫】３1歳　会社員　年収500万
【私】２9歳　会社員　年収330万
【子】無し

【家】築1年
【土地】私の祖父名義の土地を借地
【頭金】夫親贈与500万　私親贈与1100円
【ローン】夫名義1500万　35年ローン
【ローン残高】1470万円（利息を含むと2320万円）
【名義割合】夫3分の2　私3分の1
【不動産評価額】2200万（調べていないので購入価格です）

【離婚後】私がローンを全て引継ぎ、名義を私にして私が住む

※性格の不一致が離婚理由ですので慰謝料などはお互い全く取らない予定です。
※ローンが引継げるか未確認ですが引継げるものとして考えてください。

以上の条件をふまえまして

(1)私はローンを全て引き継ぎ、その他に現金で夫にいくら払わなければなりませんか？
(2)不動産評価額－ローン残高が財産分与になると読みました。
　1、不動産評価額とは、祖父名義の土地も含まれるのでしょうか？それとも家本体だけでしょうか？
　2、不動産評価額とは、簡単に、あまりお金をかけずに調べる方法がありますか？
　3、ローン残高とは、利息を含んだ残高でいいのでしょうか？

上記質問のご回答をお願い致します。

回答No.2

mahopie · ベストアンサー

(1)実際上の価値をどう捉えるかはケース次第ですが、夫のローン額と建物の持ち分がＦＩＸされている以上以下の通り資金負担をしたと考える他なさそうです。
自宅部分負担：夫ローン１５００：妻贈与７００＝約２：１
　経費外構部分：夫贈与　５００　：妻贈与４００＝約１：１
　総額　　　　：夫　　　２０００：妻１１００
　経費・外構部分は目減りが大きい（残存価値を捉えにくい）ので夫への現金返還を小さくする、と考えるかどうかは質問者の立場次第でしょう。

(2)家の価値の目減り分はローンの返済額に見合っている＝ローンを引き受ければそれで文句は無い筈、と割り切れば外構分をどう評価するか、という問題に収束します。極力妻側に有利な理屈を考えるなら、ローン保証料や担保設定費用等は購入時点で現金を用意できなかった夫側が全額持つべき費用とも考えられますが、そこまで主張するのか、かかった費用をザックリと２：１で按分するのか、或いは(1)の記載通り費用外構部分は５００：４００の負担とするのか、いずれでも理由は付きます。（屁理屈であっても）

(3)夫側にも妻側にも納得がいく考え方をとればそうなります。現実的に夫側の５００万円の負担があってその場所で住める状態になっているのが事実なので、その目減り部分をどう考えるのかについて、確定的な答はないです。

(4) 今までの夫のローン返済は、自宅購入時点で現金を用意できなかった夫側の問題、資金調達方法の違いによる夫の単独負担（元本分割・利息負担）と割り切って考えて下さい。

(5)ローンと婚姻後にストックした自己資金で購入した自宅の場合には質問者の理解になりますが、本件は最初の時点で夫・妻双方の個別資金負担が入る為に、当該資金負担を控除して考えることになりそうです。
当初双方で負担した物を先に取り除いて残りをローン額と比較する、という考え方になります。
不動産価値３１００万円―当初負担１６００－１４７０＝３０・・・価値下落に併せてか投げるかどうかは不明。その上で当初負担部分１６００万円から価値目減り額を夫・妻でどういう負担で割り振るかと考えればそもそもの考え方とも離れないのかと考えます。

妻側にとっては、紆余曲折があって結果的に当初自己資金１１００万円＋ローン引受１４７０万円＋夫との精算仮に３７０万円＝２９４０万円で現自宅を取得した。（今後の金利や借換費用は考慮しない）夫側に取っては最初に負担した資金の目減り１３０万円＋１年間の元利返済額仮７０万円＝２００万円の負担で１年間新しい住宅に住めた、と考えるしかなさそうです。（これでは一見夫のみ損失で妻側にメリット：３１００万円の自宅を２９４０万円で取得した：がありそうですが、自宅評価を投入額の９０％の２８００万円とすれば妥当な水準だと考えられそうです）

お礼

ご回答ありがとうございました。
とても分かりやすく説明していただいたので、夫にもうまく説明できそうです。
夫へ返す金額が多額だと離婚が出来ないと不安になっていたので、スッキリしました！

＞夫名義のローンを妻が引き継げる前提条件であれば、総額３１００万円を投じた自宅が今どの程度の価値を有するのかを判断上で、１年で消失した部分（諸経費・贅沢品部分の実際価格）を夫：妻＝２：１で負担して、夫親の贈与分５００万円から夫負担分を引き算した額を夫に返す事になりそうです。

とありますが、1年で消失した部分を先ほど通り200万として、残り300万を私は夫に返せばいいというのは無理な話なのでしょうか？
「1年で消失した部分」を名義分で割るというのはもちろん私も一緒に住んで１年で消失したとの理由で私名義分は必ずマイナスしなければならないということですよね？

これから多額のローンを組むと思うと多少なりとも夫への返金部分が少なくなって欲しいと考えております…。
でも夫も納得するには370万円を返金するのが１番まとまりそうですね。

回答No.1

mahopie

まず、質問に答えると
(1) 条件が不明確で回答できません。
(2) 基本的な考え方は以下の通りです。
１他者の土地である以上夫婦の財産分与とは全く別と解釈して下さい。
２本件では建物価格だけを考えるしか有りません。外部売却を想定せず、土地も親族所有であるなら、固定資産税の建物評価額を基本に内装や仕様を加味して両者が合意するしかないでしょう。
３ローン残高は元本だけで考えます。（ローン金利は返済期限を長期化する為の代償条件と考える）

とした上で疑問点ですが、
(3) 土地代が不要だと、夫親５００＋妻親１１００＋ローン１５００＝３１００万円となるが、建物取得価格２２００と一致しないのは何故？
家具・その他諸経費に９００万円と考えて良いのか？
(4) 夫のローン借入に対して、土地所有者の祖父・質問者の親は連帯保証人にはなっていないのか？
(5) 建物名義夫２：妻１の考え方の根拠は？　（夫親５００＋夫ローン１５００：妻親１１００＝約２：１にはなりますが、その前提を夫親は夫に、妻親は妻に住宅資金を贈与したと考える）

夫名義のローンを妻が引き継げる前提条件であれば、総額３１００万円を投じた自宅が今どの程度の価値を有するのかを判断上で、１年で消失した部分（諸経費・贅沢品部分の実際価格）を夫：妻＝２：１で負担して、夫親の贈与分５００万円から夫負担分を引き算した額を夫に返す事になりそうです。

現実のローン承継については、
(1) 夫持ち分である２／３を妻が新しくローンを起こして買い取る
(2) 妻ローンで借りた金で夫ローンを繰り上げ返済する
(3) 夫持ち分２／３が妻名義になる
(4) 妻単独ローンを今後妻が３５年かけて返済する
という流れになりますが、(1)の所を金融機関がどう判断するかということになりそうです。妻の収入で１５００万円の新規ローンと考えれば十分可能そうですが、こういった離婚財産分与の前提でローン審査がどうなるかは不明です。また、この流れでは夫に返還する（５００－α）万円をどこから出すのかが固まりませんので、価値のある家具を夫が持って出るとでも考えるのも一案です。

補足

明確なご回答ありがとうございました。

疑問点の補足です。

＞(1) 条件が不明確で回答できません。

説明不足で申し訳ありませんでした。
共同財産の現金預金は折半します。住宅財産分与のみで考えた時、ローン引継ぎ以外で現金を支払うことになるのかどうかが疑問に思った次第です。

＞(3) 土地代が不要だと、夫親５００＋妻親１１００＋ローン１５００＝３１００万円となるが、建物取得価格２２００と一致しないのは何故？
家具・その他諸経費に９００万円と考えて良いのか？

家本体は２２００万ですが、水道が通ってなく、実費で市水道を接続した金額と外構工事の金額です。外構造工事は家とは別会社にお願いしました。その金額が９００万円かかりました。

＞(4) 夫のローン借入に対して、土地所有者の祖父・質問者の親は連帯保証人にはなっていないのか？

私の祖父の土地が「抵当権」扱いになっています。確認したところ、「抵当権設定者」が私と祖父、「責務者」が夫となっていました。

＞(5) 建物名義夫２：妻１の考え方の根拠は？　（夫親５００＋夫ローン１５００：妻親１１００＝約２：１にはなりますが、その前提を夫親は夫に、妻親は妻に住宅資金を贈与したと考える）

mahopie様の（夫親５００＋夫ローン１５００：妻親１１００＝約２：１にはなりますが、その前提を夫親は夫に、妻親は妻に住宅資金を贈与したと考える）と言われている通りです。
家本体は2200万だったのですが、住宅取得の為の贈与であれば非課税だったので贈与申告を考えて、水道工事・外構工事代金を含めた金額を総経費としました。

再び質問です。

＞夫名義のローンを妻が引き継げる前提条件であれば、総額３１００万円を投じた自宅が今どの程度の価値を有するのかを判断上で、１年で消失した部分（諸経費・贅沢品部分の実際価格）を夫：妻＝２：１で負担して、夫親の贈与分５００万円から夫負担分を引き算した額を夫に返す事になりそうです。

(1)「総額３１００万円を投じた自宅」とありますが、水道工事・外構・家具など含めた金額で計算するのでしょうか？「固定資産税の建物評価額」に外構は入っていません。調査の時はまだ手付かずでした。

(2)例えば1年で消失した部分が200万円だとします。この消失した部分の金額は夫との話し合いでいいのでしょうか？

(3)上記の場合の計算は200万円×3分の2＝約130万円を夫贈与の500万円から引いた370万を夫に返せばいいのでしょうか？

(4)今まで夫名義で払っていたローン分は払わなくてもいいのでしょうか？

(5)「不動産評価額－ローン残高が財産分与となる」と色々なところに書いてありましたが、その計算方法は関係なく上記方法で正しいということであっていますか？
　（当初、この方法で計算すると不動産評価額が3000万だとして、3000万－ローン残高1470万＝1530万。1530万を名義割合で1020万円を夫に返さなければならないと考えており困っていました。）

上記質問の回答で不明確な部分があれば補足しますのでおっしゃってください。
ローン継承方法、とてもよく分かりました。参考になります！ありがとうございました。