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無謀な買い物ですか?
こんにちは 現在、神奈川県で不動産購入を考えていますがこの買い物が無謀かどうか、客観的に判断してくださる方お願いします。 物件価格 4950万円(内2470万円を全期間固定金利3.40パーセント 2480万円を変動金利0.975パーセント 諸経費 300万円(変動金利4.6パーセント) 頭金無し・諸経費も全てローンで借ります。 年収820万円 という条件での購入は無謀でしょうか????
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- konan-myu
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こんにちは。 実は現在、私たちも不動産購入を考えて、かつ状況が似ていたので回答させていただきます。 私たちは千葉県千葉市で購入予定です。 4980万円の物件が4600万円に値下していただけそうなので検討をはじめました。 <私たちの条件> 物件代金：4600万 諸経費 ：300万 頭金 ：300万 ローン ：4600万 10年固定金利２％ 35年ローン 年収（夫婦合算値）：税込 1,100万円 正直、上記条件でも非常に悩んでおります。 私たちが購入しようとしている物件がマンションなので ローンとは別に管理費・修繕積立金等で4万円は払う、ということも あるのですが 上記でもローン返済額は約月12万、ボーナス時20万円加算です。 まだうちには子供がいないので、夫婦揃って残業をし倒して 早期返済してどうにかなるか、でも、やっぱり厳しいか、という相談をしております。 mamapapamaさんはお子さんがいらっしゃるんですよね？ （奥さまが育休から復帰されるとか） そうすると今後、お子様の教育費のことも考えると難しいのでは ないでしょうか・・・・？ 書いているうちに、うちも諦めモードになってきました（笑） ご参考までに、大手不動産会社本社勤務の友人からの助言をお伝えいたします。 ≪今年に入って土地代がようやく適正価格にもどってきた。 新築物件を探すのであれば、来年以降に施工される物件を待った方がいい≫ お互い、焦らずに良い買い物を致しましょう。
- m_inoue222
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＃３です ＞そもそも無謀なローンに銀行が融資してくれるのはなぜなのでしょう???????????? 銀行も業者も．．．「貴方の人生には責任がありません」 銀行は社内の基準に通れば貴方の生活が破綻することが判っていても貸してきます 消費者金融と同じでしょう 実際に投資用の物件ですとキチンと「その物件の採算性」を審査されます （返済し続けられるかどうかが重要です） どの関係者も「契約できれば良いだけ」ですので自分の身は自分で守るしか仕方ないでしょう 金融機関と販売業者と貴方の思惑が一致したときに契約成立するだけです 銀行は貴方の思惑が外れても関係ないので貸してきます ・５０００万円貸す ・平均して利息分の２０００万円を回収したところで貴方が破綻 ・残債は４０００万円程度 ・物件が３０００万円で売れる ・引き続き一応１０００万円相当の残債が有る（いくらかは回収できるかも？） 銀行は実質損害はありませんね、それで良いわけです 最後まで支払った人からは２５００万円の利息を回収しますし．．． １０人に１人が破綻しても痛くもかゆくもないでしょう その１人に自分がなれば大変です．．．
お礼
なるほど・・・。 銀行って実は怖いところなのですね・・・。 しかもブラックに載っていても審査が通りましたし・・・。 銀行の担当者は「金利が低いのでぼくたちは全然儲かりませんよ～」 なんて言っていましたが、嘘だったのですね(涙) 返済率も22.5％と聞いて安心してたのにぃぃぃ!!!!! 勉強不足の自分が悪いのですが。 お金ためて 10分の1 にならないように気をつけます。 中古物件にしようかな・・・。 ありがとうございました。
＞では、東京都大田区鵜の木や千鳥町付近だったらどうでしょう? 千鳥町は知りませんが鵜の木は穴場です。 駅徒歩の距離如何ですが三階建てですよね。 土地価格はさがらないにしても建物が新築だと割り損。 戸建ては今売れ行き最悪なんで、もっと叩いてみたらどうで しょう。 ただ、叩いて下げるのはもともと売れないということの証で 地価は下がっていく可能性ありですよね。 ＞希望エリアは都内です。 考え方ですが、戸建ては今後転売しずらい。高齢化がすすみ 三階建は借りても買手も少ない。むしろ同じ８０m2ならフラットな マンションのほうが管理費はかかるけど住み安いです。 三階建ての８０m2って階段が１０平米ちかく入ってます。 もちろん廊下少ないですけど。 不動産はひとえに立地。都内ならなおさら今買ったら後悔 しそうな気配。 まぁ何事も結果論です。 私は１９９７年、消費税値上がり前のかけこみのときに５８００万円の 物件（築浅中古）を買いました。 そのあと５年で転売しましたが買値から１８００万円下がりました。 たまたま自己資金を２５００万入れていたから売れましたけど その時期に目いっぱいローン組んで買ったひとたちはいまだに そのあたりに住んでいます。 一旦賃貸に住んで、大きな家財は貸し倉庫にあずけて時期をまって さらに値下がりを狙って都内を買いました。 噂ではさらに下がるといわれていた頃でした。 ですから、下がる下がるの噂はあてにならないし、上がる上がるは もっとあてになりません。 でも、たまたま私の場合、臨時収入があったからこそグレードアップした 買換えができたけど、基本は頭金。 だって不動産って評価額－残債しか価値がないのだから いくら繰り上げしたところで、実際は高い金利が多少安くなる程度 実は、最初の投資用物件フルローンで買ったけどいまだに赤字。 それでも繰り上げ返済すれば黒字になるって思って我慢しているけど これだって今３００万繰り上げるより、先にいって残債減ってからの 方が絶対リターンが多いですよ。 住宅ローンは、投資物件の利回りのアナロジーで考えると、自己資金が 少ないほうがレバレッジが利くわけですが、自分でローン払いながら 帰属家賃との差をキャッシュでとれなくて「贅沢」で消費してしまう のが痛い。あとから追い銭で資本投下しても「贅沢がふえるだけで」 金が増えるわけでない。大筋もうけているのは銀行。 ですからキャピタルロスの少ない物件選びをしないと意味ないのです。 どこがいいかは３年くらいご自身で研究つくしてください。 くれぐれも安物買いの銭失いにならないように。 後悔しないためには、値動きが下方にぶれている今は時間かけて 正解。物件だぶついているかどうかは素人でもわかります。 指値で値が下がったらやめるくらいの慎重さが必要です。 鵜の木は、・・・買うなら同じ広さの中古マンション。安く買って リフォーム。自己資金に余裕があれば買い替えも楽でしょう。 戸建ては売りづらいです。 本当は、物件があれば中目黒とか祐天寺あたりの中古が 値下がりしなくていいんですけど狭いですからねぇ。
お礼
ありがとうございます。 もつと値切ろうとはりきっていたのですが、売主の儲けが現時点で5％しかないので勘弁して欲しいと頼まれました。 実際大田区は、6000万円の物件が4980万円になっていたりするので、買いどきなのかと勘違いします。もちろん元値が高い物件の中身は高級感があり、キッチンやバスの仕様はよいものでした。それが何百万も値引きされていると ついつい・・・・って感じになります。 これから建つ新しい物件は、値段としては安くて魅力的ですが、キッチンやお風呂などの仕様が安いというのが素人の私でもわかります。 しかし、今後の不動産の物価価格や金利などはさすがに素人の私には先がよめません。 残念ですが、勢いと現在の収入でしか判断できないのです。 家は売却することもないでしょうし、一生そこに住むしかないのでプラスに考えようかなと思えてきました。 そもそも無謀なローンに銀行が融資してくれるのはなぜなのでしょう???????????? ローン審査、落ちればよかったです。
＞２年間頭金をためるのと、繰上げ返済するのとどちらが特なのですか? よい質問です。 確かに不動産の価格変動を考えなけらば、ゼロ金利で頭金貯めるより 買ってローン控除うけてから繰上げ返済のほうが得です。 例えば、３００万円あったら、３.４％で運用なんてなかなか素人には 難しいけどローン返済なら預金と同じ効果ありですよね。 但し、その間に５０００万円の物件が３００万円値下がりしたら どうですか？ 今はそういう気配濃厚ですよ。 不動産というのは、景気の波に左右されますが、場所や物件が 定率で上がったり下がったりしません。 ある場所、ある物件だけ極端に下がり、価格の下げの少ない物件 も存在します。それは立地ですよ。 神奈川・・・・今後下げが続くから、頭金貯めていればもっと余裕で 買える可能性もあると思います。 例えば武蔵小杉のタワーマンションかあざみ野あたりの戸建てか でも大きくちがいますけど。 今後の値下がり分を叩いて買うぐらいの気概がないと損は覚悟で って話でしょうか。 まぁ共働きが１０年続けば、多少の損は勉強代と割り切れましょうが。 周りがどんどん値下がりする中で、今ローンがなければもっといい 物件買えるのに・・・ってことも多々あります。 自己責任でご判断を。
お礼
厳しい御意見でしたが、誰も真実を教えてくださらなかったので、私としてはとても感謝したい気持ちです。 実は、住宅ローンの事前審査が通っています。 最近は、物件が決まる前に審査をすることが多いらしいです。 では、東京都大田区鵜の木や千鳥町付近だったらどうでしょう? 現在物件価格が下がっていて魅力的、希望エリアは都内です。 やはり同じ金額になってしまうでしょうが、価値として考えると 損をしても買ってもよいといえるのでしょうか。 (考え方によりますが) いつか離婚するかも、病気になって払えなくなるかも、○○かも・・・ なんて考えていたら私は有意義に生きていけません。 もちろん、対策は必要です。 ＊変動金利0.975は、全期間優遇－1.5ということです。 ＊現在家賃は15万円＋駐車場２台分3万円の計18万円です。 3LDK(80平米・築３年)の賃貸です。 単に家賃と比較してしまったことは反省です。 現在の賃貸が広く、同じ広さの戸建てを都心で探すのが大変です。 無理して・・・ということになってしまいました。 もう一度よく考えてみます。 ただ、希望エリアで広さが十分にあって4950万円(すでに200万円値引きされています)というのが、この不動産不振のときなのかもと考えてみました。 買い時でも資金がないと話しになりませんね。 もう一度出直します。 ありがとうございました。
現在月２０万円の賃貸に余裕で住んでいるなら考えてもいいで しょうが、変動０．９７５の優遇金利の期間が気になります。 ただ、無謀というだけではご納得いかないでしょう。 なぜフルローンが無謀かというと、万一支払いが滞った場合 （病気による休職、会社の倒産、不景気による減給） 不動産価格が現在より増加していないと５年～１０年では まだ残債がさほど減っていなくて 残債＞売却価格 になる可能性大です。 ことに戸建の場合、神奈川なら田園都市線沿線でも 東横線沿線でも今後は下落傾向にあるというのが大方 の見方。 唯一、５年先、１０年先に遺産相続で２～３０００万入る なんて予想があればでしょうけどそんな予測はたてられ ませんですよね。 どういう計算をするとこういうローンを組む気になるのか 信じられません。 所得が１３００万でも５３００万円もローン組んでる人は 見たことないです。 それと全期間固定金利3.40パーセント って何ですか。・・・・・毎月この分だけで１０万払って １０年後２０００万円残債のこってます（３５年ローン） 変動は優遇が効いていますから７万の支払いで １０年後残債は１８６０万（３５年ローンで金利変動ゼロで 優遇が全期間と仮定） １０年住んで元値で売れても販売経費150万 引けば手取り990万円当初諸経費300万も考えれば 利益６９０万円 毎月１７万に固定資産税 月２万円くらいで１９万。 その辺の２３坪７４平米クラスなら月坪家賃が８千円が 借りられます。 逆に言えば、１０年で690万円以上値下がりしたら 損だし、９９０万以上下がったら残債割れという話。 可能性の高いのは変動金利が優遇が消えたり 金利上昇で２％代になると、残債の減りががくんと下がる。 つまり残債割れリスクがそれだけ高まるということです。 共働き前提で高いローン組むと家はカスガイどころか ローンにしばられて離婚もできないという悲惨な結果 になれいかねません。
- m_inoue222
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＞頭金無し・諸経費も全てローンで借ります。 これ自体が無謀．．．万一の時にどうにもならない崖っぷち購入 ＞年収＿８２０万円 ＞総額５２５０万円 これも少し無理でしょうね 貴方の年齢が２５才くらいなら良いかも？ 返済総額は７５００万円超でしょうから支払い続けられるかどうかは疑問でしょう
お礼
ありがとうございます。 年齢は30歳です。 やっぱl無謀でしょうかね?
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
＞頭金無し・諸経費も全てローンで借ります。 これ自体が無謀．．．万一の時にどうにもならない崖っぷち購入 ＞年収＿８２０万円 ＞総額５２５０万円 これも少し無理でしょうね 貴方の年齢が２５才くらいなら良いかも？ 返済総額は７５００万円超でしょうから支払い続けられるかどうかは疑問でしょう 貯蓄は無いのですか？ それだけの年収で今まで貯蓄も出来ない生活なら余計に無謀でしょう
お礼
返信ありがとうございます。 詳細を述べていなくて申し訳ございません。 年収は夫400万円妻420万円で、現在妻が育児休暇中のため一年以上 収入ゼロです。 そのため、今までの貯金を切り崩して生活していました。 妻が4月から復帰するので・・・家を買ってしまおう!!と思ったのですが・・・反省です。 みなさまも本当にありがとうございます。 やっぱり無謀ですよね?? (涙)
- URD
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無謀です。 年収は確かに多めなのですが、それだけの年収があって貯金がまったく無い状態が異常。すなわちいままでどんぶり勘定であるだけパーっと遊んできたとしか思えません。 計画的に生活できないのならフルローンはやめましょう。 今までお金がたまらなかった理由が親御さんの高額医療費などでその問題はもう片付いた（死別）というならその分をまわせるのでまだ現実的でしょう。 1-2年、その年収の半分以下で生活して頭金を作りませんか？ 倹約生活できる習慣が付いてからでも遅くはありません。 いま気になっている物件があるにしてもあなたが買う価値のある物件が日本にそれしかないということは考えられません。
お礼
ありがとうございます。 上記と重複しますが、妻が育休中で４月復帰します。 妻に定年まで働くから!!!といわれ・・・・。 ２年間頭金をためるのと、繰上げ返済するのとどちらが特なのですか? 勢いだけて考えていたもので。
お礼
ありがとうございます。 子どもはすでに二人おりまして、学資保険もそけぞれ満期300万円のものに加入しています。子どもは育休中ですが保育園に通っています。けっこう費用がかかります。 ファイナンシャルプランナーさんにも相談したことがあり、検討している戸建てを購入しても家計は破綻しないと言われました。しかも、老後にはかなりの資金が貯まると思われるので安心だともいわれました。 グラフをみても赤字になる年もありませんでした。 あくまでも、何事もないことが前提なので、冠婚葬祭などは考慮されていません。 (融資をうける銀行・不動産会社とは全く無関係なプランナーさんです) 土地については納得です。 今回検討している物件の近くに今年の７月くらいに建つ予定の未公開物件も紹介されましたが、とても値段が安かったです。 (でも、狭くてキッキン・バスの仕様は安っぽかったです) 私たちが無理をして・・・と考えた理由は、下の階に住んでいる人に子どもがドタバタうるさいというようなことを言われてしまったことですかね。早く引っ越したくてウズウズしてます。 でもまた賃貸かぁ・・・と思うと引越しが面倒です。 あとは自分たちの年齢や小学校入学とかですかね。 それに今広い部屋に住んでいますので、何も家電や家具で買うものも買いたいものもありません。引越しも主人の友人などがお得意なので引越し代もありません。 しかしながら、みんさんの意見を聞いているとやっぱりやめる。 ということですね。 私は赤字にならないように家計を切り盛りするの大好きです。 さすがに育児休暇を一年以上とったせいか貯金までは・・・反省ですね。車も買ってしまいましたし・・・。 変動金利に今ちょと興味があります。 変動金利にすると月々約15万円＋諸経費ローン。 なんて魅力的なのでしょう。 育休前なみに貯金できるのでは!?とちょっとやる気をだしてみたりして。 頭金はあるにこしたことはありません。子どもがいないうちにバリバリ貯金することもいいですね!! 貯金に燃えたいです!!! でも家欲しいです。