日本のマンションの寿命は何故短いのか

質問

ヨーロッパでは100年以上前のマンションが普通にありますが、何故日本のマンションは20年程度などでも建替えが必要になるのでしょうか。

回答No.5

nobugs

基本的に、欠陥が無い限り、20年で建替えが必要になる事はありません。

昭和58年に、耐震基準が大きく変り、それ以前の建物では補強が必要になり、コスト的に建替えた方が良い場合も中には有ります。
地震に対する構造基準の変更が建変えを進める一番の理由になります。
また、基本的な台所や浴室の設備も大きく変り、改修では中途半端になる事もあります。
平成12年にも、耐震構造に関して改正がありましたが、基本的は考えは変わっていません。

初期のマンションでは、敷地に余裕があり、増加分を販売して建替えコストを下げられるものもあります。
又、平成8年に容積率の算定方法が変り、各種の緩和も出来たために、同じ敷地でも以前より大きな建物が建てられるようになり、余剰分を利用した建替えを行うと共に、自治体で融資斡旋や補助金提供を行っているところもあります。

回答No.4

phj

完全に経済の問題です。
日本でも、今の技術ならいくらでも１００年・２００年持つ住宅・ビルが建てられます。

しかし日本の建物の耐用年数（償却期間）はマンション47年、その中にある電気設備や衛生設備が１５年程度と決まっていて、これに合わせた費用しか銀行が貸してくれません。
本来なら、会計上の償却と建物そのものの価値（建っている場所とか収益構造とか）は違うのですが、１００年持つ建物を作ろうとしても（当然コストは大きくなります）、銀行がそのリスクを負いたくない為に、償却期間分の建築費用しか貸してくれないのです。

１００年持つ住宅を作っても、適正な管理をしないと１００年持ちません。そのようなリスクを銀行は嫌います。また銀行は建てるのに貸したお金のために、建った建物そのものを担保にとります。そうすると会計帳簿上、償却期間が来ると建物の価値は０円になってしまうのです。
ですので銀行としては、担保のない分まで貸すことは出来ないという構造になっているのです。

もちろん現金で建物を作れば１００年住宅はできます。しかし今問題になっている、公団住宅の高齢化と建替問題などを見ると、マンションが建って同じ世代がいっせいに入居し、建物と高齢化と入居者の高齢化が一緒に進むような販売モデルでは、１００年に渡って継続的に維持管理するのは非常に難しいでしょう。また日本人の新し物好きの性格も影響しているでしょう。

日本でも１００年・２００年住宅を作ろうという機運があり、上記の銀行がお金を出してくれない点については補助金を出したり、建物を作るときに維持管理の仕組みを整えさせたりするような構想はあるようです。

アメリカでは、住宅の整備・改修に伴う費用は確定申告で控除を受けられる上、中古住宅を売る際に、整備・改修した部分を建物の価格評価に上乗せしてくれます。
これがあるので、アメリカ人は自分で建物を修理したり、新しい機能を付けたり（たとえば暖炉を新設するとか）したりする意欲がでるのです。
ヨーロッパもほぼ同様な仕組みをそろえているようで、そのような国ではＤＩＹが凄く発達しています。

日本でも土地の価格とは別に、建物の価格を年数経過で減算していくだけではなく、建物に手を加えたら加算する制度ができれば、住んでいる人の持分の資産価値も上がりますので、整備・改修がきちんと為されて、耐久性が増していくはずなのです。

結局日本では整備した分の価値の加算がなく、また管理もいい加減なため、建物の耐用年数を待たずに、建物の外壁や衛生設備、電気設備の維持管理費が大きくなりすぎ、また高齢化した入居者が費用を負担できない為、大多数の人が転居して、マンションを壊すとということになるのです。

補足

ありがとうございます。

経済的な側面が大きいとのことですね。
これまで、皆さんから、日本における自然災害、自然風土、日本人の感覚などのコメントいただきました。どれもそうだなあと納得しました。確かに、法的に設立させるのは、日本における人々の歴史的な環境・感覚の継続の元に生み出されたものであり、これまでの日本人の集大成なのでしょう。
質問の生まれた背景としては、そろそろマンションを買いたいなということ。一方、ヨーロッパなどでは、数百年前の建築物に、普通に住んでおり、そんなたった数十年のため、日本では膨大な建築資材や、労力、エネルギーを使い建築するのが、なんと無駄なことかと思われたためです。一戸建てを立てるのであれば、税制面の問題はあるにせよ、個人の努力で対応もできなくはないでしょうが、都市住民である以上（現在東京都内在住）、それは現実的ではありません。そのとき、共同住宅を購入するにあたり、より、長期的な視点に立った計画に自分のお金を使えないのか？そういったお金の使い道はないのか。ではそもそも何故日本では住宅の寿命は短いのか（短いといわれているのか？）、そのような住宅が大量に供給されているのかを知りたかったのです。
日本では、いや世界でも、経済的問題を無視して、建築を行うことはできない。そうなると、経済原則から言って、長期にわたるリスクを回避するためには、より短期的に、資金を回収できるようにしてリスクを軽減する。もっともです。家を、各個人のものとして認識するのであれば、そのように、個別のリスクを計算しなければならない。しかし、それが都市、国として考えるのであれば、それは公的なものであって、個々の経済原則を基準にして進めるべきではないのかもしれませんが、難しいですよね。ヨーロッパは王様がいたからできたのでしょうか。
資本主義は、過大な消費が重要と思います。なので、今の資本主義の状況から見ると、スクラップアンドビルドをしたほうが、皆、逆に豊かになれるのかもしれないですね（数値的には、わかりませんが）。でもそろそろ、地球の資源が有限であるということは知られてきているし、もっといいお金の無駄遣いがしたいなあと。

一番はじめに戻ってしまいますが、技術的には100年、200年住宅も建築できると。鉄筋・鉄骨を用いた住宅では、どうしても錆びの問題などが出てしまって、そこまでは持たないのではと思い、一方、ヨーロッパの昔の建築は鉄を使っていない（なかった？）ので、寿命が長いという理由もあるのかなと、技術的な側面も影響していると考えていたのですが、そのようなすばらしい技術があるのですか？もしこの技術が、経済的にも合理性があるような技術でしたらよいですね。

回答No.3

Pintan2nd

最近ではさすがに20年などというようなことはないようですが、日本の住宅建築は総じて耐用年数が低いとは思います。

日本は災害が多く、とりわけ地震は建築物にとって大変な脅威になります。風水害も多く、通常時でも高温多湿で、ヨーロッパよりも圧倒的に不利な状況にあります。
マンションの建て替えが多いのも、耐震性に問題があったり、そもそも構造上の欠陥があるとかいう事例も少なくないでしょう。

また、気候風土以外にも戦災や大火によりあっけなく家屋を失ってしまうという歴史も、日本の建築に耐用年数が求められていない理由になっているかもしれません。
簡単に建て替えてしまう風習のある日本では、文化財等は別として、あまり古い建物は尊ばれません。つまり中古の住宅は好かれません。
住人の世代が代われば建て替えの需要は高まります。

他には、戦後の物資が乏しい時代に住宅難を解消するために、粗悪な住宅を大量建造したという歴史も背景にあるかもしれません。

これらの背景が特に心理面で日本人の住宅の耐久性に対するイメージをネガティブなものにしているのではないかと思います。

補足

ありがとうございます。
おっしゃるとおり20年は極端でした。
確かに、気候風土、戦災、大火など、住宅はストックではなく、フローだという感覚が身についてしまっているのでしょうね。
江戸の大火、関東大震災など、家はなくなる。だからすぐ逃げる。という感覚。
それと、この戦後の急速な経済の発展、ライフスタイルの変化（世代間での乖離）に、これまでの価値観での家が耐えられないという側面も、寿命に影響しているのでしょう。
とすれば、こういった経済・文化的な側面による影響は、現在の経済的な閉塞感、これ以上の拡大が望めず、文化的にも、西欧文化に庶民レベルで親しみ、吸収し、日本文化内に消化しきった、安定し、急激な変化が減少する文化のなかで、建築にも影響してくるのでしょう。

回答No.2

noname#77332

すごく短い文章の質問で、答えをいくつかに限定してしまうのはどうかと困惑しますが・・・。

どんな建て方をすれば、日本のマンション（集合住宅）でも２０年そこそこで建替えが必要になるのでしょう？
木造の２階建て３階建てのものですか？
鉄筋などの建物なら、まず改修工事を何度かして、ついには解体へと流れていくのだと思います。

地震の有無が一番の理由ではないでしょうか？
台風の被害も一部あったりして・・・。
それと、これは日本でもありますが、文化財などに指定されたら、解体してくてもできない取決めがあったりしますよね。ヨーロッパでもあるところには、あるそうです。
役所の人：「ああ、リフォーム？いいですよ。でもね、今と同じ間取りのままでね。あの壁は、これと全く同じタイルを使って下さいね。それから、あちらも、今と同じ・・・。」
という具合だそうです。
古いものに対する価値観も、少しちがうのかもしれません。
あと、我々日本人は歴史的に、個人宅では、もともと木でできた家に住んできた期間が長かったんじゃないですか？それで、そのようなイメージがあるのかもしれません。
お寺などでは、何百年前に建立された塔があったりしますが。
ヨーロッパは、どちらかといえば乾燥してるところが多くて、日本は湿気が多いところが多くて、そのような気候風土の違いもあるからかしら？

発想を変えてみて、ヨーロッパの古城を、台風の多い沖縄地方に移築したらどうだろうか？とか、地震の多い東京に移築したらどうなるのだろうか？と、ふと想像してしまいました。

補足

すみません。20年というのは極端でした。今の私のマンションも20年で特に問題ないですし、都庁の老朽化と立替議論の数字を持ってきてしまいました。まあ40年あたりで始まる議論なのでしょうか。
本題の寿命の短さですが、やはり日本での自然災害の多さ、自然環境の苛酷さが原因のひとつなのでしょうか。何を持って過酷かという問題もありますが、もっと過酷であろう地域（赤道直下、台風が多いところなどでしょうか。フィリピンあたり？あとは、沖縄も面白そうですね）では、どのように歴史的に建築が行われてきたのか、興味あります。
あとは、日本人のこころに刻まれた、雨風がしのげればよいというような家に対する刹那的な感覚なのでしょうか。よく言われる、ドアが内開きなのか、外開きなのかって、やっぱりその心理感を表現してるような気がしました。
ありがとうございました。

回答No.1

hajime1018

考え方の違いでしょうね
日本では何でも新しいものがいいし、新しいものじゃないと売れないからまだ大丈夫なのに立て替える
ヨーロッパでは古いものほどいいって考えです
最近は日本でも古い建物や、建材の価値が見直されてきたので、古民家とかの建材とかも価値が上がってきてます
大工さん曰く、家は20年ぐらいたった頃から材料が丈夫になってくるそうです

補足

よく日本人は新しいものが好きといわれているのですが、そうなんですかねえ。
でも、皆これだけ海外旅行をして、ヨーロッパ（でなくとも京都でも）などに行けば、あの歴史的町並みに時間の重みと美しさを感じて帰ってくるのでしょうが、帰ってきたとたんに、町並みに関しては、忘れてしまうのでしょうか。
まあそれが、日本のよいところだと、指摘されることもあるし、あれはテーマパークとして楽しんでいるだけ（だからＴＤＬが人気なんでしょうけど）ともいえるのかも知れませんね。
でもその感覚の違和感って日本にいる限りずっと考え続ける気がします。
ありがとうございました。
あ、でももうひとつの私のこの質問のポイントは、経済的な損失の大きさでもあります。（数値的にわかってるわけではないですが）