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マンションの寿命が尽きたら
中古マンションの購入を検討していますが、築30年以上の古い物件に興味があります。内装や設備などはリフォームするつもりです。しかし、疑問がありまして、現在のマンションの躯体の寿命は、せいぜい50年くらいだろうと思うのですが、取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか？ 土地を売り払って、みんなで山分けとか？？？ お詳しい方、いらっしゃったら教えてください。
- three_polinkies
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＞取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか？ マンションはまだ区分所有法（マンション法）ができたのが昭和３７年（１９６２年） それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築４０年を超える老朽マンション の数はそれほど多くありません。 それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが 寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて きました。青山でも同潤会（公団の旧名）アパートの立替が進んでいます。 建替決議は議決権および区分所有者数の４／５の賛同がいります。 たとえば代官山の場合でも建替に１２年要しています。 というのは、そのままの容積で建替えても、建物工事費だけが持ち出しになりますから 普通再開発や総合設計などの手法で容積を倍増して、「保留床」という財産を生み出し それをデベロッパーに売ることで、建替費用にあてるのです。 厳密に言えば、建替前では建物の価値はゼロ。土地の持分が仮に１／２００あったとすれば その半分の１／４００を新しい建物の床と交換します。 その結果土地の持分は全体の１／４００になりますが、４０００坪の土地単価が３６０万円／坪 なら１／４００の持分は１０坪・・価格は３６００万円です。 建物の価格が開発費用込み１００万円／坪なら３６坪つまり１19平米のマンションが取得できるという 話になります。 実際はそうそう簡単に容積はふえません。そこでなかなか建替えは順調にいかないわけです。 ただ政府は内需拡大の切り札として規制緩和マンション立替促進をすすめていますから 状況は今後も変わっていくでしょう。 となると、実は中古マンションの再開発待ちうけ買い という裏技も登場してきます。西新宿とか渋谷駅周辺とか、都市計画上「再開発促進地域」 の指定を受けている老朽マンションを大家が「汚くて修繕費がかさんで嫌だ」ということで 売るものを狙って買い、１０年ほど賃貸でしのぐ。 再開発で５０平米の２ＤＫが２５坪のタワーマンションの一室に化けたりします。 まあプロの裏技ですから真似しないでください。 再開発がなくなるリスクもあります。その場合屑ビル抱えて泣くしかないです。 ＞土地を売り払って、みんなで山分けとか？？？ マンションって３０年すぎるとご存知のようにほとんど賃貸になっていますから、地上げ屋 どうようデベが一棟買うというケースもでてくるかもしれませんね。これも再開発の一環で ただ足元見ますからなかなか買い上げされません。 欧米ではコンバージョンで、ＳＯＨＯ化するとか（・・だまっていても神宮前のマンションなんて みんな違法オフィス違法店舗になってますけど）いろいろあります。 これも皆築３５年超のマンションが超都心部にあるからで、一方３０年クラスは案外 郊外住宅地の大団地だったりしますが、私はこれは将来不安です。 何か手は打たれるかもしれませんが、３０坪のマンションでも中古価格はベンツのＣクラス 並みの値段まで下がる気がします。 ＞建替え工事といっても、バカにならない金額がかかると思いますが、 ＞人それぞれに経済状況も違いますので、もめそうですね。 みんなが持ち出しナシで建替えというのが保留床方式（容積マジック）ですね。 ＞所有権を時価で買い取ってもらうにしても、例えば半数近くの人が、建て替え反対であれば、 ＞所有権の買い取りの値段も結構な額になりますよね。 土地の価値を容積率で吊り上げてしまうわけで、再開発の「容積ボーナス」とか言われています。 ＞今までの、マンション建て替えの事例などで、参考になるものなどご存知でしょうか？ 民間マンションではほとんどないです。 私は中古大好きです。 絶対都心部の好立地を狙ってくださいね。できたら道路から一本だけ引っ込んだ区画 表に老朽ビルがあったりすれば、将来それとの一体化で、建替えが容易になるケースも ありますよ。無くても人気立地なら値下がりは少ないものが多いです。 ただ、共用部の赤水（給水管の錆、）屋上防水の劣化 エレベータ取替え これらの改修が済んだものを狙うのがコツ。
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- nobugs
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マンションの建替えを行うには、区分所有法で４/５以上の賛成が必要です。 もし、全て壊し売却をするのであれば、区分所有の比率で分配されます。 建替えについては下記URLに事例があります。 負担については、マンション建替円滑化法や自治体による支援があります。
- jyamamoto
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一般的には、全面的なリニューアル工事（躯体の耐震補強や専用部分の設備の全面改修等）をするか、建替え工事をするのでしょうね。 いずれにしても、管理組合の総会で決議することになります。 建替えの決議がなされた場合は、建替えに賛成しなかった人は、建替え賛成の人に所有権を時価で買い取ってもらうことになります。
補足
ご回答ありがとうございました。建替え工事といっても、バカにならない金額がかかると思いますが、人それぞれに経済状況も違いますので、もめそうですね。 所有権を時価で買い取ってもらうにしても、例えば半数近くの人が、建て替え反対であれば、所有権の買い取りの値段も結構な額になりますよね。今までの、マンション建て替えの事例などで、参考になるものなどご存知でしょうか？
お礼
大変詳しいアドヴァイスありがとうございました。私の知りたかったことが、ほぼ網羅されています。無茶苦茶良くわかりました。 容積マジックなんて、理屈上は確かに成立しますね。公開空地のとれそうな商業地域のマンションなどでは、通用しそうな気もしますが、一種低層などでは、難しそうですね。 私も、都心部を狙っていますが、本当は一種低層の方が、理想だったんですけどねえ。 もう少し、調べてみます。ありがとうございました。