今後の日本の東京の住宅価格と頭金などについて

質問

１、人口減少・景気後退から一戸建ての住宅価格は下がりますか？
　　東京都下の３LDKが今だと3-4000万円しますが、2000万ぐらいにならないでしょうか？

２．よく、「マンションなんかより一戸建てのほうがいい」と聞きますが、それは土地がついていて立て替えも可能で、金額に見合った価値があるからでしょうか？

３、頭金０円をシミュレーションで選択できますが、これは敷金礼金とかなしでできるのでしょうか？引越し費用だけというのは無理ですか？

４、今の金利は2.8％ですか？固定金利と変動金利の2種類があり、
　　変動だと、日銀？が金利を上げると返済が苦しくなるというのは本当ですか？
　　実際にシミュレーションすると月払いが数万上がっています。

５、今は賃貸マンション12万ぐらいで8年住んでいますが、
　　それなら無理やりにでも中古マンションとか買った方がいいのでしょうか？
　　しかし安くなったら損です。新築と中古だと、新築の方が良いと思いますがどうでしょう？

回答No.3

a_tomo · ベストアンサー

1. 景気はどうなるか判りませんが、人口減少は確実なので、長期的に見て住宅需要が低下することは間違いないでしょうね。でも、東京の人口減少は、全国一遅いペースで進むでしょうから、当面はこっちの影響は小さいと思います。短期的には経済情勢の影響の方が大きいでしょう。こっちはどう動くかは「神のみぞ知る」です。

2. 資産としてみた場合、建物は耐久消費財的側面が強い(時間の経過と共に価値が下がる)ですが、土地は10年経とうが100年経とうが、火事になろうが地震が来ようが(とんでもない土地でない限り)、原則として毀損しません。そういう意味で言っているのではないかと思います。が、マンションにはマンションの良さがありますので、どちらを取るかは人それぞれでしょうね。

3. 自分の家に住むのに、敷金礼金を誰に払うのでしょう？大家は持ち主の自分なんですよ。自分に払うのですか？
　頭金無しは感心しません。購入費用の5%は消費税です。又、家の価格には建築・不動産業者の利益も上乗せされています。これらを考えると、買ってすぐ売っても、10%以上価格は下がります。諸手続・引っ越しの費用もあるでしょう。つまり買った途端に持っている資産より債務の方が15%は大きい状態になります。更に、建物は時間の経過と共に価値が下がります。貴方が家族も含めて、購入後15年は大病にならず、事故にも会わず、何があっても給料が下がらない事が保証されているならともかく、何かあれば途端に行き詰まりますよ(家を売っても借金が残るハメになりますよ)。購入価格の20%は貯めることですね。

4. 金利は金融機関によって変わるので、比較されることですね。変動だと、今より利率が下がる事態はほぼ期待できません。経済情勢で月々の支払いが増える事は略確実と思います。場合によっては月々の返済が数万変わることもあり得ます。その時、返済が苦しくなるかどうかは、その時の貴方の収入次第でしょう。

5. マンションでも戸建てでも、建物は築年数に応じて必ず値が下がります。築35年位でほぼ無価値と思うことです(築35年のマンションを貴方ならいくらで買うか、お考えください)。今の家賃が12万円なら、新規の家の管理費他が2万円として、(12万円-2万円)×12ヶ月×35年=4200万円が目安です。今の家と同じ家賃を払っても良いと思う新築マンションがこの値段より安く買えるなら、今の家に35年住み続けるより得という計算になります。ローンを組むなら、その利率も考慮に入れてください(多分、目安は3000万円程度になります)。が、35年のうちに関東大震災が来て住めない家になれば、確実に損します。中古なら35年から築年数を引いてください。

　住宅ローンの支払いは20～35年という長期に渡ります。その間に何が起こるか誰も判りません。地震や火事で家が住めなくなればまず確実に損します。ローンが払えなくなって追い出されても多分損するでしょう。20年とか30年とかの長期に渡って住み続けることが出来ればおそらく得するでしょう。貴方が得するか損するかなんて、神様以外判りません。

お礼

色々と意見ありがとうございます。

そうですね・・・、思えば農業改革が実施されるとすれば(昨日なんとTVでもやっていた。ネット情報で？)
当然、東京以外の地方へ人口分散するでしょうから、一応はやはり下がるのでしょうか。
そこから先はわかりにくいですね。

マンションとかは35年ですか。でも自分でもっと住むなら良いと。
マンションでも土地がついているとのことですが、
戸建の方が建て替えは手間が無さそう。その代わり戸建の方が高い。

頭金は必ず必要なんですね。よく聞く話ですが・・。

地震や火事は、案外誰もリスクは考えてなさそうです。
というのも、確率的にも低いですから・・。
もしもそうなった場合、どこかへ引越して、さらに壊れた建物も毎月払わないといけないのだろうか？
支払いが毎月20万を超えてしまう？？　その点は相当謎ですが・・。
だから、火災保険や地震保険があるので、保険も必要になりそう。

金利がだいたい固定で、やはり変動金利は上昇して支払い金額増えるというのが、最も勉強になりました。
日銀は今後0%にして、どちらにしてもそのうち金利上げてくると見ています。消費税アップなどもありますし。
何より、今後は上げるしか手段がないとも言う・・。
イギリスは金利を景気悪いのに上げることもあったようです。

欲しい、と思ったマンションは少し小さいですが、駅から近めで、
格安スーパー(といっても普通のスーパーのようなところ。イオンより安い)があり、電車もまぁまぁで、生活費も時間も節約できて価値のある物件と思ったからです。
恐らく売るとしても高めで売れると思います。

ありがとう御座いました。

回答No.2

TOGO123

まず先の事はだれにもわからない事を前提に質問に客観的データで答えると・・・

１、住宅価格は短期（数ヶ月以内）では下がるでしょう、その後はだれにもわかりません。今が買い時と言う意見もあります
http://realestate.feature.yahoo.co.jp/daikyo0812/contents1.html?sc_in=rcbtop_u-newm-daikyo081201

２、そうですね　ただ土地の財産価値は１０数年下落したので資産価値としてはどうでしょうか

３、敷金礼金？賃貸とごっちゃですか？売買諸費用のことでしょうか？
引越し費用以外に家の価格の1割程度が税金などでかかります。

４、過去１０数年の日本の金利平均は４％です。日銀が金利を上げると返済が苦しくなります。本当です。今なら固定が一般的でしょうね

５、それも誰にもわかりませんので返済できればどちらでもライフスタイルに合わせればいいだけです。無理は禁物、一生賃貸が悪いわけではありません。近頃は賃貸でもいい物件がありますし。

回答No.1

dekacho

１、住宅価格の大半は土地の値段であるため急激には下がらないでしょう
２、マンションのほうがいいという人もいます。マンションも土地がついていて立て替えも可能です。利便性や周辺環境により相応の価値があると思います。私は戸建て派ですが
３、頭金０で購入するって事ですか？賃貸の話ですか？どちらにせよ引越し費用だけでは無理です。
４、固定金利も３５年固定で無い限り金利は変動します。ただ変動の幅が小さいだけです。金利は市場金利に概ね連動しますが金融機関により異なります。
５、一生賃貸に住んでいる人もいると聞きます。無理に買う必要は全くありません。条件のいい物件は価値も下がりにくいです。
マンションは中古が良いと思います。建物の不具合が築後数年経るとわります。上下左右の住民がどんな人かわかります。価格も相応の価値を示します。新築のほうが買いやすさ、選びやすさの点では優れています。