中古物件購入時の仲介業者とのトラブルについて

質問

中古物件の購入を考えております。
間取り、場所、その他色々と気に入って購入したいと考えておりました。
積水ハウスの軽量鉄骨住宅で、10年ごとのメンテナンスをしていて外装等一度リフォーム済みです。
価格は約3000万円、キッチン等リフォーム含め3500万円の住宅ローンを組む予定でした。
（土地の値段だけで2500万円以上するため適切な値段かと思います）

詳細内容です。
11月下旬に広告が入り、物件を実際に見に行き（居住中ですが見せて頂いた）、そのまま仮契約？（住宅ローンの審査等）しました。
その際、住宅ローン減税拡大の話が出ていたので、その話を営業の方ともして自分の収入からローン返済計画も立てました。

購入前提で話が進んでいたのですが、ふとネットを見ていると
『住宅ローン減税条件として築20年以内』
という条件を私が見つけました。
購入予定物件は昭和62年建築（築21年）であるため、このままでは住宅ローン減税が受けれません。
自分が無知だったことが一番の原因なのですが、営業の方はそれを指摘することなくむしろ住宅ローン減税があるから今が買いです、との当初の説明でした。
その点を指摘すると、売主が『耐震基準証明書』を取って頂くと住宅ローン減税を受けれるため、その方向で動くことになりました。
しかし、売主が自分の資金で証明書を取ることに難色を示していることと、そもそも不動産会社の対応が気に食わないらしく、現状で売ると言い出しました。（売れなくても良いという考え方？）

途中、何とか証明書が取れそうとの営業からの連絡があったり購入前提で今まで動いていたのにこのような結果になり非常に残念でならない気持ちでいっぱいです。

現状で考えているのは
1.そのままの値段で買う
2.何とか住宅ローン減税が使えないか方法を模索する
3.仲介業者に補償させる
・・・、等々考えております。

自分で『耐震基準証明書』を取ることは不可能なのでしょうか？
また、この家が気に入っているため何とかベストの方法で購入できないか悩んでいます。

有識者の方々の意見を頂きたいです。
今後の方針指南いただくと助かります、よろしくお願いします。

回答No.4

Hemingway

こんにちは。私は、一年と少し前に築22年(だったかな?)の家を買いました。買う前に色々と調べてローン減税の為の「耐震基準証明書」についても勉強していたので、不動産屋さんに証明書を取得してもらえるように動いてもらいました。

「耐震基準証明書」とは、一級建築士さんなどが実際に家を調査して耐震基準に合っている場合にのみ発行される証明書で回答者様が買い取りをした後に調査をしても全く意味がありません。現オーナーさんの名前での調査で無いとダメなのです。(それには理由がちゃんとあるのですが、忘れてしまいました。)ですから、回答者様への引渡しの前に何とか証明書を発行してもらう必要があります。金額は約\50000～60000で、減税で戻ってくる金額に比べれば微々たるものかと思います。年間、3000万円として10%前後が還付なので約300000円。

さて、私の場合ですが、前オーナーさんにお願いして費用は私が出しましたよ。只、一級建築士さんが調査に来る際には依頼した人が立ち会わなくてはならないため、色々とご面倒をおかけしてしまうのですが万一、証明書が発行されない場合にも契約を白紙にしないという条件で取ってもらいました。(担当不動産の方が「この物件はしっかりしているし丁寧に使われていたので99%証明書は取得できる。」と教えてくれたので取得出来ない可能性は全く考えていませんでした。)

1.そのままの値段で買う
買えなくは無いけれどかなりの損。家の状態にもよりますが証明書を取れる状態であるなら絶対に取った方が良いと思います。

2.何とか住宅ローン減税が使えないか方法を模索する
結果から言うと、現オーナーさんが動かないと絶対に無理です。費用を負担できるようでしたら立会いだけお願いしてはどうでしょうか?

3.仲介業者に補償させる
不動産屋さんか何かでしょうか?多分、これでは無理だと思います。証明書を発行出来るのは一級建築士さんです。但し、回答者様が引渡しの前に現オーナーさんの名前が必須です。所有者が回答者様に変わってからの証明書では無効になってしまいます。

そもそも、不動産屋さんがミスしているようなので、担当の方に強く言ってみてはどうでしょうか?もしかしたら上手くオーナーさんの方に働きかけてくれるかも知れないし、もしそれでダメなら直にお願いするしかないと思います。

頑張ってくださいね。

お礼

貴重な経験をお教えいただきありがとうございます。
非常に参考になります。

前オーナーさんに直接交渉というのもひとつの案として考えております。お互いが納得いく条件で交渉したいと思います。

現状としては、仲介業者（不動産屋さんです）が再度交渉の場を設けると連絡がありました。
何度か交渉も決裂しているので、安心はできませんが期待したいと思います。
もし耐震基準証明書が取って頂けるようになった場合はお教え頂いた手順をきちんと守りたいと思います。

耐震基準証明書が取れるかどうかは、積水ハウスの住宅であることと証明書を取るのも積水ハウスという流れで問題ないと予想しています。
仲介業者の話でも100%とは言わないまでも取れるでしょうとの感触です。

何とか良い結果が得られるよう、がんばります。
色々と説明いただき、ありがとうございました。

回答No.3

joqr

＞1.そのままの値段で買う
減税無しで可能です

＞2.何とか住宅ローン減税が使えないか方法を模索する
他にありません

＞3.仲介業者に補償させる
絶対しません

＞自分で『耐震基準証明書』を取ることは不可能なのでしょうか？
できますが、ローン減税は受けられません

＞この家が気に入っているため何とかベストの方法で購入できないか
売主の言う通り、現状渡ししかないと思います
その場合には、対象の価格交渉を前提にお話されると思いますが・・・
破談は覚悟の上での話です

お礼

回答ありがとうございます。
冷静に考えるとご指摘通りだと思います。

破談が覚悟の上と考えると、仲介業者を挟まず直接交渉してみるのも手ではないかと思います。（証明書取得について）
ただし、購入前になるのでその点も売主と合意が出来るか問題ですが…。

価格交渉は仲介業者からも提案がありました。
自分としては、さらに激怒させる要因になるのでやりたくないのです。
破談を覚悟するならその方法もありかと思い始めてきました。

検討したいと思います、ありがとうございました。

回答No.2

poolisher

検査費用もさることながら、検査した場合その結果について以降購入希望者に説明する義務が生じます。悪い判定がでる可能性が少しでもあれば売主は現状渡しを主張するでしょう。
そういう意味で仮にあなたが費用負担するといっても、相手はイエスとはいわないと思います。

交渉するのは自由ですが、ローン減税はあなたの都合であって売主には無関係ですので、噛み合わない可能性が大きいと思います。
（現金で買うひとが現れたらそれでおしまいですよね）
また、上物評価が５００万じゃそれ以上下げようがないという感じもします。

気に入って、どうしてもほしいというのなら、リフォームの範囲を少しがまんして、ローン金額を下げることを考えたらどうでしょう？

お礼

回答ありがとうございます。
説明する義務が生じる点については知りませんでした、参考になります。
売主が難色を示している理由が、仲介業者との関係らしく証明書の取得に問題があるわけではないと言っていました。

『1』案で総額を下げる件も考えてみます。
ご教授ありがとうございます。

回答No.1

tarotaro001

http://www.njr.or.jp/m01/05/050418/index.html
によると、基本は売主が証明書を取得するのが原則のようです。
結局は、要税務署への相談ということで、変更が可能かも知れませんので、一度税務署に問い合わせてはどうでしょうか？

あと、先ほどのサイトに書いてありましたが、売買成立前に証明書を取得しないとダメのようですので、年内は難しいのではないでしょうか？

それから大前提として、その住宅が耐震基準を満たしているでしょうか？
また、築２０年以上とのことですが、今後修繕費がどんどん嵩んでくると思いますので、その辺も余裕を持ってローンを組んだ方がいいと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
耐震基準は積水ハウスの回答から問題なく取れそうだとのことでした。
修繕費に関しては加味してローンを組む予定でした。

売主への直接相談も考えております。
税務署含め、色々と調べてみようと思っています。

ありがとうございました。