雑種地を活かして収益を得る方法を教えて欲しい

質問

１５年ほど前にもともと農地であったものを譲ってもらい勝手に土を入れて地上げをし、車を置いたり仕事用の資材などを置いていたところ、役場からクレームがつき、数年前に雑種地に切り替えました。
それから固定資産税がぐんと上がって困っています。
　またその頃行政の依頼で、狭い農業道路を拡張するとかで、１００平米ほど提供して６ｍ道路がつきました。現在の広さは６６０平米あります。付近は田畑と住宅の混在地区です。
　将来この土地を何かに使おうという予定はありませんし、第一このまま高い固定資産税ばかり払い続けるのももったいないので売ってしまおうかとも考えておりますが、この時期土地の価格もずいぶん安くなり、第一雑種地のままでは買い手も付かないのではと思います。
　それでこの雑種地を幾らかなりとも収益を得る方法について教えて欲しいのです。変わった利用方法はありませんでしょうか。
　また出来ることなら宅地に転用してアパートを建てててもと思うのですが、宅地に切り替える方法はあるでしょうか知恵を貸してください。因みにこの土地は調整地区らしいのですが、調整地区は売れないのでしょうか？　　教えてください。

回答No.1

bonnnou

結論から言うと難しいです。

いろいろと、問題があるように思われます。

　「１５年ほど前にもともと農地であったものを譲ってもらい」とあるのですが、
どのような手続きで、譲渡してもらったのでしょうか？
　登記を行ったのでしょうか？

　通常、農地を譲渡する場合は、農地法に基づき地元の農業委員会の許可が必要となります。そして、農地を農地以外に転用して、第三者に譲渡する場合は、農地法５条に基づき申請を行い許可を得る必要があります。

　その農地地法の許可申請と平行して、市街化調整区域の開発・造成（田から、地上げする行為）は、「開発許可」を受ける必要があります。

　「勝手に土を入れて地上げをし」とあるので、その「開発許可」を受けずに、造成・開発行為を行ったものと想像されるのですが、いかがでしょうか？

　固定資産税の評価につきましては、「現状主義」なので、登記簿上「田」となっていても、現地確認のうえ、課税されてきます。

　さて、そこで、問題です。
　これらの、農地法の問題、無許可の開発行為が行われた土地について、正規の許可が下りるのかが、問題なのです。
　開発許可を得ずに、勝手に開発行為を行った場合、その許可権者によっては、まず、正しい状態にもどせと、行政指導を行うところもあります。
　寛容なところは、始末書で対応してくれたところもありましたが・・・・。

　上記の問題がクリヤーできても、市街化調整区域に「建物」を建設することは、また困難が伴います。
　一般的に、市街調整区域に家の建築許可をもらうためには、
　たとえば、「農家の分家」とか、市街化調整区域の為の店舗工場（農機具店等）
など、相当制限されるのです。
　あと、日常の消耗品の店も許可されますが、近くに市街化区域が隣接していれば、不許可となることも多いです。

　上記のように、建物建築については、相当制限を受けますので、価格が低くなってしまうのです。
　買いたたかれるのが、おちでしょうか。

　この土地の利用方法は、青空駐車場とか、資材置き場等となりますが、
　それも、「造成・開発許可」を受ける必要があります。

　この文面だけでは、法的な状況を含めて、具体的に判断できませんが、その集落及びその近辺の「行政書士」「司法書士」「建築士」等に、その土地に、建物等を建築する方法を相談すれば、どうでしょうか？

　そのなかから、農地法の問題・・・もう解決済みかもしれませんが、
　　　　　　　　建築許可の問題点が見えてくると思われます。

　そして、開発許可・建築許可の担当する場所を確認して、直接いかれればどうでしょうか？

お礼

ありがとうございました。