専任媒介契約の解約は可能ですか？

質問

不動産会社との専任媒介契約を解約することはできますか？

自宅マンションを売却しようとしています。
大小いくつかの不動産会社を検討し、地域に密着した営業をしている小さな不動産会社のオーナーが
「このへん限定で探している質のよいお客さんに、レインズ非公開でご案内しましょう」といわれ、お願いをすることにしました。

それで２回目に会うと、すでに記入済みの「専任媒介契約書」を出され、サインを求められました。
「情報を公開せずに販売活動をするのでは？」と尋ねたところ、
「そうですが、これは形だけ必要です。売れたあとで提出します」とのこと。

これってどう思いますか？　これが普通なのでしょうか？

素直にその場でサインしてしまい（印鑑は持っていなかったので住所と名前のみ）あとから契約書を読んでみて、
・契約期間は最長３か月で協議の上であること（実際には話し合いはなく、最初から「３」と記入してあり、「期間は３か月です」と説明された）
・私自身にレインズ公開の意思がなくても、勝手にされたとしても文句はいえないのでは？

ということがわかり、なんだか騙されたような気さえしています。
私としては、「まず非公開で販売活動してもらい、それで売れなかったらその時にまた考えます」という返事をすればよかったのかな、と。

ご意見がありましたら、ぜひいただければと思います。
また、いまからこの契約を解約することはできないですか？
クーリングオフみたいなことはできないのでしょうか？サインしたのは昨日です。

回答No.2

firstfloor · ベストアンサー

解約できます。
レインズの公開は専任媒介では７日以内（業務日）の登録義務があり、２週間に１回以上の報告義務があります。媒介契約書にその記載があるはずです。無ければ業者は説明の義務があります。
レインズの非公開や、内々で動いてほしいのであれば、一般媒介で充分です。一般媒介だからといって何社にも依頼することはなく、その業者だけと一般媒介を締結すれば良いことです。
ましてや、本当にお客さんがいるのであれば媒介契約の種類にこだわるのはおかしいことです。

気になることは、媒介金額について納得できるようにきちんとその業者から根拠を示して説明を受けているかどうかです。

ご質問からでは詳しいことはわかりませんが、媒介契約期間のことや、「形だけで売れた後で提出します」などの対応はあまり良い印象は受けません。契約時の説明だけでも解除できます。
因みに、一般的な媒介契約書には次の条文があるはずです。
甲（依頼者）の契約の解除
１．乙（宅地建物取引業者）が専任媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき
２．乙が専任媒介契約に係わる重要な事項について故意若しくは重過失により事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしたとき
３．乙が宅地建物取引業に関して著しく不等な行為をしたとき

媒介契約書を良くご覧になり、対応して下さい。大切な資産の売却は、お客様と業者の信頼関係が大前提です。

お礼

明確なアドバイスをありがとうございました。

補足

ご回答ありがとうございました。

解約が可能とのことですが、具体的にどうすればいいのでしょうか？

「一般媒介で十分なので変更したい」と言えばいいんでしょうか？
それで取り合ってもらえるものでしょうか？
その際に、「契約書にサインしたんだからムリだ」などごねられたらどうすればいいでしょう？

回答No.3

firstfloor

業者は依頼を受けている立場です。業者にとっては貴方はお客様です。
あくまでも、契約は相互の同意で行うものであり、貴方が望む方法を考えるのが業者側です。

一般媒介に変更して下さいと話をして、同意しなければ解除しますと伝えてます。解除しても契約期間（２日？）に発生した損害を請求することが業者には出来ますが、契約をしてから何日も経ってませんから実害は業者側にはないでしょう。（業者には損害の具体的な証明が必要です）

それでも、何かクレームを言うのであればお住まいの監督官庁（お住まいの都道府県庁の不動産課）に相談をすれば、即解決です。
いずれにしても早めの行動が大切です。

お礼

ご回答、ありがとうございました。

補足

その後も何の連絡もなく、どうしても誠意を感じられなかったので、
けっきょく、断りました。その際に詳しい理由は言いませんでした。
ただ、売る気がなくなった、と。

とたんに電話やメールがたくさん来ましたが・・・

すっきりしました。
ありがとうございました。

回答No.1

monnjya

まず、媒介契約は書面で交わさないといけない義務があり
不動産屋は媒介契約も取らずに販売に取り掛かる事はまずありえません。

なぜなら、その点を指摘されて、契約をしてなかったから
仲介手数料を払わない。
買い手を見つけてくれなんて頼んだ覚えが無い。
なんて事になったら大損害を蒙ってしまいます。

ですので、あなたは不動産の売却を依頼します。○○という条件で引き受けます。成約したら報酬を下さいね。きちんと払いますよ。
契約期間内に販売活動を中止するのなら、チラシなど営業活動に費用も
かかってるので保証してくださいね。払いますよ
販売活動は３ヶ月ですよ。って事などを
きちんと明文化します。
（契約が切れたら媒介契約を引き続き結ぶか、業者を変えるか、売り止めるかなどは売主の自由です。）

さて、レインズについてですが、これは本当は登録の義務が業者に
あるのです。
しかし、情報が飯の種である不動産屋としては、折角売却の依頼を
とったのに他の業者に公開したくないという思いもあったりします。
ですので、媒介契約書にレインズに登録すると書いてあるのに
登録していない物件は非常に多く存在しています。

今回は、レインズに登録して欲しくないとの事なので
業者としては、他の業者に情報を流さなくて済むとも考えられるので
貴方様のご希望を引き受けない事もない様に思います。

ただ、本来登録の義務がある以上、表立ってレインズに登録しないなど
を書面で定めておく事などは拒むかと思います。

きちっと、販売活動の仕方、どういう広告を打つのかなど
きちんと打ち合わせて、納得ができ信頼がおけるのであれば
そんなに気にしなくて良いかと思いますが・・・・。

お礼

わかりやすいご説明をありがとうございました。

業者にしてみればそういうことだろうなというのは理解できました。
あとは要するに、相手が信頼がおけるかどうか、ですよね…
どうも引っかかっているのはそこが原因です。

よくよく考えてみたと思います。ありがとうございました。