離婚前提の住宅ローンの返済について

質問

主人の経営している会社がうまくいっていないようで、住宅ローンもここ3年くらい３か月は常時滞り状態だったのですが、今年5月義理父が亡くなりお金がかかりさらに取引会社からの入金が遅れたらしく５か月も遅れてしまいました。
5年ほど前から家庭内別居でローンと、末娘の教育費だけ支払いをお願いしているようなものでしたが、ここ5か月教育費も入れてくれなくなりました。
下の娘が高１なのでその子が就職するまで、離婚はしないでおこうと考えていましたが、債務不履行で訴えられそうなのでなんとかお金の手だてを考えたくて、ここに来ました。
ローン残高が、3900万もあります。長男（就職5年目）長女（就職3年目）会社勤め。私は、派遣社員です。
問題は、ぎりぎり3人で今のローン支払いは、出来ると思うのですが、主人が、会社名義でお金を借りていて、何かあれば、財産がとられてしまう恐怖があります。都内在住でここを出て行くとなると、家賃などを、考えると生活できなくなります。
連帯保証人には、私がなっているのですが、土地、建物権利は、全部主人になっています。婚姻２8年で財産分与でローンがあるものでも土地建物権利譲渡できますか？
離婚を先にした方がいいのか、親子間で家の売買をしてローンを組んだ方がいいのか、それが可能なのか？（兄妹でローンを組めるものなのか？）
相談は、今組んでいる銀行に行った方がいいですか？
なんか、とりとめもない質問ですが、最善な方法を、教えてください。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

銀行ローンは既に事故扱いになっているのでしょうか？請求が銀行からではなく保証会社からとなっていれば、このままだと競売になります。結果を言ってしまえば、残念ながら息子さん達でローンの借り換えは出来ません。奥様は保証人で延滞していることから資格は無く、息子さん単独なら可能性が無いことは無いのですが、兄弟間の収入合算は出来ません。2親等以内でなければ認められないのです。
残高が少なければ考えようもありますが、この際はあきらめた方が良いと思います。事前に奥さんに所有権移転をしても債務がなくならない限り抵当権は実行されますので経費だけかかり意味がありません。例えば奥様達が現状のまま代わりにローンを支払っても、ご主人さんが破産等の手続きを正式に行った時点で、返済も出来なくなりますので、それも意味がありません。時間が稼げるのは競売ですから、それまで支払等は一切せずに、引越し費用を貯めて準備されたほうが良いと思います。
私が経験上一度だけ事例があるのは、奥さんと息子さんで返済比率がクリアされる年収がある、ご主人さんから奥さんと息子さんへ所有権移転が出来る、債務額が担保余力がある（本例だと4200万以上では中古で売却出来る）、弁護士が介入し銀行に交渉する、現在の未納分は一括で支払できる、という流れで、組み換えできた事例はあります。その当時は銀行も不良債権を多くしたくなかった事情もあり、出来たと思うのですが・・・・まして地方銀行でした。都市銀行ならまず無理でしょう。
酷な話しばかりで・・・・これが現実だと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
配達証明つきの封書が届いたのですが、主人が受け取りに行っていて内容が分かりません。
いつ競売にかけてもおかしくない内容の葉書はありましたので、事故扱いになってしまったのでしょうか。
時すでに遅しかもですね。
家庭には興味のない人なので、子供たちのことを少しでも考えてくれたら、もう少し前に対処できたかも知れないと思うと悔しいです。

ありがとうございました。

回答No.2

usagi7577

素人考えなので、どの程度までできるものなのかはわかりませんが、私の考えるところを書きます。
まず、一番にしないといけないことは、銀行へ行って、今のローンの状態がどうなっているのか、確認してください。保証人であるあなたのところに催促がきていないのであれば、まだ事故扱いになっていない可能性があると思います。もし、まだ銀行の扱いの中にあるのなら（保証会社にいっていなければ）即座に、滞納分を支払うことです。

あとは、ご主人も交えての話し合いですが、奥様と長男の今の収入では、奥様＋長男でローンを組むことも難しいと思います。ご主人の協力が必要になります。
そこで、ご主人との話し合いですが、「子供たちのことを思うのなら」ということで、ご主人と子供たち（長男、長女）と４人での話し合いを持って下さい。
１、奥様が、ご主人の会社で手伝っていたことにして、ご主人の会社から給料を貰っている、という細工が必要です。（息子さんとの合算で、１０００万程度の収入が必要と思われます。）
２、あなたの本当の収入は内緒にして、偽装した収入と、長男と長女の収入で、銀行とよく話し合う（お願いする）。

私の義家族で、お父さんの家を、息子さんに販売した形で、名義を移したことがあります。ただ、その時は、もっと少ない債権（１０００万くらい）でした。＃１の方の言われることも合わせて、いい知恵が出るといいですね。

お礼

回答ありがとうございます。

昨晩遅くになんとか主人に話を聞くことができました。
書面は、見せられませんでしたが、今月21日までに滞納分を支払ってくださいということでした。
長男にお金を借りて週明けに支払いたいと思います。

今後のことは、usagi7577さんの1の案は、とても銀行さんをだませそうにありません。
去年、末娘の健康保険の移動をしたくて、主人に前年度の源泉徴収書を頼みましたが、（きちんと事務処理をされてないらしく何か月もかかりましたが）私の収入よりわずかに高いだけで移せなかったのです。そんな経緯もあり、漠然とはしてますが偽装はとてもできるような経営状態ではないです。

あと数年、末娘が就職するまでに上二人に手伝ってもらい、お金を貯めて、主人にも何とかしのいで貰い（ここが一番重要なのですが）ローン残高を減らし、（でもその時には、家の価値も下がっているというジレンマが）先々は、長男に名義を移せたらいいのですが、、、

主人は、いつも仕事が忙しいといっては、逃げ腰で私がいない時に帰って来て出かけるし、たまにいるときは、寝ていて話になりません。ここぞというときは、結局私が動いて、どうにかするという繰り返しで、誰かがしてくれるだろうぐらいにしか、思っていません。
なんとか、4人で話し合ってみます。

ありがとうございました。