さかのぼって家賃の請求は有効ですか？

質問

現在住んでいる家は仮登記されている方とは別の実態上の所有者の好意で家賃を払わず５年以上住んでいます。所有者は元夫の父ですが今年３月に元夫が家を出るかたちで離婚しました。私は一日も早く今の家を出たいのですが、子供３人の養育費の滞納もあり金銭的にとてもすぐに引越せる実態ではありませんでした。最近になって引越費用のめどがつきましたので所有者には12月に家を出る旨伝えました。ところが今になって家の仮登記人が敷金礼金と７月からの家賃(４ヶ月分)を請求したいと言ってきました。無償で他人の家に居座ることはできないのはわかりますが、このような状況でさかのぼって家賃の請求は有効なのでしょうか？読んで下さってありがとうございます。ご存知方おられましたら教えて下さい。

回答No.4

dripdrop · ベストアンサー

ご質問の内容から判断するかぎり、あなたは仮登記名義人の請求に応じる必要はなく、また軽率に応じるべきではないと思われます。
ただし法律的に複雑な問題がありますので、話がこじれるようであれば、弁護士に相談するなどして慎重に行動するようお勧めします。

１．お住まいの家の現在の所有者は誰か
ご質問および補足の内容だけでは判断できません。
仮登記は、本登記をする条件が整わないときにするものですから、仮登記の名義人が現在の所有者とは必ずしもいえません。また、固定資産税を払っている人（＝義父）が所有者ともいえません。登記上の所有者が死亡したときは、相続財産は遺産分割協議が整うまで相続人全員の共有となります。したがって法的にはまだ共有のままである可能性もあります。

２．あなたと元夫が現在の家を使用する法的根拠は何か
他人の所有する家を使用するには、賃料を支払う場合（賃貸借）と無償で使用する場合（使用貸借）の二つのケースがあります。使用貸借は、主として親族間で行われるもので、契約書もないのが普通ですが、法律的に見れば、立派な契約であることに変わりありません。（民法第593条～第600条）
あなたと元のご主人は、義父との合意による使用貸借契約により、現在お住まいの家を使用してきたと考えられます。
ここで問題になるのは、この契約の有効性です。なぜなら、もしも義父がその家の所有者でないとすると、所有者の承諾なしにその家を第三者に使用させる権限はないからです。しかし、あなたと元のご主人はすでに5年以上その家を使用しており、相続人の誰もそれに異議を申し立てなかったのですから、仮に所有者が義父でなかったとしても、所有者の黙示の承諾があったとみなされるでしょう。

３．使用貸借と賃貸借
使用貸借の契約が有効である間は、あなたは家を無償で使用することができ、家賃を支払う必要はありません。また貸主の意思で、一方的に使用貸借を賃貸借に変更することはできません。使用貸借を賃貸借に変更するには、双方の合意のもとで、新たに契約を結ぶ必要があります。仮登記の名義人が、家賃だけでなく、敷金や礼金までも請求するということは、賃貸借契約を新たに結べという要求と考えられます。しかしそもそも仮登記の名義人が所有者であるかどうかはっきりしない上に、あなたはその家に住み続ける意思がないのですから、こうした要求に応じるべきではありません。

４．使用貸借の契約の終了
このように、賃貸契約に同意しないかぎりあなたには家賃の支払い義務はありません。しかしそれでは、12月まで無償で家を使用できるのかといえば、一概にそうとも言えません。それは、元夫と離婚する際に、あなたと義父と元夫の三者の間で、家の使用と返還についてどのような話し合いがなされたかによることです。
これまでの使用貸借の契約は、あなたと元夫との婚姻関係の継続を前提としていたと思われますので、離婚が成立した以上、所有者から家の明け渡しを求められれば応じざるをえないでしょう。民法によれば、当事者が返還の時期を定めなかったときは、貸主はいつでも返還を請求することができます。仮に7月までに家を明け渡すという合意があったものとすれば、その時点で使用貸借の契約は終了し、それ以後あなたは、法的な権利なしに家を占有していることになります。
その場合でも賃貸契約がなければ貸主に家賃の請求権はありません。しかしその代わりに、家賃に相当する「損害金」の支払いを請求する権利が生じます。
この「損害金」は、理屈の上では、使用貸借の契約が終了した時点にまで遡って請求することができます。
まあ、立ち退きが多少遅れたとしても、損害金の支払いまで請求されることは普通はないでしょう。しかし、感情的にもつれた場合は、いやがらせで訴えられることもないとはいえません。あなたにも金銭的余裕はないでしょうが、明け渡しが遅れた事情を義父とよく話し合って円満に解決することをお勧めします。なお、賃貸借ではないので、礼金や敷金を支払う必要はありません。

お礼

ご回答ありがとうございます。離婚時は義父から二、三ヶ月は居ていい。その間に家を探して退居するように要求はあり、その時はスミマセンとだけ言いました。それが合意とみなされるかどうかはわかりませんが…離婚前の数ヶ月は生活費を一円ももらえず(私の分はともかく子供の分も) 私は仕事を増やし最近やっと生活が落ち着いてきたので先日義父に引越すことを伝えたところ、義父は私が今住まわせてもらっている家は自分(義父)所有ではないと言われました。そして仮登記人がでてきたわけです。払うべきものは払って、払う必要がないものまで払いたくないのが本音です。いろいろと詳しく教えて下さって感謝いたします

回答No.3

jkpawapuro

完全に素人には手におえないケースです。
たとえ家賃をはらうにしても、どちらにも払ってはいけません。
供託とすべきです。

法定相続外の相続予定者といいますが、相続として確定しているかもわからず、また実態上の所有者に時効取得が成立している可能性もあります。
専門家に相談しないとどうにもなりません。
ただどうせ金がないのなら、このまま居座って成り行きが確定するまで見守るのが一番だと思います。
裁判無しに追い出すことは誰にもできませんので、勝手に鍵を変えられたら警察に通報です。

お礼

アドバイスありがとうございます。相手は三人がかり、私は一人です。でもこのように知らない人に親身になってアドバイスして下さる方々がいて本当に心強いです。心から感謝いたします

回答No.2

jkpawapuro

実態上の所有者と仮登記人、どちらに実質的な所有権があるかの話になります。その辺の詳しい事情がない限り答えはでません。

実態上の所有者とは、本登記されている人ですか？
通常仮登記となると、通常手付けを打って代金清算が済んでいない状態ですよね？
そのような状態であれば登記人が許可して住んでいる間は、家賃は発生しないと考えられますが？
これが登記人が破産倒産した状態や、代金を受け取りながら何らかの理由で本登記がされていない（そんなこと通常ないですが）状態なら、話はややこしいです。

お礼

ご回答ありがとうございます。実態上の所有者は固定資産税を払っている人で、仮登記人は登記人の法定相続外の相続予定者ですが、登記人は私達が住み始める前に亡くなっています。仮登記人に家賃を払う必要がなくても、実態上の所有者が家賃請求をしてきた場合、居座る気はないとはいえ払わなければいけない立場なのでしょうね…

回答No.1

zorro

他人の所有するものを使用していたわけですから当然支払う必要があります時効ではありません。

お礼

教えて下さってありがとうございます。余計なトラブルは避けたいので家主に対してはきちんと対応したいと思います。