賃貸不動産の法人化について

質問

10年ほど前、親が借入金2億（土地担保）にて20世帯ほどの賃貸マンションを建てました。
相続税対策という意味合いもありましたが、私（子）が連帯保証人となっております。
月々の家賃収入で35年返済のプランで始めましたが、昨今の不況、家賃下落、空き室増加等で
10年目にして早収支ギリギリの経営となっております。
このままでは残り25年を家賃収入から返済していくことは厳しく、毎月多額の
持ち出しが発生することが見込まれます。
連帯保証人と言うことで親が死んだ場合、相続ではないのでその返済が私に来るという
状況が予測されます。この状況を回避する方法がありますでしょうか？

親の個人資産となってるので、法人を立ち上げ不動産、債権ともにすべてそこに譲渡。
経営がまわらなくなった時点でその法人毎倒産させると言った形で私が残債を
返済していかなくてもよいような状況にできないか、と考えておりますが
このような事は可能でしょうか。

自分の家族を養うのに精一杯で、月々数十万の不足金を支払い続けるのは到底不可能です。

または、他によい方法をご存知の方教えてください。
税理士？会計士？どんな方に最終的に相談すればよいかもわかりません。

回答No.1

noname#71976 · ベストアンサー

特に厳しいことを書きたいわけではありませんが、借金や連帯保証を都合良く回避できる策はありませんし、そんな事が簡単に出来てしまったら経済システムが成り立ちません。

＞法人を立ち上げ不動産、債権ともにすべてそこに譲渡

法人を設立して不動産名義を譲渡するところまでは技術的には可能です。（金銭消費貸借契約や担保権設定契約の約定をよく確認しないと契約違反になる恐れはありますが）
しかし勘違いしてはならないのは、不動産名義と借金の債権債務や連帯保証人には何の連動性も無いことです。担保権の設定された不動産を取得した法人は単に担保提供者として物上保証人になるだけで、借金の債務や連帯保証人に何ら変更は生じません。
理屈の上では債権者が変更に応じれば可能と言えますが、まず許可されません。

＞他によい方法をご存知の方教えてください

事業計画が甘く、借金返済に行き詰まったからといって、この段階へ来て良い回避策は思い付きません。
事業は走り出しているわけですから第一にはその賃貸事業を少しでも当初計画の軌道に乗せるべく打開策を検討していくこと。必要ならば物件に手入れしたり賃料を下げたり条件を変えたり、空室を埋める工夫は何らか出来るはずです。（不動産業者はタッチしていないのでしょうか）

それでも回らないときには、相続対策と書かれていましたので他の財産等が有れば処分して返済に充てていく。又は債権者と協議の上でその物件を任意売却し、残債については返済計画を見直して貰うなど。
返済に窮した場合には、まず債権者に相談するのが誠実な対応法です。
いずれにしても最終的に自己破産等に至れば別ですが、上手く逃れる術はありませんし、逆に言えば金融機関は上手く逃れる術のある状態で金は貸しません。

お礼

当時、内容もよくわらからず親のやる事に促され押印してしまいました。
不動産屋さんとともに色々手を尽くしてますが残り20年以上となると
おそらく厳しいです。
上手く逃れる術が無いということなんですね。わかりました。
それならばいかに自己破産に話を流していくかで人生を考えざるを
得ません。。。

回答No.3

noname#71976

＞上手く逃れる術が無いということなんですね

残念ながら上手く行かない事業を法人に被せてしまって法人を倒産させれば帳消しなどという都合の良い術はありませんね。

＞それならばいかに自己破産に話を流していくかで人生を考えざるを得ません。。。

自己破産というのは安易には勧められません。最後の最後の手段です。

銀行からの借入なのか不明ですが、金融機関にとっても基本的に貸し倒れは望みません。踏み倒されるよりは回収する方向で考えると思いますので、とりあえず現状や将来予測等を踏まえて返済計画の見直しについて駄目モトでも相談に行ってみてはいかがでしょうか。
本当に自己破産が必要な状況であれば相談してみる価値はあると思いますよ。

ただ今のご時世は金融業界自体もかなり厳しい局面なのでそこはネックですが。

お礼

とても温かい、そして適切なコメントありがとうございます。
母は「借入先銀行に相談したらそれこそ危うい債権だ」と思われ
至急回収に入られるのでは無いか？と考えて今はまだ相談
していないようです。相談するよう進めてみます。

自己破産の厳しさはそれなりに調べて見ました。
しかし自分の住宅ローンで精一杯な中、さらに数十万の穴埋めを
するのは到底不可能です。

ちなみに今地方では農業人口の高齢化により「農地⇒宅地（不動産化）して
借金で相続すると相続税対策になりますよー」と不動産屋や建築屋に
けしかけられる年寄りが続出です。
人口が減るのに供給は増え続ける、我家のように困窮する大家が
大量発生しないことを祈るばかりです。

回答No.2

noname#70355

会計士というより、税理士の先生の方でしょうね。経験のある先生（複数名）に相談。何方かご紹介していただける方いらっしゃいますか？それと、お近くの司法書士会に電話をなさって、この手の経験が豊富な司法書士の先生を紹介してもらいご相談ください。多分2～3名、このような件に詳しい先生をご紹介して頂けるでしょう。
　その上で、再度、こちらに質問されては如何でしょうか？

　蛇足ですが、税理士OR会計士の先生って違いはお判りですか？

お礼

税理士さんですね。まずは相談するのは。
このような事は今までなかったのでかかわりのない世界、
つての無い業種の方たちで（もちろん有償でしょうし）
まずはここで方向性を絞れればと思いました。