不動産購入の事前審査の連帯保証人

質問

息子（自営業）が中古住宅１５００万を購入予定で、とりあえず全額借り入れの事前審査を出したところ、マイカーローン（カードローン）を二ヶ所しているので、数値が満たないので、母親（私も自営業）が保証人になり、確定申告と他の書類を提出と言うことになりました。私も他のクレジット会社に三箇所していますので、審査が通らなくなる可能性が大きいでしょうか？

回答No.1

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

> 息子（自営業）が中古住宅１５００万を購入予定で、とりあえず全額借り入れの事前審査を出したところ、マイカーローン（カードローン）を二ヶ所しているので、数値が満たない
…ということは、その金融機関では、取り敢えず「中古住宅でも、住宅購入金額の全額借り入れもＯＫ」としているのですね。
（中古住宅については、「100％融資は不可」としているところも多いので。）

その前提でお話をさせていただきます。

> 息子（自営業）が中古住宅１５００万を購入予定で、とりあえず全額借り入れの事前審査を出したところ、マイカーローン（カードローン）を二ヶ所しているので、数値が満たない
銀行に「マイカーローンとカードローンがある状態では、1,500万円の住宅ローンを借りたとしても、息子さん１人の所得では『返済能力』が不足している」と言われたということです。
要するに、銀行は「息子さんは借りても返せないと思う。」と判断した訳です。

でも、息子さんはその中古住宅を「手に入れたい」んですよね。

> 母親（私も自営業）が保証人になり、確定申告と他の書類を提出と言うことになりました。
そこで、息子さん以外に収入・所得がある近親者を探したところ、母親であるご質問者さまがいらっしゃった。
ならば、ご質問者さまの「収入・所得を合算」して、『返済能力』を上げよう…と考えた訳です。
この場合の「保証人」は、「普通保証人」ではなく『連帯保証人』になります。

住宅ローンの審査における『返済能力』は、「全ての借り入れについての年間返済額」を「年間所得」で割って算出する『総返済負担率』によることが多いです。
ご質問者さまの所得を加えたものを「年間所得」として見ることになりますので、ご質問者さまの所得の分だけ「分母」が増えます。
ですが、ご質問者さまも「クレジット会社三箇所」からお借り入れがあるとのことですから、そのお借り入れの年間返済額（カードローン等の「極度貸」の場合は「極度額」）を「全ての借り入れについての年間返済額」に加えることになりますので、その分だけ「分子」も増えます。

例えば…。
息子さんの年間所得が350万円の場合、既借り入れ分がマイカーローンの年間返済額30万円とカードローンの極度額30万円で、今回借りる住宅ローンの年間返済額70万円だとしますと、
（30万円＋30万円＋70万円）÷350万円＝37.1％
という『総返済負担率』になります。
年間所得が400万円未満の場合、『総返済負担率』は30％～35％未満という基準を設けているところも多いので、37.1％では『返済能力不足』となり、審査に通りません。

ご質問者さまの年間所得も300万円で、特に借り入れがなければ、
（30万円＋30万円＋70万円）÷（350万円＋350万円）＝18.5％
という『総返済負担率』になります。
年間所得が700万円未満の場合は、『総返済負担率』は35％～40％未満という基準を設けているところも多いので、18.5％ならば『返済能力』の点では「クリア」ということになります。

ですが、ご質問者さまの「クレジット会社に三箇所」の利用が全て「極度貸」で、それぞれ50万円ずつの「極度額」が設定されていると
｛（30万円＋30万円＋70万円）＋（50万円＋50万円＋50万円）｝÷（350万円＋350万円）＝40.0％
という『総返済負担率』になります。
年間所得が700万円未満の場合は、『総返済負担率』は35％～40％未満という基準を設けているところも多いので、40.0％ならば『返済能力不足』とされる可能性もあります。

また、もし仮に、ご質問者さまが「税金対策」などの関係で「所得が少なく」なっていれば、「分母」の増える分が少なくなりますので、「ご質問者さまの所得を合算しても審査には通らない」可能性はあります。

ご質問者さまを「収入合算者」にすることで、審査に通りやすくなるか、通りにくくなるかは、ご質問者さまの「所得」と「現在の借り入れ状況」によって違ってきます。

自営業の方ならば『連帯保証人』の重さは十分ご承知のことと思いますが、『連帯保証人』には「催告の抗弁権」も「検索の抗弁権」もなく、銀行は、息子さんよりもご質問者さまからの方が返済が期待できる…と思えば、息子さんをすっ飛ばしてご質問者さまに返済の請求をすることができます。
「息子が返済できなくなったら自分が返済しなければならなくなる。」ではないことは、再度ご認識ください。

お礼

大変参考になりました。
遅くとも２１日に結果が出ます。％の計算式に私達親子の所得と、年間返済額を、当てはめて計算してみます。
ありがとうございました。