飲食店ビル、火災保険の入り方

質問

飲食店ビルをテナントに貸しています。
居抜きで貸していますので店舗の造作はテナントが行っています。
このようなケースで、大家としてはどのような火災保険に加入すればいいのでしょうか。
理想的な火災保険の加入の方法についてアドバイスをお願いします。

回答No.1

ag0045 · ベストアンサー

通常は店舗総合保険での加入です。
それに家賃特約を付けたりもします。

問題はテナントが自らの費用で工事した分をどうするかです。
符号物は民法の規定により建物として扱われますので、
テナントが工事した床・天井・壁などは建物の一部として
扱われます。

従ってこれらの部分を建物と分離して付保することは火災保険
や民法の規定により出来ません。
テナントと話し合うか代理店に相談すべきです。

ただこの辺は代理店でも知識のない人がほとんどですので
最終的には保険会社との相談となるでしょうね。

現物を見ていませんので一般的な解釈での回答となります。

お礼

ag0045様　早速ご回答いただき、ありがとうございます。折角ですのでもう少し詳しく教えていただけませんか。

建物はまったくがらんどうで貸し、テナントが内装や造作をしています。二つのテナントが利用しており、住居はありません。
万一テナントが火災を起こした場合ですが、保険はどのようにおりるのですか。おりた保険金額はを一部テナントに渡す必要が出るのでしょうか。
建物の建設費に加えて、プラスアルファの保険金額で加入しないといけないということでしょうか。

一般的な説明で結構ですので教えていただけませんか。
全くの素人なので助かります。
よろしくお願いします。

回答No.4

ag0045

＞保険は保険会社に申し込み、直扱いで今の契約をしています

珍しいケースですね。
通常は保険は代理店経由です。
直扱にも２種類あり特別研修生と云って将来代理店に
なる予定の研修中の嘱託社員が扱う場合と正社員（営業社員）
が扱う場合があります。

本当に勉強をしている社員なら私の回答のようなことは
知っているはずです。

最近の代理店は自動車保険には強いけど火災保険には弱い
人が多いのが現状です。

火災にも自動車にも賠責関係にも強い代理店は少ないのが
現状ですが、保険会社で経験豊かなプロ代理店を紹介して
もらってください。

なお、保険会社は成績を付けるために、すぐに上記の見習い中
の特別研修生を紹介してきたりしますので、要注意です。

お礼

ag0045様
何から何まで、本当にいろいろとありがとうございました。
大変勉強になりました。

次の契約については、火災に強い経験豊かなプロ代理店を紹介してもらおうと思います。
心より厚くお礼申し上げます。

回答No.3

ag0045

テナントは自己の過失で出火した場合には「失火法」は
適用されません。
この場合には「債務不履行責任（民法４１５条）」が適用される
ので、大家に対して賠償責任が発生します。

そのために通常テナントは「借家人賠償責任保険（特約）」に
加入します。

ただ「賠償は時価額を以て定む」と云う最高裁の判例により
テナント側の保険会社は時価額でしか支払いません。

最も安全なのは、あなた自身が新価で支払われる火災保険に
加入しておく事です。
そうすれば、新築費用が支払われますので損害は発生しません。
詳細は代理店に相談してください。

蛇足ですが、保険の加入は保険会社より代理店を選ぶことの
方がはるかに大切ですよ。

お礼

重ね重ね本当にありがとうございます。

保険は保険会社に申し込み、直扱いで今の契約をしています。
本当は代理店を通した方がいいのでしょうか。
また「代理店を選ぶことの方がはるかに大切」とはどのように
すればいいのでしょうか。

何度も申し訳ないので、質問を重ねてはいけないのですが、
ご迷惑でなければもう少し教えていただけますか。
よろしければお願いします。

なお、更新時期なので金額や保険の種類などを見直すために
この質問を立てたものです。

回答No.2

ag0045

再質問に対する回答です。

現場を見ていないので、どこまでが建物の一部になるか
分かりませんが、火災保険の鉄則で「建物の一部のみを
対象に保険に付けることはできない」となっています。

例えば、建物価額３千万の場合にテナントが自己の費用で
改装し建物の価値が３千５百万円になったとします。

この場合自己費用で改装の部分だけを対象に５００万円だけ
をテナントが建物の一部として加入することはできないと
云う事です。

もし付けるのなら建物全体を対象に３５００万円の火災保険
に加入し、保険料の負担や火災事故の時の保険金の分配に関
しては双方で話し合うことです。
またその結果を覚書にしておく事です。
有能な代理店ならそのような手立てに関し指導してくれます。

仮にその建物が全焼すれば、建物オーナーは３５００万円を
保険金として受領しますが、全焼で賃貸借契約が消滅すれば
テナントは「有益費用の償還権」行使により５００万円の返還
をオーナーに求めることができます。

ただ、上記の例で５００万円の費用が建物部分として想定した
計算ですが、造作的なものや空調などの設備は建物の符合物
とはなりませんので、動産としてテナントが独自に保険を
付けることができます。

建物を構成するものには(1)建物躯体部分　(2)符合物　(3)付属物
(4)付加物があり、(1)と(2)は建物、(3)(4)は動産的扱いとなりますが、

(1)～(4)すべてをオーナーが所有し、付保するときには建物として
一括し、１本の金額で付保もできます。

ご質問のようにテナントが自己費用で行った符合物（建物）部分
に関しては保険会社も頭を悩ませる部分ですが火災保険の規定
を変えない限り「従物は主物の処分に従う」と云う民法の関係
もあり、実務処理上も難しい問題です。

実務上は各保険会社は若干柔軟な取り扱いをしている場合も
ありますので、実際に加入する保険会社と相談してください。
ただ、保険会社の営業社員では知識不足ですので本社業務部
との相談になります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　元損保社員

お礼

詳しい説明をありがとうございます。
このような話は個人の小さな建物の所有者では知らない人が多いと思いますので、同じ悩みを持つ人に対しても大変参考になったと思います。
お金が絡むのでテナントと話し合うのは難しいかもしれませんので、
大家側としてまずどのような対応をしておくかということでしょうか。
テナントのみが使用する建物ですが、万一の失火の場合、失火の責任元となるテナントが大家に対して「有益費用の償還権行使」をすることはどうかと思いますが、この点がちょっとわかりませんでした。

詳細に教えていただきましたご親切、心より厚くお礼申し上げます。