土地・建物の事です。

質問

98坪の土地があります。
敷地内に１つ目は、４階建てのビルがあります。
敷地内に２つ目は、２階建ての家があります。
１つ目の４階建てのビルは、会社の所有権で登記簿謄本もありました。
しかし、１０年前に会社は公的倒産しました。
会社は、登記簿上から抹消されました。
そしたら、登記簿を見ると４階建てのビルがないことになっています。
４階建てのビルの中には、１０ｔを超えるニスをつける機械や乾燥機、荷物用のエレベーターなど機械が沢山あります。
それらを処分するお金はありません。
土地を手放すことは可能でしょうか。
お金をかけれません。
お金をかけず手放すことは可能でしょうか？
４階建てのビルは、築５０年以上経っております。

回答No.7

BBQ38 · ベストアンサー

Ｎｏ．６です。お礼に付されたコメント見ました。
事情が判らないけど、金銭的なことは２の次、３の次で後腐れなく処分することを最優先したいということね。
そういう方針も悪くないと思うよ。これだけ複雑だと。その線に沿って処分案を考えてみよう。

本題に入る前に、不動産登記簿上、確認できないということだが、こんなことが考えられます。
不動産登記簿は昔は手書きだった。その後法務局毎に電子データ管理に移行していった。だから、今、電子データから出力できる全部履歴事項証明書や閉鎖事項証明書ではでてこないということかも。
少なくとも電子化前の閉鎖登記簿謄本を取れば、いつ、どのような原因で滅失登記など閉鎖扱いになったか出てくると思う。（申請用紙は法務局に行って聞いてみて）

さて、本題。金銭的なことはどうでもいいようなので、とにかく『後々問題にならない』ということに絞ってみる。

私なりに懸念するポイントは２つある。
(1)法律的なこと、と
(2)税務上のこと

貴方が売主となって締結する売買契約書上の目的物に４階建て建物・機械等を加えてしまうと上記(1)・(2)で後々いろいろ突っ込まれる隙がどうしてもでてきそう。

だから、売買の目的物は土地及び２階建ての家のみにする方がよさそうに思う。
つまり、判りやすく言い換えると、４階建物部分の土地は業界用語で「底地」と言って別の所有者が有する建物が現存して、現状のままの土地部分を買ってくれというもの。
しかも現状有姿で取引し、４階建物・機械等にかかる瑕疵担保は一切売主が負わないという特約事項付きにするんだろうな。
特約の中には買主から要望があれば、貴方は４階建物についての所有権・賃借権その他一切の権利は主張しないというのも入れてもいいかも。

また、売買価格は更地の市場価格の７割ぐらいからスタートし、徐々に安くし最後は１円というぐらいの気持ちでどう？徐々に安くしていくのは不当に安く売ったという税務署から後々受けないようにするため。

こんなことでどうでしょうか。

まあ、現物も見てないし、全部問題が整理されているので自ずから限界はあるが方向性としてご参考になれば。。。
（これでも買主が建物等を処分してくれなければ、建物の固定資産税がかかってきたらどうしようとか、突っ込みどころはあるんだけどね）

ちなみに、私は不動産や税務の有資格者でもないのであくまでご参考まで。こんなメンドクサイ案件の仲介業者になってもらえるところが見つかったら、手数料は法定報酬＋α（このαは広告企画料という名目になる）を気持ちよく払ってあげてね。

ではでは。

補足

手数料ってどのくらいかかるんですかね？
不動産屋へ行く前に手数料の資金ぐりをしなければ・・・いけません。
どうも貴重な意見ありがとうございました。
勉強になります。
頑張って処分してみます。

回答No.6

BBQ38

手放すこと最優先なら先の回答（No.2ほか）の通り土地評価額が解体費用を上回っていれば現状有姿のまま処分できる可能性はあります。

でも、時間もかかり、おまけに売却価格も更地の半値近くになる可能性もあるよ。

なぜなら、４階建ての建物及び機械等は貴方が所有権者ではないから、貴方に建物及び機械の処分権限はないでしょう。

ゴルフ場の片隅の未登記建物や工場の片隅の未登記建物ぐらいの全体に対してとても小さい部分なら目をつぶって取引するということならまだしも、広大とは言えない敷地に２棟あるうちの１棟が訳あり。。。

そんな物件、相当の玄人筋がキャッシュで買うしか期待できないです。
まずもって銀行筋では担保不適格物件扱いになるでしょうから、お金を借りて買う人がターゲットにはならないと覚悟しておいた方がいいでしょう。

ついでに言えばニスを扱う機械があるのですよね。土壌汚染の元になる溶剤を使っている可能性が高い工場跡地と見られる可能性もあり。こういうリスクに敏感な筋にも嫌われる要素もありそうです。

撤去費用を自前で出せない現状有姿なら、半値・八掛け・５割引を覚悟してください。

もし、半値・八掛け・５割引なんていやだ。それなりの価格で売却したいというのであれば、いろいろな銀行等に掛け合って撤去費用を調達する努力をしましょう。

現状有姿の物件購入には担保に不適格でも、解体費用ぐらいの融資ならOKというところはありそうに思いますが。。。

極端な２つの方向をコメントしましたが、要は貴方がどちらの覚悟をするかがスタートポイントになりそうです

補足

成る程です。
私としては、ただでもいいから処分したいです。

回答No.5

toteccorp

不動産屋さんに行き相談しましょう。
土地の評価－解体処分費用＝売却価格
解体費用の方が高い場合売れません。
建物をそのまま使いたい人がいれば売れるかも。

とりあえず不動産屋に行き借りてくれる人を探してもらったらどうでしょうか。

補足

普通の不動産屋でいいのでしょうか？

回答No.4

3612masa

一般人ですが・・・

登記簿謄本は、不動産の登記（土地、建物は別）、会社登記と大別されます。

このへんが、ご質問に対して回答者の理解が得られないところだと思います。（詳しくは、所管の法務局相談窓口でお尋ね下さい。）

なお、登記簿とは、別に建物は固定資産対象と推測します。
このへんは、整理が付くのでしょうか（滞納など）？
この件の相談窓口は、市町村の納税窓口です。
（個人情報保護法の関係から、情報提供を得るためには情報提供してよいとの判断がつく、証明が求められます。（土地登記簿（写）→所有者等などであること。個人の身元確認→運転免許証や住民票など））

（参考）登記簿謄本の種類です。↓
http://vq9.net/what-is/index.html

追伸：
所管の法務局では、閉鎖謄本まで閲覧可能ですので、土地、建物、会社別に現在までの時系列を、今後のために整理することをお勧めします。

滅失登記とは、登記簿謄本（建物）を抹消することです。この登記を行うためには、「建物を取り壊した証明」が必要となります。（No.３さまのご回答の意味）

（参考）
http://www.alfit.jp/honnintatemonomessitu.html

参考までに・・・

補足

ありがとうございます。
またなにかありましたら、よろしくお願いします。

回答No.3

noname#68703

＞そしたら、登記簿を見ると４階建てのビルがないことになっています

このへんが意味不明ですね。
無いことになっている登記簿というものは存在しません。
それとも滅失登記後の閉鎖登記簿を見たということでしょうか。しかし現存しているなら考えにくいです。

＞土地を手放すことは可能でしょうか

可能です。土地だけでなく建物も一緒に手放すことになります。

＞お金をかけず手放すことは可能でしょうか？

不動産屋に頼めば仲介手数料はかかりますが、現状渡しという条件で売買が成立すれば建物の処理は買主さんに引受けて貰えます。
問題は、No2の方も書かれている通りに土地の価値がどの程度あるのかという点ですね。

とりあえず地元の不動産屋さんに行って、売りたい土地があると相談してみてください。相談するだけなら金はかかりません。

補足

会社が公的倒産しました。
ビルは会社の所有権になっていました。
倒産後、個人名義にしなかった為、住所録で登記簿謄本をみると２階建ての家しか敷地内にありません。

回答No.2

noname#79340

ＡNo.１さんがおっしゃるように少し、読み取りづらいところがありますが・・・
基本的には、出来ます。
ただし、条件があります。

土地の更地での売却価額　＞　建物解体費用＆機械類の廃棄費用
が成り立つこと。

この場合、売買契約金額から建物の解体費用と機械類の廃棄費用を引けばよいのです。

それとも、更地の評価で売却し、解体処分費は買主がまるまる負担して欲しいと考えておられるのでしょうか？それは無理・・・

補足

ただでいいから土地を譲渡したいです。
解体処分は買い手の方にやっていただきたいです。

回答No.1

zenzen123

日本語がおかしいですね。

補足

全くです。
ど素人なので説明しづらいです。
でも困っています。
ビル・家・土地を手放したいです。
ですが、登記簿謄本をとると、２階建ての家しかないんです。
ビルは会社の所有権だったけど個人の所有権に所有権を移行しなかった為、自動的にビルは登記簿上から消えてしまったという私の仮説ですが、ありえますでしょうか？
そしてそういった物件は、処分できるでしょうか？
お金をかける予算はありません。