繰り上げ返済効果

質問

いつもお世話になります。
早めに繰り上げ返済で元金を減らしていった方が、経済的に負担が軽くなっていくと、ここのカテゴリなどで拝見させていただいています。
この話を友達にすると、住宅ローンを組む時に銀行からもハウスメーカーからも「100万円くらい繰り上げしても何もならない」と言われたそうです。
本人にその気がないのでおせっかいな話なのですが、友達は貯蓄が１千万位あり金利を余分に払うのがもったいないなと人事ながら思うんです。
私はエクセルを使って、住宅ローンの計算を出来るようにしているのですが、この計算方法に間違いがあるのかなと不安になりました。
それで私の計算方法で合っているかどうか確認していただきたいと思いますので、お願いいたします。
1800万円　35年　２年固定　2.5％　→　２年固定　2.9％の場合
2年後金利見直し　　　元金残高17,339,343 借入総額26,960,076
繰り上げ返済100万円　　　　　16,339,943 借入総額25,405,380
となっていますが・・・
今実際に計算してみると繰り上げ返済分を除くと大して減額にはなっていませんね…
それでも若干減ってはいますよね・・・
もしこの計算方法が合っていれば、銀行が言うのもウソではないのでしょうかね？
友達は金融公庫に別に1500万円の住宅ローンがありますので、単純に合算して一つのローンであれば大きな減額になるのでしょうか？
質問をしながらかえって分からなくなりました。　
どなたかご詳しい方アドバイスをお願いいたします。

回答No.1

molly1978 · ベストアンサー

通常繰上返済は返済期間を変えずに返済額を減らすのではなく、返済額を変えずに期間短縮を行います。計算されたのは、返済額を減らした場合です。

期間短縮を行えば3年ほど返済期間が短くなります。返済総額は2447万ほどになると思いますので、250万円ほど減額になります。100万円を繰上返済することは、2.9％の無税の貯金をするのと同じですので、大きな効果があります。

お礼

回答ありがとうございます。
そうですね…ポイントは返済期間を短くする！ですね。
やはり銀行などは回収金額が減る事を避けているため、あのような発言をしているのですかね＾＾；
参考になりました。