建築物の用途変更と、開発許可の関係について

質問

下記事例についてお教え下さい。
１．調整区域内に１００坪の平家建て店舗が合法に現存します。
２．その店舗を工場に用途変更したいのですが、不適格の様です。
３．同敷地は、都市計画法34条7号(密接な関連)で、開発許可の条件に合います。
４．店舗は、トイレの増設程度で工場として稼動できます。

お教え戴きたい点は、
質問イ．３の場合、１の建物を解体してから新築、でしょうか？
質問ロ．大規模の修繕(外壁交換、床上げ他）では、３の許可は下りないでしょうか。
質問ハ。２と３は矛盾するように思えますが、私の解釈違いでしょうか。
質問ニ。合法的な転用方法は有るでしょうか。

質問文への補足、ご請求をお願いします。

回答No.4

dr_suguru

補足１
＞提案基準９ 既存建築物の用途変更の取扱いについて

審査会基準は
特定行政庁などが
定めるものである。

読む限り
店舗から工場（普通は自己用があたりまえ）
この審査会基準で出来そうですね。

国（行政）が替われば
法律（基準）が違う、と言うこと。
しがしながら
↓

＞(2) 現に事業を営む者が，経営状況の悪化により当該事業の継続が困難となったため用途を変更しようとする場合。
(2) セレモニーホール又は別表Ｃ欄に掲げる用途（マージャン屋を除く。）への変更をしようとする場合には，周辺の同意を得ること。
Ｃ ぱちんこ店，劇場，ダンスホール，ゲームセンター，
カラオケボックス，ボーリング場，マージャン屋

昨今、都計法は
ザル法になりつつあるが
茨城って
なんでもアリですね。
また、審査会基準で
近隣同意の行政って
初めて聞きました。
また、風営法関連でも○ですね。
そのうち、ラブホも○じゃないの？
・合法立地
・10年経過
・計画倒産
で何でも出来ますね。
ちなみに愛知県
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm

補足

有難う御座います。Ａ３，４熟読中です。

技術の先端を走る科学者も多い「つくば学園都市」が有る一方、考古学者の集団である「行政」も多い、将来の発展が大いに見込める良い県です。

最近の傑作政策をご披露します。
県議会審議中に議員が居眠り。それをブロガーが撮影して掲載。
議長は、即「傍聴希望者には身分証明書提示を要求」「録画機材の持込みは特定の報道関係者に限る」等の規則を追加。

回答No.3

noname#102385

ANo.1のcyoi-obakaです。
なるほど、茨城県では、このような規定があるのですネ！
地方分権が強化されてから、都市計画法の運用に対しても、自治体の特色や独自性が認められていますので、
常に、関係自治体に確認する事が必須条件になっています。我々も充分注意しないといけませんネ！

さて、ご指摘の提案基準9を読ませて頂きました。
第3条（用途変更の対象）についてですね。
＞また、別表B、C、D欄に掲げる建築物の用途変更については、自己の業務の用に供する場合に限る。
とありますが、あなたの業務範囲の変更（商売替え）に伴う用途変更の場合はOKとなりますね（第2条（2）該当）。

上記に該当しない場合は、用途変更は無理です。
ただし、新規の申請（既存解体→新築）の場合は、何の問題もない事です。
建物を解体すれば、法務局に建物の滅失証明（解体業者の解体証明）を提出しますから、その時点で既存建物の解体滅失が証明できます。
それから、再度、市街化調整区域における建築物の建築に関する許可申請（又は開発行為許可申請）をする事に成ります。

参考意見です。お役に立ちますでしょうか？

回答No.2

dr_suguru

＞質問イ．３の場合、１の建物を解体してから新築、でしょうか？

都市計画法の許可（100坪店舗の許可）
と許可（関連工場34-7許可）
においては
別許可ですから
許可の取り直しです。
↑
これは許可の考え方です。

＞２．その店舗を工場に用途変更したいのですが、不適格の様です。

自己都合の用途変更は
不適格とは言いません。
これは自己解釈です。

まとめて回答します。

43条の建築許可をとる。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm
(6) 市街化調整区域内の既存工場と密接な関連（生産活動上）のある工場等の施設。（7号）
↓
再度、全体を新築で確認申請を
新築で提出する。

これが一番手っ取り早い方法論です。

補足

「許可の考え方」に従い「新築で提出」した場合の、質問ロへのご回答・アドバイス頂戴出来ませんか。「店舗は解体した」について、行政と私の判断に大差出ると思いますので。

回答１へ補足しましたURLが、申請者の「自己解釈」を認める話法など御教え戴けませんでしょうか。

回答No.1

noname#102385

市街化調整区域内の建築行為に関する事と解釈します。

1）質問イ：状況1、2及び3から推測すると、新築でしょうネ！
2）質問ロ：状況2における不適格の原因（要因）が不明のため、的確な回答はできません。……補足説明要！
　　　　　不適格要因が、現行法上の既存不適格建築物（構造要件）と判断されているとすれば、用途変更や大規模修繕は困難です。
3）質問ハ：矛盾はしていません。状況2の不適格要因がその用途に関与した事ではないと判断しますからネ！
4）質問ニ：転用とは、用途変更のことですか？　であれば、合法的には無いでしょうネ。

結論として、あなたの場合、状況2の不適格要因が不明ですので、推測の域を越えられません。
先にも述べましたが、建物の構造安全性が現行の基準に合致していない場合は、建築確認申請等の許可は得られません。
以上、参考意見です。

補足

御解答有難う御座います。２を補足します
2-1 県に「市街化調整区域で行う開発行為の取扱いについて，開発審査会に付議するため必要な基準を定る。」があります。
2-2 その中に「 同種・類似用途建築物」は、その「 同種・類似用途内で用途変更ができる」があり、４グループあります。
2-3 甲グループは 飲食店，物販店，事務所，結婚式場、他
　　乙は 工場，流通業務施設，倉庫，他
2-4 店舗と工場のグループが違う、が「不適格」の意味です。
私の解釈違いかもしれませんので、下記URLから、提案基準９ 既存建築物の用途変更の取扱ご覧下さい。
http://www.pref.ibaraki.jp/bukyoku/doboku/01class/class13/takuchi/kijun/new-teian.pdf