建築確認申請の提出タイミングについて

質問

初めまして、お世話になります。

この度大阪にて新居を購入することになり、条件付土地で土地と建物の両方の契約を済ませました。家の図面はほぼ出来上がっていましたが、土地が小さく小さい家しか建てられないので、まだ色々と検討しなければならない箇所があり、概ね決まった形を一部変更しようと思い提案しましたが、すでに建築確認申請を出してしまったので変更は出来ない、変更するなら別途諸経費が必要になると言われました。

え？建築確認申請？まだ図面も確定していないのに、勝手に出すのはありえないのではないでしょうか。建築確認申請を行う場合は、買主にこの図面で申請を出しますと断りをいれなくても良いのでしょうか。

非常に困惑しています。建築確認申請のタイミングと了承を得ずして出すことに関して、そのようなことが許されるのか、ぜひ教えて下さい。お願い致します。

回答No.12

noname#102385 · ベストアンサー

ANo.7のcyoi-obakaです。
土地と建物の契約が同時ですか！
その契約時で、建物のプランはほぼ完了（あなたの希望した内容で）していましたか？
建築条件付土地取引は、元々、独禁法上グレーゾーンの商取引なのです。
なぜ、この取引がグレーか？　と申しますと、
この取引形態を告知した場合、土地売買取引と建築物の売買取引は、全く別物の取引でなければならない（公正取引委員会）。
これは、買主の取引保護を視点にしたもので、土地売買と建築物売買を抱き合せにして、買主に契約の強要（精神的な部分含む）を求める行為を禁止したものです。
この取引は、建売分譲住宅と告知した取引の場合とは、全く異なる取引なのです。
従って、建物の契約をした時期に、あなたが希望したプランがほぼ完成していれば、この契約は有効性が高くなりますが、
そうでなければ、建物の契約は有効性が極めて低く成ります。
もちろん、建築主はあなたに成ります（建売ではありませんからネ！）。
だたし、確認申請上の代理委任状に、建築主資格まで委任していれば、代理人の資格で確認申請は可能です。
このような委任状に記名捺印をした経緯はありますか？
次に、確認申請日は、契約前か否か？
また、申請された図面の内容は、あなたが「家の図面はほぼ出来上がった」と記載している内容と同一ですか？
以上の補足説明を要求します。
その内容によっては、宅建業法に違反する行為になりますヨ！

回答No.11

luuuuusl

No.5でアドバイスしたものです。
質問者が言う「条件付土地で土地と建物の両方の契約」で、土地の売買契約と建築請負契約を結んでいると解釈してアドバイスしました。
一般的に建築条件付土地取引は建売住宅の売買と異なります。ウィキペディアなどにも記述されています。
建築請負契約をしている以上、建て主は質問者だと考えます。
建築請負契約時に委任状も作成している可能性はありますが、No.５でも述べましたがあくまで確認申請を行うのは建て主です。確認申請を行うには建て主に承諾を得る必要があります。

参考URL：

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BB%BA%E7%AF%89%E6%9D%A1%E4%BB%B6%E4%BB%98%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%8F%96%E5%BC%95

お礼

ご返信遅れました。

＞質問者が言う「条件付土地で土地と建物の両方の契約」で、土地の売買契約と建築請負契約を結んでいると解釈・・・
全くその通りでの契約です。

委任状というもののやり取りは全く行っておりません。

詳細は確認するように致します。

回答No.10

nonbay39

４です。

　件は県の誤字です。すみません。
　先の回答の書いたのですけど、契約書の内容と時系列の細かいことによって回答が変わるのでこの質問では分からないでしょう。
　ゆえにみんなバラバラのことを書いてしまうのでしょう。

　まあ、あなたの建物の契約が売買契約なのか工事請負契約なのか、また建築確認申請は誰の名前で申請の日付は契約より前なのか後なのかを補足されてはいかがでしょうか。また委任状など契約書以外の書類に印鑑を押した記憶などはあるのでしょうか？

お礼

ご返信遅れました。

土地売買と工事請負契約です。同時に契約をしています。建築申請の詳細は確認します。委任状などはありません。

回答No.9

mr19m

【偽造事件、違法、無断で委任状を作成】って専門家のご回答ですが、何か勘違いされていませんか？

ご質問者の場合、建て売り住宅ですね？（条件付土地で土地と建物）
注文住宅と勘違いしていませんか？

建て売り住宅の場合、確認申請書の建築主欄は、誰でしょうか？
販売会社（不動産屋さんか工務店さん）になりませんか？

普通の建て売り住宅販売であれば、特に違法性は無いと思います。
（確認申請提出は、契約前でも、契約後でも同じ内容と思いますが）

それとも、ご回答で違法性をご指摘されている方々は、建物の買い主が出てくる迄、空欄で保留のままでしょうか？(あり得ないですネ)

建築主が、販売会社なら、確認申請書は、いつ出すか、図面の内容について、ご質問者の同意ナシでも、問題無いと思いますが？

引き渡しが完了するまで、販売会社の物件ですネ。契約後の変更に、費用アップは、当然で、これも問題無いと思いますが？

お礼

ご返信遅れました。

建売とは違うような気がしますが・・・。設計は自由で制限がありませんでしたので。売り建てという意味ならそれに近いかもしれません。詳細もっと調べてみます。

回答No.8

noname#78261

すみません追記です。
建築条件付きの場合は、土地の売買契約＋建築工事請負契約（もちろん施主はあなた）を結びます。３か月以内にという縛りも今はないこともあります。
それ以外の契約は建築条件付きの契約ではありません。

これは独占禁止法の内容で宅建業者は（不動産業者）よくわかっていないか、または故意にこれを土地と建物を一緒にした商品売買契約（施主は業者）つまり建売と同じ状態で売るという。「ずる」をやることが多いんです。契約の経緯であなたがこの契約方法に承諾してしまうと広告の表示違反も問いにくくなりますが・・・。契約の状態を確認してくださいね。

お礼

ご返信遅れました。

詳細確認出来ていないのでなんとも言えませんが、施主は業者のような気がしてきましたので早急に確認したいと思います。

回答No.7

noname#102385

この契約は、違法の匂いがプンプンします。
土地の売買契約から建物の建築請負契約までの期間は、どの程度ありましたか？
この期間が3ケ月以下であった場合、独禁法の『抱き合せ販売』の禁止に払拭する可能性があります。
また、建築主に承諾なく建築確認申請を提出したとすれば、宅建業法の『広告の開始時期の制限』に違反していると考えられます。
どっちにしても、この業者はヤバイです！
こんなところで、匿名の投稿している状況ではないと思いますヨ！
即、弁護士事務所に駆け込むべきではないですか？
ご参考まで

お礼

ご返信遅れました。

土地と建物の契約は同時でした。当然であるような感じでした。。。

回答No.6

noname#78261

建物の契約が済んでいるので変更は費用がかかるのは当然となります。
契約が済んでいれば内容は契約で確定済みなので確認申請を出してもおかしくないといえばおかしくないです。

じゃ問題は何か。
図面が確定していないで契約したこと。ではないでしょうか。

もちろん建築工事請負契約と確認申請は別物です。
出る所へ出れば担当の設計事務所が（施工業者が設計事務所登録してる場合もある）無断で委任状を作成したことになり確かに偽造です。

図面が確定でなく契約するイレギュラーな場合には必ず、図面確定の予定と再見積もりの打ち合わせすべきですね。そうしないとこのようなトラブルが発生します。

設計業務委託契約が結ばれていれば委任状がなくても、委任状への申請代理者の代行捺印が認められる可能性はあるでしょうね。
特にそういう契約も委任状への捺印もなく勝手に出されている場合は、「請負は頼んだが、申請はまだ頼んでいない」状態であるわけです。よく業者と相談して図面確定でなくて契約した経緯を振り返って悪意はないにしろ筋のとおっていない状態をたしなめてください。

施主は建築に対する知識のなさを逆手に取られないように注意しましょうね。本当の筋から言えば、確認申請終了後つまり建物が法的にも確定してから請負契約することが一番良いのですが。実務ではそういう例は非常にまれなものとなっています。

お礼

ご返信遅れました。

よく分かりました。詳細を業者に確認してみます。図面が確定していないで契約した、というところは確かに問題と思いました。ただ、図面はいくらでも変更できると言っていましたし、契約後もちょこちょこ変更を申し出ると変更してくれていたので疑問に思いませんでした。本当は全ての詳細(図面と見積)が確定してから購入するのが当然と思っていましたが、建築条件付土地だけでなく、注文住宅でも契約前にそこまでやってくるという業者は探した範囲ではありませんでした。。。

回答No.5

luuuuusl

建築確認申請を行うのは建て主本人です。
ですが、専門的知識が必要にですから、一般的には建築士が建て主の代理人となって建築確認申請手続きを行います。
しかし、建築士が代理人になる場合は委任状が必要で、これを建築確認申請書に添付する必要があります。
これらは絶対条件です。
設計や工事の契約とは全く別問題です。
図面が確定している・いないなんてことも全く関係ありません。
建て主が関知していないところで建築確認申請が行われているなんてことはあってはなりません。偽造事件ですよ。

お礼

ご返信遅れました。

下記に書き込みましたとおり、確認しないと分かりませんが、施主は業者のような感じがします。土地の売主で所有者だからです。ここに何か問題があるような気がしています。

回答No.4

nonbay39

この質問だけでは分かりません。
　細かい要件で回答がコロコロ変わってしまうでしょう。
　ゆえに他の回答者の意見もバラバラになっているのでしょう。
　件の不動産の担当課か宅建協会にでも出向いて相談してはいかがでしょうか。

回答No.3

mr19m

＞ただ疑問なのは、確認申請には施主の押印が必要な箇所があります。
工務店が、
＞施主に確認もせず勝手に確認申請に押印したのなら、問題があります。

推測ですが、この場合の施主欄は、貴方と契約された会社（不動産屋さんか工務店さん）になっているのでは・・・・

分譲住宅（建築主は業者）か？注文住宅（建築主は貴方）か？

もし分譲住宅（建築主は業者）なら、建築確認申請に、貴方の同意は不要かと思います。
確認申請書類を、今一度、ご確認される事が重要かと思います。
もし建築主欄に、貴方の名前が書いてあるなら、大問題です。
（契約解除が可能かも？）

お礼

ご返信遅れました。

確認をしないと定かではありませんが、契約したところが土地の売主で建物も建てる業者ですので、施主がその業者のような気がしています。この場合に、施主が業者であるから建築確認申請を自由に出しても問題ない、というのは分かりますが、買主が希望する形を決定する前に説明もなく建築確認申請を出すというのは・・・と思っています。

回答No.2

mr19m

何か勘違いされているように思います。

契約を済まされた訳ですね？
それも、条件付土地で土地と建物の両方の契約ですネ。

当然、契約後の変更には、別途費用が必要になるのは当然かと思います。

別途、契約設立後でも、建物プランの変更が可能であると言うような、特約条項でもあったのでしょうか？

確認申請が、いつ出されたか？契約者の了承が必要か？
愚問と思いますが？

注文住宅の感覚で、考えてはいませんか？条件付では、その辺の建売住宅と変わらないと思いますネ(不十分な監理しか出来ない建物と推測します)

但し、確認申請受理日付(何ヶ月前)ですが、未着工状態のままで、
確認受理以降に、もし建築基準法改正があれば、その確認申請は、最新の法律に適合していない可能性が有り、無効と判断されると思います。

確認申請が受理されれば、有効期限が無く、何ヶ月も放置し、いつでも工事可能と勘違いしている業者（不動産、工務店）があります。
確認申請受理後でも、未着工物件は建築基準法の改正があれば、その時点で、確認申請は無効に成り、再提出しなければならないのですが・・・・

建築確認申請の状態が、どうなっているか、よく調べてみる必要も、少しあるように思います、契約以前に確認申請が、受理されている物件もあるようです。（条件付きですから、プラン変更には、それなりの費用は必要かと思います）
着工状態か、未着工状態か、解らなければ専門家の先生方にご相談下さい。

また建築確認申請の副本は、重要な書類ですので、建物の引き渡し後には、必ずもらってください。（何故か渡さない業者もあるって聞いてます）
今後、裁判になったとき証拠書類になりますので・・・

来年10月以降の引き渡し物件であれば、保険付きで、瑕疵（業者倒産でも）かあっても保険会社から、支払ってもらえたのに

お礼

ご返信遅れました。

建物のプラン(形)が事前に決まっているようであればそのように思えますが、私が自由に書いた理想像の図をもとに、ほぼ同じような感じでラフ図を書いてもらい、いくらでも自由に設計できますと言われていました。ただし、基本坪は２５坪でそれ以上の場合は別途坪５２．５万円がかかりますと説明は受けていました。

確認申請の時期の件については確認してみます。