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家賃はどれぐらいが妥当ですか
息子が賃貸の物件を探していて、築１２年経過したマンション（現在の売買価格は700万円～1000万円の間)を不動産屋さんら紹介されました。内装はリニューアルされて非常に綺麗です。駅からもすぐ近くでこちらの希望どおりです。しかし家賃が価格が7万円/月と言うことで、間取りと付近の相場から考えればそのようなものかもしれないとは思うのですが、建物の中古物件の売買価格から考えて、これは高すぎるような気がします（10年借りたら中古価格と同じになる)。家賃と売買価格との関係で言うと、これはこんなものなのでしょうか
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質問者が選んだベストアンサー
大家してます ＞10年借りたら中古価格と同じになる 中古投資の場合はだいたいその様な金額で計算しています 家賃年間８４万円だと流通価格は８００－８５０万円 収益期間が３０年だと残り１８年間 ローンで８００万円．．．返済は１０００万円くらいかな？ 家賃８４万円×空室率×今後の家賃低下率．．． ８２×０．９×０．８×１８年＝１０８８万円 築３０年のマンションの価値は２００万円？ それでも利益は１２８８－１０００－維持管理費用－税金．．．． ほとんど儲かりませんね 貴方が１８年契約なら空室率や家賃低下も無いでしょうから安く契約できるでしょう 基本的に賃貸はその物件の価値より周辺の相場が家賃でしょう
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- Mone-Acnes
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私の所有の賃貸物件でお話します。 築１７年（現在の売買価格は９８０～１３００万） 家賃は９.８万円／月で貸しております。（4F） 同じマンションで1Fは９万円／月で貸しております。 駅近く、全リフォームしました。ちなみにどちらも3LDKです。 もちろんずっと賃貸中です。 貴方のエリアが分かりませんので相場も分かりませんが、 賃貸情報やネットで同じ築年数、m2、交通等を照らし合わせてみましょう。 中古相場の価格とはあまり関係はなさそうです。
お礼
ご返事ありがとうございます。数字で説明して頂いているのでよく分かります。安心しました
- momo0831
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部屋を貸すのも商売です。 ある程度は大家に利益がないと・・。 利益を多くしたい人もいれば、 借りてくれればいいって人もいるでしょう。 もしkinoki1さんが、自分のマンションを賃貸に出すなら、 中古価格を優先するより、周りの相場や修繕費用なども考慮して、 値段を設定しませんか・・？ 中古価格とは何の関係もないと思います。
お礼
おっしゃるとおりです。私のマンションだったら、それで計算して貸しますね。ご返事ありがとうございます。
>家賃と売買価格との関係で言うと、これはこんなものなのでしょうか 売買価格というよりは、近傍同種家賃(きんぼうどうしゅやちん) という言葉がありますので そういったものからの参考と思います。
お礼
ご返事ありがとうございます。ご指摘の比較で言うと妥当と言うことになります。
基本的に物件の売却価格というのは土地の値段に大きく左右されます。 家賃は周りの相場や物件の人気具合で大きく左右されます。 内装などのリフォームにもお金がかかっていますから、詳しい物件情報が分からないのでなんとも言えないですが妥当なのではないでしょうか？ オーナー側の気持ちで考えると安い物件でいかに利益の出る人気物件に仕立て上げるかが不動産投資の醍醐味ですから、借り手側は売買価格と家賃の関係はそれほど考えなくてもいいと思います。 余りに安い物件だとやはり迷惑な住民も寄ってきやすくなりますし…。 条件を下げてまで家賃を下げたいのか、希望通りの条件だけど少し無理をするのか…。 ヒトツヒトツが違う物件ですので、息子さんの生活スタイルや趣味嗜好、収入などを考えてお決めになってください。 良い生活が出来る事をお祈りいたします。
お礼
ご返事、ありがとうございます。息子の選択が間違えていないか心配になり投稿させて頂きましたが安心しました。
根本的な考え方を間違っています。 賃貸物件の家賃と中古物件の売却価格はまったく無関係です。 （もっとも、住むのに支障があるくらいの古さなら考慮されますが。） 値段を付ける人の自由ですから。 ＞間取りと付近の相場から考えればそのようなものかもしれないとは思うのですが ちゃんと「築●年」での相場を確認しましたか？ その地域の新築物件のほとんどが10万円/月の相場だったら7万円/月は安いという事になります。 現実的にはこのようなことはほとんど無く、周りの物件も～10年～20年は経過しているはずです。 （よほどの新興住宅地で無い限り。） だから「相場の値段」なんです。 ただ、交渉するのは自由です。 上記と同じようなことを言われると思いますけどね。 これがリフォームもされていなかったら値切れますけど。
お礼
的確に教えて頂きありがとうございます。この分野は苦手ですので、このように教えて頂けると考え方が分かり易いです。
- mot9638
- ベストアンサー率49% (434/883)
こんにちは ＞10年借りたら中古価格と同じになる なりません。 7×12×10＝840 の単純計算ではありません。 例えば「月7万円の10年ローンでこの物件が買える」としましょう。 そうすると持ち家（自己所有物件）になります。 自己所有物件なら ・固定資産税がかかります ・修繕積立金、管理費がかかります ・設備が壊れたら（「壊したら」ではない）自己修理 （賃貸は基本的には大家の負担） 他にも色々です。家賃と売買価格の関係は何ともいえませんが、 単純に「売値と仮値」は比較できないと思います。
お礼
早速のご回答ありがとうございます。不動産はあまり詳しくないものですから。でも考え方はよく分かりました。
- amue
- ベストアンサー率32% (93/282)
地域や間取り等によってだいぶ相場は変わってきますが、駅から近くならそれ位が妥当なのではないでしょうか。 他の物件と比べるとわかりやすいと思いますよ。
お礼
早速のご返事ありがとうございます。他とも比べてみます
お礼
理路整然として分かり易いご説明をありがとうございます。このサイトはありがたいです。