入居時契約金明細に含まれる不明な項目について

質問

現在賃貸物件（賃料57,000円＋共益費3,000円・礼敷各１ヶ月）の仮契約を終えて（お金はまだ全く払っていない）入居審査の段階なのですが、不動産会社が発行した、正式契約時に払うことになる契約金の明細書に次の項目があります。

(1) 保証委託料　24,630円
(2) 消毒・消臭代　12,600円
(3) カギ作成・交換料　11,550円

私は賃貸物件に住むのは今回で７軒目なのですが、(1)(2)を請求されるのは初めてです。

(1)は、連帯保証人の代行業者に支払うお金で、契約解除時に返金されないそうです。その代行業者のパンフレットによれば、それは連帯保証人を立てられない人や立てたくない人向けのもののようです。私は今まで両親や親戚に連帯保証人になってもらってきて今回もそうするつもりでしたが、不動産会社に聞いたところ「うちではこの賃料保証会社を頼むことになっています」と言われました。私としては連帯保証人を立てることで代行業者を頼みたくないのですが、それは要求しても叶わないものでしょうか？

(2)は、前の住人の敷金でリフォームされているはずなので疑問に思い聞いてみたところ、リフォーム後に不動産会社の人が物件案内のために入室して汚れた箇所、特に水周りを中心にきれいにする代金だそうです。しかし私が契約しようとしている部屋は８月一杯人が住んでいる状態でその後まもなく私が入るので、リフォーム後に誰かが入ることはないと思うのですが…。私としてはいずれにしても消毒・消臭は不要なのでその代金を払いたくないのですが、これは断れないものでしょうか？

(3)は以前にも請求されたことがありますが、そのときは鍵屋で合鍵が作れるタイプの通常の鍵でした。しかし今回はカードキーで、不動産会社の話では鍵屋で合鍵を作れないタイプだそうです。鍵の作成および交換は防犯上のもののはずなので、今回は全く不要なケースだと思われるのですが…。

あと数日で正式な契約をする段階になってしまうので、それまでにどなたか教えていただけると幸いです。どうかよろしくお願い致します。

回答No.3

noname#203300 · ベストアンサー

大家しています。

(1)
　これは再三指摘させて頂いていますが、個人の保証人と保証会社の保証では大家や管理会社にとっては全く意味が違うのです。ですから、個人の保証で部屋をお貸しになって滞納を経験された大家さんはそれに懲りて、保証会社の保証を要求されるのです。保証会社の場合は個人の保証人様とは違って半月遅れれば待ったなしで対応してくれますし、滞納が嵩んでの退去の場合も強行に対応してくれます。もっとも、『強行過ぎる』ということで敬遠する大家さんや管理会社、不動産会社もあるやに聞いていますが。いずれにしろ借主負担で、今までのように６ヶ月の滞納を待って、裁判を起こしてなんていう悠長でお金のかかることから大家が解放されるのは、間違いありません。
　ですから、この条件を外すのは仲介の不動産会社や管理会社の一存では出来ませんし、余程の保証人様がつかない限り無理でしょう。

(2)
　これは不要といえば通るかもしれません。

(3)
　これも不要とお断りできるでしょうが、その際、『当該の部屋に関して、防犯に関しては全ての責任を負います。』と言う一筆は取られるでしょう。

　いずれにしても、質問者様の言われている『仮契約』なるものは、他の質問や回答を御覧になればお判りと思いますが、事実上は存在しません。借主様は契約書に判を押されるまでノーペナルティーでキャンセルできます。納得できないないようでしたら契約をキャンセルすることです。ただ、同じ権利は貸主の方にもありますので、同様に質問者様との契約をしない権利が貸主にもあって、『それならお断りします。』となるかもしれませんが、後からのトラブルよりはましだとお考え下さい。

お礼

ご回答ありがとうございました。本日契約してきましたが、(1)に関してはおかげさまでその存在の理由がよくわかりましたので、クレームをつけることはしませんでした。(2)は、不要と言って簡単に通りました。

回答No.4

bugyou

前職、不動産管理会社です。

（１）については、最近、管理会社や大家さんサイドでも、保証会社を使用するケースが増えています。というのも、質問者さんがそうだというわけではなく、家賃を滞納した場合、保証人が保証してくれないケースが増えているからです。形上、「連帯保証人」という名目で立ってもらっていますが、実際問題としては、家賃の滞納などの請求をしても、保証人さんの「人間性」に任せるだけなんです。最終的に裁判に持ち込めるにしても、賃貸住宅などの１００万円程度の金額の為に裁判を起こしても割りにあいませんし。又、遠方だったり高齢化だったり、更新の手間が面倒だったりと導入に関しては仕方の無い理由もあります。家賃管理などが面倒な大家さんからの絶対条件というパターンもありますので、一概には言えません。但し、不動産屋の提携の保証会社の場合、「契約１件につき幾ら」というパターンで、不動産屋にバックされるのが一般的です。私も管理会社時代、保証会社の人間がよく営業にいらしてましたんで、これは間違いありません。ちなみに、「鍵」「消毒」「引越し」「保険」等等、不動産屋のカウンターにある様々なパンフレットの全てに、バックが発生しているとお考え下さい。

（２）の、消毒・消臭は、バルサンのようなものを室内で焚くだけです。全ては不動産屋のバックの為に存在しているといっても過言ではありません。これをしなかったからと言って虫が出るわけでも、したからといって出ないわけでもありません（最初の数ヶ月は、残留薬品の影響で出ませんが・・・）。断っても問題ないかと思いますが、システム化しているので断れないケースもあります。

（３）は、鍵交換については、厳密に言えば全て、貸主サイドの義務です。その鍵をなくした場合等に、入居者は負担しなくてはいけません。まぁ、これは当たり前ですが・・・。しかし、現在、仲介業者がこの鍵交換を最初に入居者負担でさせるということを、常識化してきてしまったんです。若干、難しいかもしれませんが、「退去時に鍵を紛失等しなかったら、返金する」という覚書等交わせればベストかもしれません。

上記３点は、チェーン店や駅前の入りやすい不動産屋さんなどが大抵行っていることです。残念ながら。なんで、地場と呼ばれる不動産屋さんに、「～なことを言われて・・・」と前置きして探してもらったほうが、逆に親身になってくれるかもしれません。業界的には、「抜き」と呼ばれて御法度な行為なんですが、入居者さんがベストなのが第一だと思いますので・・・。

お礼

ご回答ありがとうございました。(3)は内訳があって、約半分が鍵本体のダイヤル変更で、もう約半分が入居者が購入するカードキーの額だったので、後者はやむを得ないと思い、前者だけ管理会社に持ってもらうことで契約に至りました。管理会社の人にはケチに映ったのだろうと思いますが、ちゃんと納得して契約したかったので、交渉してよかったです。

回答No.2

Sompob

１，２に関して、イヤなら借りるを中止すればよいだけデワ？

３は、「完全な防犯システム」なんてあり得ないからね。
カードキーの突破方法知ってるよ、素人のボクでも。
破るまでが大変だけど、突破したらセキュリティなんて無いも
同然だけど。

お礼

ご回答ありがとうございました。カードキーでも突破できるものなんですね…十分気をつけたいと思います。

回答No.1

ousa

（１）保証人を立ててもその保証人がいい加減だった場合、滞納分を請求しても払って貰えないケースが増えてきました。そこで大家さんとしては確実に支払って貰える保証人代行業者に契約して貰うのを入居条件に含める場合が増えてます。
（２）退去時に行う清掃とは異なる抗菌処理をさします。ほとんどの不動産屋さんはオプションになりますので、framerさんが必要ないと思えば断る事も可能かと思います。
（３）【賃貸物件を使用・収益させる義務（民法601条）賃貸物件の使用・収益に必要な修繕をなすべき義務（民法606条）】から本来は錠前の交換は大家の義務と云えます。しかし、実費として掛かった分を入居者に負担して貰うのは禁止しておりません。
http://www.zennichi.or.jp/low_qa/chintai_qa_0712.php

これから契約とのことですから、（２）（３）に付いては入居者が必用ないと思われるのでしたら、自己責任の上で断られても構わないと思います。（１）に付いては交渉次第でしょう。

お礼

早急なお返事をどうもありがとうございました。おかげさまで、(2)は断ることができました。(3)は、なかなか粘られましたが、ousaさんに教えていただいた「【賃貸物件を使用・収益させる義務（民法601条）賃貸物件の使用・収益に必要な修繕をなすべき義務（民法606条）】から本来は錠前の交換は大家の義務」を主張し続けて、錠前の交換自体は管理会社に持ってもらい、私の負担はキー作成費だけになりました。