新築住宅引渡し直前の解約について

質問

結婚と同時に新築住宅（建築条件付土地購入による注文住宅）を購入しようと契約を行いました。
しかし、残念ながら婚約解消となり、それと同時に新居購入も契約解除をしなくてはならない状況となってしまいました。

現状の工事段階は、建物部分はほぼ完成。あとは外構工事と室内クリーニングを残すのみです。
住宅ローンは、婚姻関係にあることが前提となっており、おそらく今のままでは住宅ローンの融資がおりない状態だと思います。

この場合、違約金だけで契約解除ができるものでしょうか・・・？
契約書の記載にある違約金は、土地と建物建設費の２０％に設定されております。

大変甘い考えでの行動であったと自覚し、反省しております。どうか無知な私にお力をお貸し下さい。
どんな些細なアドバイスでもかまいませんので、よろしくお願い致します。

回答No.2

noname#65504 · ベストアンサー

>この場合、違約金だけで契約解除ができるものでしょうか・・・？

民法の規定で、完成した建物の請負契約を解除することは禁止されています。なぜなら、
１）契約解除された場合その建物を取り壊さなければならず、業者に掛ける負担が大きすぎ
２）建物は個人の資産でもありますが、社会資本の一部であり、取り壊すことは日本社会全体としての損失になる
以上の２点より完成した建物の契約解除は禁止されています。

外構は建物本体ではありませんし、クリーニングを残すのみとなっていると、十分完成した建物と見なされるのが普通ですので、おそらく契約解除はできないでしょう。

確か禁止になっているという民法の条文は以下のものです。

第六百三十五条 　仕事の目的物に瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができないときは、注文者は、契約の解除をすることができる。ただし、建物その他の土地の工作物については、この限りでない。

（注文者による契約の解除）
第六百四十一条 　請負人が仕事を完成しない間は、注文者は、いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる。

民法６３５条但し書きでは建物・工作物の請負契約については、欠陥があっても契約解除することができないことになっています。

民法６４１条では「完成前なら」いつでも損害賠償をして解除をできることになっていることから、そのウラとして「完成後」はできないと考えるようです。

詳しくは弁護士に相談してみてください。

少なくとも法律上は契約解除が無理と思われます。
考えられる方法としては、

１）ローンが下りないなら売買はできると思われますので、土地と建物セットで新築建物として買い取ってもらえる人・業者を探すして、その売買代金と代金の支払いまでの遅延損害金をまかなって支払う（このほか仲介手数料や税金がかかりますが）。

２）親戚中を探して借金をするか、住宅ローンを組んでくれるところを探すして契約を実行する。

お礼

民法６４１条の解釈の仕方によっては、引渡し前までは注文者からの契約解除が可能かとも思っておりましたが。。
やはり甘い考えでしたね。

まずは、資金を工面して一度は購入し、即売却する方法を探してみようかと思います。
資金調達と、売却までの期間によるリスクはありますが、今はその方法しか思い当たらないので、なんとかがんばってみます。

民法の解説から、具体的な対処方法のご提示までのアドバイス、本当にありがとうございました。

回答No.3

oraora1969

>おそらく今のままでは住宅ローンの融資がおりない状態

が、本当に融資不可状態ならば、解約可能な条項が契約書にあるはずです。
でもよほどのことがない限り融資はおりるのではないかと思われます。
契約書をご覧ください。

お礼

そうですね。まずは契約書を確認してみます。

融資がおりると一度は購入し、売却できる手続きをふめると思いますので、まずは融資獲得にむけ、がんばってみます。

ありがとうございました。

回答No.1

rion415

施工会社に相談した方が良いと思いますが、
解約しても、ほぼ全額支払になると思いますよ。
違約金の２０%は着工前であれば可能でしょうが、工事をしてしまって
いるのなら、施工した分の金額は掛かると思います。

お礼

早速相談してみます。
全額支払いとなると資金調達をしなくてはなりませんが、
なんとか方法を考えて見ます。

ご多忙のところ、ご回答ありがとうございました。