契約前の不動産取引の解除について。

質問

以前から、家を建てるための土地を探していたのですが、ハウスメーカーから紹介された不動産屋で、気にいった土地を見つけ、買う方向で話を進めていました。

　その土地は畑の状態で、不動産屋に販売を委託された物件でした。測量はしていないので、正確な広さは分からないとのことでした。どうせならそのまま畑の状態で買いたいと伝えたところ、不動産屋が持ち主から買い取り一旦自分の会社の名義にし、宅地造成を行った後に販売したいとのことでした。その時に値段を聞いてみたところ、造成費用を加算してもさほどあこぎな値段では無かったので。それで話を進めるつもりでした。

　ですが先日、その土地の周辺の環境に問題があることが判明し、契約と手付けを払うと決めた日の3週間前に話を白紙に戻して欲しい旨を伝えましたところ、もう不動産屋が目当ての土地を持ち主から買い取ってしまったとのことでした。いつ買うかという説明は、当方には一切ありませんでしたし、買った値段も知りません。

　ハウスメーカーの担当者からは、ある程度の違約金は払わなければならないかもしれないと言われたのですが。正確な広さも分かってない状態で、自分の知らない間に不動産屋が売買してしまった事に対して、口約束の段階での違約金を払う法的義務はあるのでしょうか？当方が知りえた情報は、場所と値段だけです。

　本当に困っていますので、お答えよろしくお願いします。

回答No.3

turbotjc · ベストアンサー

業者してます。

結論からいうと支払いの必要はありません。

不動産の場合は、「契約書の締結までは最終的な意思表示が留保されている」という裁判の判例を見ても、口頭のみで契約が成立するという事はほぼあり得ません。また不動産業者が売主となれば、宅地建物取引業法が更に強く関係して、業者は規制を受けます。

業者はプロフェッショナルなのですから、あらゆるリスクを想定し、そのリスクに対しては自ら責任をとるのが当然です。今回のケースでも先に土地買い取りの契約だけを先行させてしまえば、この様なキャンセルの可能性がある事は容易に想像できます。買い取りと売却の契約を並行して進めなければいけなかったのです。

よって不動産業者に対しては何らの義務もありません。ただ件のハウスメーカーとは関係がぎくしゃくするかもしれませんが。

お礼

ハウスメーカーの担当から本日電話があり、支払いの義務は無いと伝えられました。一安心しました。

　これからのことを考えると、ハウスメーカーの担当とはちょっとやりずらいかもしれませんね。でも一生に一度の買物ですのでこちらも妥協できません。

回答No.2

-phantom2-

ハウスメーカーの勇み足です。

民法では確かに口頭でも契約は法的に成立しますが、不動産取引の場合は契約書の締結が必要です。ハウスメーカーは契約を結んでから、畑の購入などの質問者さんとの契約の履行に着手すべきだったのです。

まだ売買契約を結んでないのなら、当然に違約金の定めもされてません。なので払う義務はありません。

その証拠はハウスメーカーが「ある程度の違約金は払わなければならないかもしれない」などと言ってる事です。もし質問者さんに違約金の義務があるならもっと強く「払ってもらいます」と断言してくるはずです。

万が一、仮契約書のような物でも交わしている場合は話しが違ってきます。仮契約書などと表題がなっていてもその書類が契約の要件を満たしていれば正式の契約書として効果を持ちます。

お礼

お答えありがとうございます。大変参考になりました。

回答No.1

walkingdic

民法では意思表示すれば契約は成立するとありますので、口頭であっても契約は成立します。

しかしながら、不動産売買に関しては、その金額も大きく、売買でのトラブルを未然に防ぐ意味で、様々な法的な規制もかかっています。

その中で、売買契約に当たっては宅地建物取引主任による重要事項説明が必要であり、契約に際しての違約金についても割と厳格に定めています。
また契約する前には違約金の定めなどは出来ず、契約に至らなかった場合には、違約金なども取れない仕組みです。

よって、ご質問のケースでは違約金の支払いを求められることはないでしょうし、求められたら違法行為をしているということで、監督行政機関（大抵は都道府県の不動産免許をもっていますので、その場合には都道府県にあります）に行政指導してもらうことも出来ます。

お礼

お答えありがとうございます。大変参考になりました。