親の土地建物を転貸しての不動産所得について

質問

親名義の土地建物を、私が親子間の賃貸借契約により賃借し、それを第三者に転貸することを考えております。（父は年金生活者、私は給与所得者です）

それぞれの家賃については、親と私との契約の家賃月額が20万円程度、私と第三者との契約の家賃月額が30万円程度と、一応双方とも家賃相場の範囲内(親と私の間の賃料のほうが気持ち相場より安めかもしれません)で、私に中間マージン(?)として約120万円の収入(必要経費差引前)が発生する前提で、以下質問についてご教示お願い申し上げます。

１．そもそも親子間の賃貸借契約を含む上記の契約形態や、それに伴うそれぞれの税務処理が可能でしょうか？

以下、上記形態が可能だとして、
２．親と私の契約においての親の収入は約240万円になりますが、ここから「減価償却費」「固定資産税」「火災保険料」等を必要経費として差し引き、不動産所得として確定申告する(出来る)という認識で宜しいでしょうか？

３．私と第三者の契約においての私の収入は約360万円になりますが、ここから「親への支払家賃(約240万円)」「管理会社への管理費」「建物の修繕費用」「その他雑費」等を必要経費として差し引き、不動産所得として確定申告する(出来る)という認識で宜しいでしょうか？
特に転貸において「親への支払家賃(約240万円)」は満額必要経費として処理可能でしょうか？

４．上記３の所得については、不動産所得ではなくて、贈与として申告することは可能でしょうか？(むしろ贈与税として申告すべき？)
金額からして、給与所得に上乗せして所得税の対象となるより、贈与税率で支払ったほうが節税になるようにも思えます。

５．このケースで贈与とみなして申告する場合、収入である約360万円から、必要経費として「親への支払家賃(約240万円)」「管理会社への管理費」「建物の修繕費用」「その他雑費」等を差引いた金額を贈与金額として申告すれば宜しいでしょうか？

６．上記５で算出した贈与金額が110万円以下の場合は、そもそも確定申告不要と考えて宜しいでしょうか？

目的は、親が賃貸・確定申告等の業務を全く行えず、窓口は私になるため、第三者・管理会社との契約窓口は私にしたいことで、更に付加価値として、所得を分散することで、親の後期高齢者医療制度や介護保険の保険料を抑えられるメリットもありました。

長々と申し訳ありませんが、宜しくお願い申し上げます。

回答No.1

TOGO123

そこまでめんどくさいことをしないでも
あなたが親のかわりですと不動産屋や賃貸人に言えばいいだけでは？
賃貸人に360万で貸して、そのなかから100万くらい使っても贈与の申告は実質必要ないですよ。

お礼

TOGO123さん、ご回答ありがとうございました。
確かに初めは、親の契約手続きを私がやることに抵抗を感じていたことがきっかけなのですが、色々考えていくと(素人考えですが)、質問に書いた通り、収入(所得)を分散出来るのではないかと考え、これが可能であれば節税メリットがあると感じたものなのです。

120万円が親の所得に乗ってくると、所得税・住民税に加えて、今話題の後期高齢者医療制度や介護保険の負担が増え、おまけに医療費の自己負担も、現役世代並の収入ということで1割から3割と3倍に跳ね上がってしまうのです。
特に、悪名高い後期高齢者医療制度はひどいもので、増えた所得に対して7.45%もの保険料負担を強いられます。

120万円が親の所得となると、それに対して実質所得税・住民税と別に7.5%が課税されるのと同じで、しかも介護保険料も負担増となり、医療費負担も3倍になるのであれば、質問のように所得を分散するのが得策かと考えた次第です。

この観点で、ご意見、アドバイスがありましたらば、是非とも宜しくお願い申し上げます。