遺産分割について

質問

遺産相続について
一昨年の秋に父と母が相次いで亡くなりました。

土地は借地なのですが３階建てビルの１階を貸していて、２階に弟が住んでいます。
兄の私は、少し離れた場所で生活しています。

残された財産を分けるため、一昨年暮れに、兄弟２人で遺産分割協議書を作成。
内容は、
(1)手元にある現金預金などは等分する
(2)３階建てビルは弟の所有に名義変更し、評価額の等分した額を20年の分割払いで兄に支払う。
(3)１階を貸しているので、その利益は二人で分けるように、等分ではなく弟6.5対兄3.5とする。

全ての財産を等分にするのが良いのでしょうが、共同名義にせず、ビルの維持管理を弟が行うため比率を変えたのです。

年度末を過ぎたので、弟に連絡したところ
昨年暮れに、何の連絡もないまま、不動産評価額を等分した20年分割分が私の銀行口座に振り込まれていました。賃貸して、得られた利益は３月の確定申告で利益額は出ているのですが、弟は現在給与所得者で勤めている会社で年末調整の書類を提出しているとのことで、「平成１９年分の所得税の確定申告書」と「所得税青色申告決算書（不動産所得用）」のコピーが送付され、５月に税額が決まるまで、利益は確定できないと言ってきました。

賃貸料から、地代や雑費を差し引いた額が利益という認識なのですが、不動産の減価償却費や１階を貸していて、シャッターの減価償却費、税金も全て含んだ額が利益と考えるのが正しいのでしょうか。

遺産分割協議書には税金の事については記載していませんが、不動産を所有する弟が支払えば良いと考えているのですが、住民税と所得税も賃貸料から経費として差し引いて利益確定とするのが通例なのでしょうか。
私には難しい判断なので、アドバイスをお願いします。

回答No.6

walkingdic

>不動産所得を得る根拠となる持ち分は
>遺産分割協議書に記載してある(2)の等分なのですが、20年の分割払いです。
ですから、私が申しているのは、税務署が見るのは登記上の所有者が誰かという話です。それに、遺産分割協議でも結局ご質問者の持分は弟に渡す代わりに現金でもらうということなのですから、登記上の所有者と実際の所有者が異なるという主張も出来ないでしょう。所得税基本通達では不動産所得は所有者に帰属するとしているので、話は簡単ではないと申しているのです。ただ抜け道がないかといえば、その賃貸を事業とみなしてご質問者と弟による共同事業という形であれば、事業を行うものに所得は帰属するので、税理士と相談すれば解決策はあるのではと申しています。

>弟が不動産を取得し、評価額の半額を20回に分けて兄に支払うことにしたので、贈与ではないと考えていますが

ですから、その不動産の持分を現金で変わりにもらうというのは贈与ではありません。
そういう話をしているのではなく、その不動産により生じた果実である所得の帰属の話です。

遺産分割協議書はただの私文書に過ぎませんので、果実も１／２すると書かれていたからといって直ちに有効かどうかは私にはわかりません。
それは所得税基本通達と異なる話だからです。

＞評価額の半分を更に20分の1を不動産取得として申告する必要があるのでしょうか
ありません。上記で述べたように、それは単なる遺産分割に過ぎません。

問題となるのはその不動産により生じる遺産分割後の果実です。
その果実の帰属の問題です。

因みに遺産分割協議がなされていない場合には、不動産所得は法定相続割合にて双方に帰属するとしています。（分割協議が後に成立しても遡及しての清算はしない）

ご質問の場合には分割協議の結果、不動産の所有者は弟一人で、ご質問者は変わりに現金でもらうとしたため、分割協議後の不動産による果実の帰属が問題となるわけです。

詳しくは税理士に聞いてください。

お礼

難しい問題です

何度も、お答え頂きまして本当にありがとうございました。

回答No.5

outerlimit

＞評価額を等分した「20年分の１の所得」の領収書を発行し、それを経費として計上してから、残った利益を分配するという方法ですね。

ではありません　　
この分は　相続財産です　
ですから　相続税を納付するならば　質問者が半分負担です

＃３の回答で言っているのは、下記の分です（毎年の賃貸利益の35％相当）
＞1階を貸しているので、その利益は二人で分けるように、等分ではなく弟6.5対兄3.5とする。

お礼

賃貸費から出た「税引き前利益」の35%を受領したという領収書という理解でよろしいですか
仮にその領収額が35万円として、その費用を弟が支払った事にする・・
その後、それぞれが納税申告するという事ですか？

回答No.4

walkingdic

＞これは、税理士さんに確認していただけ作成した遺産分割協議書で決めたもので贈与に当たらない

贈与税の対象にならないのはわかっています。ただご質問者が不動産所得を申告せず、弟さんのみが全額不動産所得として申告している状況は、「形式上贈与と同じこと」という意味です。

＞最後の制度上問題があるとのことですが、通常はどのような方法なのでしょう。
正しくは、昨年については、昨年１／１から１２／３１までの、収入から経費を差引いた所得を互いに決めた割合にて配分し、今年３／１５までに互いにそれを不動産所得として申告するのがまっとうな方法です。

もし、そういうまっとうな方法にしたいということでしたら、税理士あたりに聞いてみてください。
不動産所得の申告では、基本的にはその不動産所得を得る根拠となるの持分がなければなりませんが、持分なしでも申告できる方法があるのかどうかはよくわかりません。

まっとうな方法で、各人が分け前に応じた所得を申告するのであれば、弟さんの所得税や住民税は、分配には全く関係ないものになります。

お礼

不動産所得を得る根拠となる持ち分は
遺産分割協議書に記載してある(2)の等分なのですが、20年の分割払いです。

弟が不動産を取得し、評価額の半額を20回に分けて兄に支払うことにしたので、贈与ではないと考えていますが、形式上は贈与となるので、評価額の半分を更に20分の1を不動産取得として申告する必要があるのでしょうか

回答No.3

outerlimit

弟さんは所得が増え　その分　所得税と住民税が増えることを懸念されているようです

税理士と相談して、質問者へ配当金なりの名目で　利益の35％を分配し（質問者が領収証を発行し）、それを経費として計上されれば、弟さんの所得税・住民税も弟さんの所得による分だけになりますので、懸念は解決すると思います
（その分に相当する税金は質問者が納付することになります）

お礼

なるほど！
評価額を等分した「20年分の１の所得」の領収書を発行し、それを経費として計上してから、残った利益を分配するという方法ですね。
検討してみます。
ありがとうございます。

回答No.2

outerlimit

質問者は自己中心に解釈しすぎています

相続財産は　お二人で半々に相続しています（不動産は弟さんが、現金で補償して）

ですので、昨年振り込まれた分は、(2)の相続財産として処理です
相続税は半々の相続ですから　半々の負担とするのが順当でしょう

(3)の分は　相続した財産の運用利益ですから、質問者の分け前分は　不動産所得なり雑収入で申告です

＞賃貸料から、地代や雑費を差し引いた額が利益という認識なのですが、不動産の減価償却費や１階を貸していて、シャッターの減価償却費、税金も全て含んだ額が利益と考えるのが正しいのでしょうか。

賃料収入の経費は　その不動産の維持管理費と固定資産税です
個人の住民税や所得税は経費計上はできません
弟さんが全て管理し、平成19年分の利益の3.5/10が平成20年に渡されたのならば、質問者は（不動産収入ではなく）平成20年の(経費無しの）雑収入等で申告すればよろしいでしょう

お礼

そうですね、どうしても弟が6.5私が3.5とした経緯があるもので、余計に支払わなければならなくなると自己的になってしまいました。

「維持管理費」と「固定資産税」が経費。
所得税、住民税は弟の負担という解釈でよろしいわけですね。
ありがとうございます。

回答No.1

walkingdic

>賃貸料から、地代や雑費を差し引いた額が利益
経費としてはそれだけでは不足ですね。

>不動産の減価償却費や１階を貸していて、シャッターの減価償却費、

も経費になります。不動産所得を税務署に申告するときにもこれは経費として計上します。

>税金も全て含んだ額が利益と考えるのが正しいのでしょうか。
弟さんが支払う所得税はそれは弟さんが得た利益に対しての課税なので、所得税は除きます。

ただ固定資産税は経費として計上します。５月に税額が決まるまでといっているのは多分固定資産税のことではないかと思います。

>住民税と所得税も賃貸料から経費として差し引いて利益確定とする
これはおかしいです。それはあくまで弟さんが得た利益に対してかかるものですから。。。。

ただどうも固定資産税としても話はおかしいです。昨年１／１～１２／３１の期間の賃料による利益をご質問者に配分するという話なのですよね？
であれば、本来所得計算で経費に計上するのは昨年の固定資産税であり、今年の固定資産税ではありません。

更に言うと、どうやら弟さんは一度不動産所得を全部自分の所得として申告しています。ただこれは名義が全部弟さんだから、そのように申告するしかないともいえます。

その結果、弟さんはご質問者が申告して負担すべき税金まで負担してしまっていることになります。

そこで弟さんはそれだと自分が損をしてしまうので、弟さんが本来であれば負担せずに良かった税金分をご質問者に請求しようという話なのでしょう。

要するに根底にある問題は、弟さんしか持分がないのにご質問者がその利益の分け前をもらおうとしているところに問題があるわけです。
持分がないのに弟さん名義の不動産の収益をご質問者に渡す行為はいわば贈与に当たりますから、ご質問者の所得として申告は出来ない。

結局全部弟さんが得たとして申告せざるを得なくて、申告すると弟さんは自分の分け前以上の税負担をしなければならない。

そこで、自分の分け前以上の税負担分はご質問者に持ってもらうために、最終的に自分にかかった所得税・住民税から、本来であればかからなかった税金分を逆算して、その分はご質問者の負担として、ご質問者に渡す利益から差引くということをしようとしているわけですね。

からくりはそんなところでしょう。

ということで、ご質問者と弟さんが取ろうとしているやり方は、制度上問題があるのですけど、少なくとも弟さんは誠実に対応していると思います。

お礼

平成19年分の固定資産税は経費として入っていれば、5月に確定するのは平成20年分の固定資産税ですね。

要するに根底にある問題は、弟さんしか持分がないのにご質問者がその利益の分け前をもらおうとしているところに問題があるわけです。
持分がないのに弟さん名義の不動産の収益をご質問者に渡す行為はいわば贈与に当たりますから、ご質問者の所得として申告は出来ない。

これは、税理士さんに確認していただけ作成した遺産分割協議書で決めたもので贈与に当たらないとのことです。相続した財産に相続税はかかっていません。また、利益の分け前は3.5/10で100万円以下です。

アドバイスありがとうございます。
最後の制度上問題があるとのことですが、通常はどのような方法なのでしょう。