借用土地について

質問

現在、祖父の代から近所の地主さんから土地を借用し、その土地に父名義の家を建てて暮らしています。
土地は、父が産まれる前からなので、もう65年借りています。
土地代は、固定資産税プラス何％か上乗せした額なので、年に10万ほどの金額だったかと思います。（あいまいです。）

私は女性ですので、将来お嫁にいき、この家に誰も住まなくなった場合は、土地所有者に家の権利もとられてしまうのでしょうか？
また、世代が変わって、地主さんから出ていって下さいなど言われることなどあった場合は、法律で守られるんでしょうか？

戦後まもない頃から借りている土地ですので、契約書などが存在するかもわかりません。
一番よいのは、土地を買ってしまうのがいいんでしょうけど、100坪以上はある土地なので難しいです。
どなたか、お答えいただけましたら幸いです。

回答No.4

noname#65504 · ベストアンサー

>固定資産税と固定資産税×何％かを地代として支払っています

固定資産税の他、地代を支払っているのなら、＃２さんの回答にある使用貸借ではなく、賃貸借契約になっていると思います。

＞20年以上住んでいる場合は、その土地は借主のものとなるというのがあったんですが、それは昔の話なんですね。

＃３さんの回答にあるように今でもこの法律はありますが、借りているのではなく自分のものとして占有していると、他人のものだと知らないでいた場合は１０年、他人のものだと知っていた場合でも２０年で時効取得できます

つまり不法占拠していたとか、敷地境界を間違えていて他人の土地にはみ出して利用してきたとかの場合のように自分のものとして使用してきて、更に持ち主から何もいわれないできた場合は時効取得できるのです。

でも借りている場合は、自分のものとはしていないので、何年たっても時効取得はできません。
地代を支払っていることが借りていることを証明しますので、今回のような場合は、時効取得の制度は利用できません。

＞他の人に土地が売られた場合は借地権を主張できず、退去を求められることがありますので、この点は注意が必要です。

これは建物又は借地権に関する登記がない場合です。どちらかの登記があれば土地の所有者が変更になってもそのまま借地契約は続けられます（使用貸借の場合は契約が切れてしまいますが）ので、地主が変更になってもそのまま借り続けられます。

借地権のうち（借地には２種類の契約方式がある）、賃借権については登記する地主に義務はありませんので、登記をしないのが普通です（借地でも地上権という場合は協力義務がありますが、地上権の設定をして借地をしていることはまれ）。

それだと第３者に借地権があるのがわからないので、建物を登記しておけば借地権があることを示せるという制度になっています。建物の登記は借地している人（建物の所有者）が自由にできますので。
それを怠っている人は、その過失により保護の対象にならないので、第３者に対しては借地権を主張できないということです。

お礼

ご丁寧な説明、本当にありがとうございます。
登記については、父に確認し、借地権についてもっと勉強しようと思います。
基本的なことは、ご回答いただいたことで十分わかりましたので、参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

回答No.5

noname#65504

＃４です。

＞固定資産税と固定資産税×何％かを地代として支払っています

これを読み違えていたようなので、訂正します。

固定資産税を自分で払った上で、固定資産税＋何％上乗せして地主に支払っているのなら借地契約と思いますが、固定資産税＋何％を地主に渡しているのなら、実質何％部分が地代ですね。この％の数字にもよると思いますが、小さい場合必要費の範囲内として＃２さんの回答にあるように使用貸借となるかもしれません。

なお、使用貸借契約は無料の貸し借りです。これは個人間の信頼か関係により契約されていますので、本人間しか有効ではなく、相続しませんので、相手の世代が代わっただけではなく、質問者の世代が代わった場合でも契約は終わります。つまり、使用貸借契約を質問者は相続することはできないのです。

この場合は、土地を使用する権利がなくなりますので、家が存在することは不法占拠となります。
家が存在してはいけないので、家の権利をとられるという考え方は成り立たず、家を壊して更地に返すか、その費用を負担するのが原則だと思います。
使用貸借契約の場合、それが今までただで貸して頂いたことに対する礼儀となります。

回答No.3

-phantom2-

ＡＮo2です。

>20年以上住んでいる場合は、その土地は借主のものとなるというのがあったんですが、それは昔の話なんですね。

今でもその法律はあり「時効取得」いいます。

しかし質問のケースは当てはまりません。当事者同士が賃貸借してる事を認識していて、契約書がなくても実際に賃料のやりとりをしてますので時効取得は出来ないのです。

参考URL：

http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/tonarikinjyo/rinti-index.htm

回答No.2

-phantom2-

固定資産税は地主が払ってるのですね。

地代が固定資産税プラス何％程度では、地主は利益を得ていないのと同じなので「使用貸借」になるのではと思います。使用貸借とは「無料で貸し借りしてる」ことの法律用語ですが、この場合の借主の権利はとても弱くなります。

もし土地の明け渡しを言われたとしたら、家をとられることはありませんが、「原状回復義務」によって建物を取り壊し更地にして返すことになると思います。

契約書も無いなら契約期間も定めてないのでしょうけど、65年という年月は「貸借の目的を果たすのに充分な期間」を経過したとされて立ち退きを拒否しても認められないと思われます。

仰るとおり地主の世代が代われば、上記のトラブルが発生することがよくあります。家を守りたいなら今の内にまともな地代で借地契約を結んでおくことをお勧めします。

（使用貸借）第593条　
使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後に返還をすることを約して相手方からある物を受け取ることによって、その効力を生ずる。

（借用物の返還の時期）第597条　
借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければならない。
２　当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならない。ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができる。
３　当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも返還を請求することができる。

（借主による収去）第598条　
借主は、借用物を原状に復して、これに附属させた物を収去することができる。

（借主の死亡による使用貸借の終了）第599条　
使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う。

補足

コメントありがとうございます。
固定資産税は、こちらが負担しているんです。
固定資産税と固定資産税×何％かを地代として支払っています。
でも、とっても参考になりました。
ありがとうございました！

回答No.1

noname#65504

ものを借りたとき、返すときには元の状態にして返すのが原則です（原状回復義務）。
借地の場合、更地にして返すのが原則ですが、建物は高価なため、借地借家法（契約当時の法律だと借地法だったと思います）では、地主都合の立ち退きの場合、地主に建物を買い取ってもらえるように請求する権利が与えられています。

また地主から契約をやめることを申し出る場合、正当な事由というのが必要で、この正当な事由には借り手が建物の使用する必要性や使用状況と地主が土地を使用する必要性、今までの契約状況、立ち退き料の提示状況などを総合的に勘案して決められます。
建物を使用していないと契約解除が認められやすい状況にはなると思います。

また、借地なので、地代を支払わなければ重大な契約違反として、契約解除されますし、契約違反を理由とした契約解除の場合は建物買い取り請求もできません。原則に従えば原状回復をして返すことになります。
なお、周辺の相場や税金など社会的理由があれば、地代の値上げもできます。

使用しない建物であっても地代は支払わなければなりませんので、その費用をどうするかという問題がありますが、地代を支払っていれば、地主から契約解除を求められた場合、建物を買い取ってもらえます。

なお、世代が代わっても契約はそのまま引き継ぎますので、大丈夫です。
ただし建物の登記が借地人名義でされているか、借地権自体が登記されていないと、他の人に土地が売られた場合は借地権を主張できず、退去を求められることがありますので、この点は注意が必要です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
的確なご説明、とっても参考になりました。

＞他の人に土地が売られた場合は借地権を主張できず、退去を求められることがありますので、この点は注意が必要です。
これが心配なんです。

昔、ミネミの帝王で、地主が借地を担保にお金を借りて、その土地に家を建てて住んでいる人に強制退去するようやくざがせまるシーンがあったのですが、20年以上住んでいる場合は、その土地は借主のものとなるというのがあったんですが、それは昔の話なんですね。
法律が変わっているようで・・・。
法律には、全くうといので、これを機に自分なりに勉強してみます。