家賃保証会社の滞納処理について

質問

私は不動産会社に勤めている者です。今回、ご相談したい内容は取引をしている家賃保証会社の対応についてです。滞納した入居者が行方不明の場合、管理会社もしくはオーナーから内容証明をだして残置物を保証会社の倉庫へ移動させているようです。このような行為において行方不明だった入居者から訴えられた場合どうなるのでしょうか。（民事、刑事のそれぞれの場合）また、保証会社が責任をとるといいますが本当にそれで済むのでしょうか。よろしく御願いします。

回答No.3

tk-kubota

＞求償権が発生し入居者の残置を移送したりすることで住居不法侵入、窃盗罪などに触れないのでしょうか？

求償権が発生したからと云って「即、持ち出し」はできないです。
できないですが、予め、契約しておれば、契約が優先します。
(法律には任意規定と強行規定とあって、このような場合は任意規定ですから契約が優先します。強行規定とは、・・・の場合は法律的な手続きを得ないで実力行使できる。と云う契約はできないことを云います。)
なお、今回の例では、
何時、契約解除できるか。
誰が契約解除することができるか。
解除の後の手続き等、決めておく必要がありそうです。
「貸し主」「借り主」「保証会社」と3者ありますので。
更に「管理会社」「オーナー」「入居者」等の関係人もありそうですから。

お礼

契約をするという行為はの約款に本人の承諾があるということだと思います。賃貸借契約の解約を行方不明など入居者に意思表示（公示手続き→強制執行）を示さなければこれらの行為ができないと思っていたので任意規定ということで契約内容が優先されるのですね。
ただ、任意規定でも自力救済に該当しないのでしょうか。

回答No.2

tk-kubota

それは、賃借人とのあいだで、契約時に条項の1つにありませんか ?
保証会社が、賃借人に代わって賃料を支払う条件は契約で決まっていると思います。
そして、支払った場合は、当然、求償権はありますので、そのことも契約内容に折り込まれていると思います。

お礼

おっしゃる通り契約書の約款に残置の撤去などありますが、以前私が行方不明の入居者の残置を撤去した時は、公示送達して賃貸借契約の解約後、強制執行で解決しました。保証会社は弁済行為によりそれらの手続きを踏まずに合法的にやっているということになるのでしょうか？求償権が発生し入居者の残置を移送したりすることで住居不法侵入、窃盗罪などに触れないのでしょうか？当然、訴えられた場合に限りますが。

回答No.1

teinen

残置物を所有者（行方不明の入居者）の承諾なしに移転することは違法ですので，損害賠償請求の対象となります。
　ですので，法令遵守が義務付けられている公営住宅や公団住宅の場合は，行方不明になった滞納者を相手取って訴訟を起こし，勝訴判決を受けた後に，強制執行により残置物を処分（倉庫へ保管）します。

　対して，民間賃貸住宅の場合は異なります。
　実務上，家賃を滞納した者（行方不明の入居者）が損害賠償請求訴訟を起こすことは滅多にありません。そんなことをすれば，居場所が知れますし，逆に家主や保証会社から滞納家賃の請求訴訟を起こされます。
　ですので，民間賃貸住宅の場合，法的に問題はあっても，相手方（家賃を滞納したまま行方不明になった入居者）が法的にも弱い立場ですので，構わず残置物を移動させます。

　つまり，法的には×だけど，実務的には○という手法を取るわけです。

お礼

ありがとうございます。私も行方不明の入居者がでてきて損害賠償請求をするというのは考えにくいと思います。ただ、保証会社が多くなり中には倒産している会社をみるとこの家賃の保証業界は未成熟で法的に問題を抱えて営業をしているのではないかと疑問を感じざるえません。貴重なご意見ありがとうございました。