大引の間引きが発覚

質問

昨年春に購入した、現在築12年半の中古戸建です。

「中２階の居室」の下に「１階のシャッター密閉式の車庫」があります。
車庫部分の躯体はコンクリートです。
車庫の天井は石膏（？）ボードが張られています。

この天井のボードが下がってきているのを発見したので、売主（業者）に伝えたところ、
張り直してくれることになり、業者さんが手配した職人さんが来てくれて
既存のボードをはずしてもらいました。

天井のボードをはずして、中をみたところ、「中２階の居室」の下の大引が、
間引きしてあるのか１本しかありません。
写真の右に１本大引がありますが、その左側には180cmほどあいていて1本も大引が入っていません。

大引は本来90cm間隔で張られるべきなので、これはかなり重大な手抜きの欠陥住宅ではないでしょうか。

また、唯一見える大引も、根太と交差するところを深く溝を掘って、かましてあり、
これだと大引の強度がなくて大引の役目を果たしていないと思います。

実際、この部分の上の居室は床を踏むと揺れが大きいです。車庫の天井が下がってきたのも、
この大引と根太の強度不足による長年の揺れによって、ボードを受ける部分の根太が
外れたのからだと思われます。実際、ボードに直接付いているところの部分の根太の釘がはずれていました。

この中古住宅の売主は業者で、隠れた瑕疵について引渡しから２年間の売主の担保責任があり、
そのことは契約書でも明記されています。

今回の場合、上記のことは、隠れた瑕疵に当たるのでしょうか。そして、
売主に担保責任があるとすれば、具体的にはどのようなことを売主はすべきなのでしょうか。
無償で修理、補修、補強ということになりますか？

そもそも補修、補強は可能なのでしょうか。

また、極端な場合、契約解除ということを訴えてもよいのでしょうか。

回答No.1

noname#78261 · ベストアンサー

中２階ですのでそこは大引きとは呼ばないでしょう。
普通は梁となります。なら間隔は180センチでもおかしくありません。
ただ、その寸法が不足しているならば床もたわみますね。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20020725A/
ここにあるように宅建業者から買えば一応責任があるようです。

心配なのは本当に欠陥か経年変化なのかということです。
木材は長年荷重がかかれば曲がったままの形で固まりますから、古い家は材が曲がった家もあるということになります。
そのひどさを素人が言っても相手が「古いからね」と受け流すとなかなか手直しは難しくなってしまいます。

本当にその材寸がふさわしくないのかどうかは不動産業者も判断できません。建築士が必要です。
お近くの建築士に材料寸法の欠陥を判断してくれるかどうか金額を決めて約束だけでも取り付けましょう。
そして業者と話し合い、「瑕疵」ではないと言われれば、費用を払って建築士に決めてもらえばいいと思います。で検査料は瑕疵がなければ自腹、瑕疵があれば業者が支払うとか、折半でとか決めておけばいいんじゃないでしょうか。見るのは天井はずせばすぐですから、その際に補強工事の可能不可能も見てもらって下さい。

補足

アドバイス本当にありがとうございます。

大引ではなく、梁ということですね。

アドバイスを受け、調べてみましたら、
以下のようなサイトのページがありました。
http://www.pref.gifu.lg.jp/pref/s11545/tekizaitekisyo/column11/column11.htm

私の車庫の天井は、このページのイラストでいくと、下のほうの「二階床下の構成と名称」のほうになりますが、

これでいくと、私が大引と勘違いしていたのは床梁だと思います。

寸法を調べてみました。

●床梁（手前から奥に向かって伸びています）が10.5cm×10cm角

●二階梁（車庫入り口から180cmほど奥に、左右にわたっています）が
　20cm角（？　天地は見えますが、幅が隠れて見えないので不明）

●根太が10cm×4,5cm角

でした。根太は30cm間隔で左右にわたっていて、入り口から180cmほどのところに、上の二階梁（？）が左右にわたっています。これらと交差するかたちで、床梁（？）が手前から奥にわたっています。

これが現状ですが、これは欠陥というか手抜きではないということでしょうか？

回答No.3

noname#65504

＞今回の場合、上記のことは、隠れた瑕疵に当たるのでしょうか。

手抜きや施工ミス、図面との相違等なら隠れた瑕疵です。ただそれを証明する必要が質問者側にあります。一般に建築士などの協力が必要です。

>具体的にはどのようなことを売主はすべきなのでしょうか

注文住宅なら、作った本人でも修理できますが、売り主はそんなことができませんので、本来売り主は補修責任を負いません。
代わりに損害賠償責任を負います。

つまり、発生した損害を金銭でまかなうのです。

＞また、極端な場合、契約解除ということを訴えてもよいのでしょうか。

建物が倒壊するような危険性のあるような重大な欠陥の場合、購入の目的を達せませんので、契約解除もできますが、そこまで重大な瑕疵だと、今までにいろいろ不具合が出ていると思います。

お礼

アドバイスありがとうございます。

該当箇所について、それが瑕疵であることを、私のほうから証明するのはかなり難しく思いますが、アドバイスを参考にしたいと思います。

ありがとうございました。

回答No.2

noname#78261

は～ん床梁としちゃ細すぎですね。しかし、その寸法だと構造梁でもない可能性さえあります。床梁と床梁のふれ止めとして使う甲乙梁という可能性もあります。
架構によって判断が必要ですから（木の組み方）ここで正解を得るのは難しいかも知れませんよ。
梁の寸法はその長さにもよるのです。決定的にはいえません。
２階建てなら床梁なら180より小さくはならないでしょうが（私は最低210、できるだけ240で設計しますが）構造計算する物件の場合は材を細く設計できることもあります。

材寸は昔は１０．５角あったんでしょう。少しやせたかもしれませんね。２階梁は２１センチ×10.5くらいだと思います。根太も45*105ってやつですね。

申し訳ありませんが専門家に現場判断してもらって下さい。

お礼

再度のアドバイスありがとうございます。

ご指摘のとおり、単純に判断できないように思いました。
専門家の人にみてもらいたいと思います。

ありがとうございました。