店舗の解約

質問

建物賃貸借契約書について質問です。

店舗を借りているのですが、解約の報告を４か月前にし、即解約の場合には３ヶ月分を支払えば良いみたいですが、

造作譲渡する場合も、解約金（即時解約金）を支払わなければ、ならないのですか？

又、造作譲渡したばあい、敷金は全額戻ってきますか？

不動産については、素人なので質問の仕方が下手かもしれませんが、
よろしくお願いします。

回答No.2

noname#65504

解約に関する取り決めと敷金の返金問題は別物としてお考えください。

まず、基本的に敷金は預かり金ですので、契約で敷引き・償却、原状回復に関する取り決めがなければ、全額返還されるお金です。
ただし、未納家賃とか借り手の故意・過失による原状回復に要する費用があると、それらと精算をしてのこりがあれば返金され、不足があれば追加を請求されます。

>店舗を借りているのですが、解約の報告を４か月前にし、即解約の場合には３ヶ月分を支払えば良いみたいですが、

よかったですねこういう解約特約がついていて。もし契約期間のある契約で途中解約特約がなければ、契約期間全部の家賃の支払い義務がありましたので。基本的に特約とおり支払う必要があります。
契約期間がない場合は、３ヶ月前に言うことに法律でなっていますので、３ヶ月分の家賃というのは妥当なものです。

＞造作譲渡する場合も、解約金（即時解約金）を支払わなければ、ならないのですか？

これが大家の承諾を得た造作か、無許可の造作によっても、又造作の内容にもよって回答が変わります。

大家の承諾を得てつけた造作の内建物の価値を高めると考えられる造作については、借り手には造作買い取り請求権が与えられますので、時価で買い取ってもらえます。
一般的によく言われる価値を高める造作の例としては、トイレを水洗にしたとかです。

一方大家に無許可でした造作や、世間一般に見て建物にあっても価値があるとは考えられないものは、もはや自然消耗とはいえず借り手の故意によるものなので、現状回復義務を借り手が負い、原状回復に要する費用が請求されます。

以上のように、契約に基づき、退去時には借り手が支払わなければならないお金があり、大家が返金・支払わなければならないお金があります。そしてそれらを精算することになりますので、敷金が返ってくるかどうかはケースバイケースとなります。

回答No.1

noname#100021

こんばんは。不動産やで営業しています。
造作譲渡と解約金とは全く性質の違うものです。即時解約金は支払いを求められるでしょう。
それから造作譲渡の場合の敷金ですが、それは契約書を確認して下さい。契約書に償却何ヶ月と書かれていれば、造作譲渡とは関係なく敷金から引かれてしまうものです。
まずは契約書をよくご覧頂ければよいかと思います。それからいくら素人さんとはいえ、不動産は契約ごとです。次に借りられる際は、契約書をよく読み、重要事項説明の時には分からない事があればきちんと分かるまで説明を求められた方がよいと思いますよ。

補足

早速の回答ありがとうございます。
別なものなんですね、不動産も矛盾している点があるんですね
知り合いに造作譲渡するのだったら、4ヶ月マタ貸しして、それから
引き渡せば問題ないように見えるんですが、これも違反なんですかね？

No,1さんの言うとおり、次からは必ず契約書を見たいと思います。
本当に助かりました。