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8千万円の融資が下りますか？
40代の女性で無職、夫、子供はありません。 80代の母と公営住宅で暮らしています。 (父は亡くなっています) 母方の祖父が残してくれた130坪ほどの土地があり、某ハウスメーカーから賃貸物件の建設を勧められていますが、公的機関の融資で8千万円必要です。土地の評価額いっぱいかややオーバーぐらいです。 「融資が下りればすぐ着工できる」と言われ100万円を既に契約の手付金として渡しましたが、ずるずる引き延ばされている気がします。 現在我が家の収入は母親の年金10数万円のみ、賃貸を始めてもローンを返すと手残りが12万円ぐらい。 頭金として用意できるのも500万円がギリギリで、ローンの返済額は 月の家賃収入として見込まれる金額から40万円以上です。 こんな状態で融資の審査が通るのでしょうか？無理ならすぐにでも 売却の手続きを始めたいのですが、、、。
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質問者が選んだベストアンサー
質問者様がお持ちの土地の詳細がよく解らないので、具体的な事は書けませんが。。。 ８，０００万円が土地の評価額イコールとして、坪６０万程度でしょうか？ 首都圏なら郊外、または地方ならそこそこの都市に土地があると仮定します。 容積率を２００％と仮定し、駐車場や外構部分に３０％、外構部分等の工事費を１，０００万とすると、施工単価が４５万円程度ですね。 いわゆる鉄骨のアパートとしても、少し高いかなって気がします。 （仕様にも寄りますが、鉄骨の場合は安ければ３５万円程度ではないでしょうか。） 問題なのは、皆さんが書かれているように、融資が通って物が建ったとしても、それを維持していけるかどうかと言うことです。 アパートの需要が有る地域であれば、それなりに勝算はあると思いますが、家賃収入からローンだけでなく、諸税金・建物の維持費などを考えると意外とお金が出ていくと思います。 もし、どうしてもアパートを所有されて、今後の生活の糧にしていきたいとお考えであれば、土地を売却されて、既に賃貸を開始している既存物件をオーナーチェンジの形で購入された方がいいのではないでしょうか。 もしくは単純に売却収入を今後の生活費として使われるかですね。 また、契約上、融資が下りなければ無条件で契約が解除できる「融資特約（ローン特約）」の期日を再度ご確認してみて下さい。 その日までなら、融資が通らず契約が解除されても、手付け金も無事に戻ってきます。 お住まいの地域や建物の仕様が解らないので何とも言えませんが、今後の質問者様の人生を再度見直してみて、本当にベストな選択かどうかを検討された方が宜しいと思います。 失礼ながら、今後ご結婚される予定がないなら、アパートを建ててもそれを残してあげるお子さんもいらっしゃらない訳ですから。
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月１２万の収入が欲しいなら、何も８０００万も高利（銀行利息ですよ。今の預金金利に比すれば明らかに“高利”です。)のお金を借りなくとも質問者様のパートや、１３０坪の土地を駐車場にしただけで確保できるのではないでしょうか？１５台は置けるでしょうから、月に８千円の駐車料がとれない場所ですか？ ２月９日号のダイヤモンドをお読み下さい。 他の回答者の皆様もお書きになっておられますが、審査が通ったら待っているのは“悲劇”です。
お礼
お礼が遅くなり、申し訳ございません。 回答者様が言われるとおり、月に12万円しか手元に残らないのに、 8千万円の借金を背負うのは、馬鹿げていると自分でも思います。
- do-nattenn
- ベストアンサー率16% (3/18)
他の方も書かれていますが、満室で手残りが１２万位でしたら 何室あるか判りませんが、入替でちょっとあいただけでも 手出ししないといけないのでは？ その手残りの計算に、修繕費・固定資産税は入っていますか？ 計画自体に無理があると思います。
お礼
お礼が遅くなり、申し訳ありません。 1kが8部屋のアパートの予定です。 手残りに固定資産税は入っていますが、修繕費は手残りから 積み立てなければなりません。 回答者様がおっしゃるように、無理な計画だと思いますが、 ハウスメーカーは、何としても建てさせたいようです。
- coffeecan
- ベストアンサー率55% (155/280)
融資が通るかどうかではなく、事業計画としてやっていけるかが大切です。 賃貸物件を提案している会社側としては、融資が通ってしまえば「お金になる」のであって、その後質問者様が生活できるか、赤字にならないかはまったく考慮していません。 > 賃貸を始めてもローンを返すと手残りが12万円ぐらい 新築時満室でこの状態では、新築時は良いですが、すぐに破綻します。 数年経過すれば空室が数ヶ月あるのは当たり前になってきます。 また、入居者が入れ替わるたびにお部屋のお手入れをして新しい入居者を募集しなくてはなりませんので、お金がかかります。 更に、新築時と同じ家賃で募集しても無理で、家賃はだんだん下がってきますので、収入は目減りし、必要経費は増えて行きます。 固定資産税もマイホームと違って割高となります。 土地評価額プラスアルファ程度の融資申込みであれば、場合によっては融資は通るでしょう。 でも、質問者様が「破産」するのは目に見えている気がいたします。
お礼
早々にアドバイスを頂いたのに、お礼が遅くなり申し訳ございません。 大手のハウスメーカーがよく行っている「家賃保証」「一括借り上げ」なので、メーカー側は大丈夫だと主張していますが、空き室が続けば家賃の値下げを迫られるのは必至ですし、メーカーが謳う「オーナー安心」には裏があるだろうことは、考えに入れています。 融資の依頼先は、公的機関の住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)で、その保証を財団法人の住宅改良公社が行うというものです。審査が厳しい公的機関がこの条件の融資審査にOKを出すとは思えず、むしろ早く売却手続きを始めたいのが本音です。
- hkinntoki7
- ベストアンサー率15% (1046/6801)
＞月の家賃収入として見込まれる金額から40万円以上 ということは１３０坪の土地に建物を建てて一部分をテナントや賃貸アパートとして貸し出すと言うことでしょうか？その場合、空きが期間が出たら無収入になるわけですから結構危険だと思いますよ。余程人気の土地でテナントや賃借人が空きなく入ってくれるなら話は別でしょうけど。設定家賃×１２ヶ月×0.8位で計算されておいた方が安心です。ちなみに年間４８０万円の家賃収入に所得税と住民税がかかってきますがそれも計算に入れていますか？おそらく、年収４８０万円で8,000万円の融資は下りないような気がします。 自分なら１３０坪の土地の一部を売却します。売却で得たお金で建物を建てローンを組まないようにします。それなら固定資産税だけを支払えば良いですし。 参考まで。
お礼
お礼が遅くなり、申し訳ございません。 自宅併用の賃貸アパート計画ですが、返済額に税金は入っています。 ただ、修繕費は手残りから積み立てです。 現在土地の評価額は坪60万円なので、希望額で全部売却できると 譲渡税等を差し引いて、6千5百万円になります。 ハウスメーカーは、手元になるお金は人間使ってしまって有効利用できないと申しておりますが、、。
Q、8千万円の融資が下りますか？ A、ＮＯ！ 130坪に賃貸住宅を建てるには2400万円あれば十分です。 鉄骨構造でも、これだけで建築できます。 もちろん、一般の方には逆立ちしても出来ない芸当。 しかし、しかし、これでも元を取るのは15年後からです。 8000万円と言えば、5600万円も適正予算をオーバーしています。 こんな計画に融資がおりる訳がないですよ。
お礼
お礼が遅くなり、申し訳ありません。 現在交渉しているのは名前が知られた大手のハウスメーカーで、 住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)に融資以来をし、 その融資の保証を財団法人の住宅改良開発会社が行うというもので、 メーカーと公社の人間は、「自分達に任せれば大丈夫」と言っております。
- mat983
- ベストアンサー率39% (10265/25670)
８０００万円の返済のあてはあるのでしょうか？ 例えば金利５％で年４００万円の利子です。 それが返せる保証がなければ融資に通りません。
お礼
お礼が遅くなり、申し訳ございません。 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)を利用して、 35年間、3,5％の固定金利ですが、 返済額は巨額です。
- ddg67
- ベストアンサー率22% (1211/5475)
融資下りません 審査通りません。 無職で評価額以上の物は買えません。
お礼
お礼が遅くなって申し訳ありません。 完結明瞭なお答え、有難うございました。
お礼
お礼が遅くなりまして、申し訳ございません。 土地の場所は、東京都の八王子市ですが、八王子の中心からは5キロほど離れています。最寄り駅からは徒歩10分程度です。第2種住宅地で建蔽率は50%、容積率は100%です。そこに、2階建てのアパートを1kで8部屋、自宅併用の2DKを一緒に建てる計画です。自宅部分は収益を生まないので、これも返済額がかさむ理由です。 メーカーは、TVなどでCMをバンバン流している大手で、坪単価は70万円近いはずです。これで軽量鉄骨です。回答者様の鉄骨でも35万円というのを伺って、うちの土地がある周辺で事業展開しているメーカーは、ツーバイフォーで、45万円前後でやっていたので、驚きました。 売却を視野に入れて、地元の不動産業者とも話をしたところ、うちの土地のある場所は、八王子といっても駅近くにバイトが出来る場所が余りないため、学生があまり住みたがらないと言っていました。元々、農地だった場所が最近区画整理で使えるようになった場所で、区画整理後、賃貸を建てた農家の型の中には、相当大変な思いをされていらっしゃる方が多いとも聞きました。ハウスメーカーのうたい文句をそのまま鵜呑みにしていた自分が情けないです。